房企們“小目標(biāo)”千億？調(diào)控長效機制到底是啥？福州這場論壇都說了

1月，各家房地產(chǎn)企業(yè)2017年的數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。17家房企的銷售流量金額突破千億元大關(guān)，還首次出現(xiàn)3家“五千億”梯隊隊員。最近業(yè)內(nèi)都在熱議，房企是否會將1000億規(guī)模作為普遍的“小目標(biāo)”？另外，很多網(wǎng)友好奇，在樓市調(diào)控中反復(fù)提及的“長效機制”，在新的一年是否有實質(zhì)性動作？新時代，人民對居住方面的“美好生活”具體有哪些需要？

這些問題，在1月20日舉行的“融僑福州論壇”2018中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢高峰研討上引發(fā)了與會嘉賓的深度交流碰撞。

福建日報新媒體海峽網(wǎng)當(dāng)天出席了其全國媒體專訪會，并對論壇進(jìn)行了4小時全景式直播。

1 “規(guī)模”優(yōu)先于“利潤”

今年剛開年，很多股民就感受到了地產(chǎn)股引領(lǐng)大盤走出的凌厲上升行情。顯然其中一個重要的因素，在于龍頭房企2017年的銷售業(yè)績超乎預(yù)期。

易居企業(yè)集團副總裁于丹丹在論壇上介紹，碧桂園、萬科、恒大是最先躍上“5000億”臺階的3家房企，還有6家房企在2017年首次進(jìn)入千億房企梯隊。其中，融創(chuàng)全年業(yè)績同比大幅增長140.3%，至3620億元，光光一個四季度業(yè)績就增長了1575.3億元，這讓它同時成為四季度和12月的冠軍。

排行  企業(yè)名稱  2017成交金額（億元）  1 碧桂園 5500.1 2 萬科地產(chǎn) 5239 3 中國恒大 5131.6 4 融創(chuàng)中國 3620 5 保利地產(chǎn) 3150.1 6 綠地控股 3042.1 7 中海地產(chǎn) 2013.7 8 龍湖地產(chǎn) 1560.3 9 華夏幸福 1538 10 華潤置地 1512 11 綠城中國 1457.1 12 金地集團 1403.2 13 新城控股 1260.1 14 招商蛇口 1126.3 15 旭輝集團 1040 16 世茂房地產(chǎn) 1010.2 17 泰禾集團 1007.2 18 中南置地 963.2 19 陽光城 915.3 20 正榮集團 910.2 21 魯能集團 893.7 22 萬達(dá)集團 891.2 23 富力地產(chǎn) 883 24 雅居樂 866.1 25 中梁地產(chǎn) 757.9 26 榮盛發(fā)展 730.2 27 遠(yuǎn)洋集團 723 28 融信集團 703.1 29 中國金茂 693 30 藍(lán)光發(fā)展 689.1 31 中國鐵建 685.3 32 金科集團 681.2 33 首開股份 679.1 34 濱江集團 615.1 35 祥生地產(chǎn) 567.6 36 融僑集團 562.1 37 龍光集團 560.1 38 首創(chuàng)置業(yè) 558 39 佳兆業(yè) 467.1 40 中國奧園 455.9

2017年TOP100房企中的絕大部分都超額完成了全年業(yè)績目標(biāo)。龍頭房企中，碧桂園以5500億元的業(yè)績，完成上調(diào)后的5000億元目標(biāo)的110%。恒大5132億元，完成全年4500億元目標(biāo)的114%。融創(chuàng)得益于高增長，完成3000億元目標(biāo)的120.7%，業(yè)績完成率在所有房企中排在前列。

但是去年的行情并不是“皆大歡喜”的，大小房企的差距進(jìn)一步拉大。

據(jù)于丹丹介紹，從分規(guī)模房企的集中度來看，TOP10房企和其他梯隊房企的規(guī)模差異十分明顯。2017年TOP10房企已經(jīng)占據(jù)了近1/4的市場份額，集中度較2016年末提升了5.7個百分點。而其他梯隊房企的集中度增速則較低，TOP51-100和TOP101-200梯度房企的集中度甚至較2016分別降低了0.2和1.4個百分點。

不同規(guī)模房企的數(shù)量變動也反映了這個趨勢。全年業(yè)績500億以上的房企數(shù)量較2016年增加了15家；300億-500億規(guī)模和100億-300億規(guī)模的房企數(shù)量分別減少了4家和13家；而100億以下的房企數(shù)量增加了2家，200強房企的業(yè)績分布呈現(xiàn)了兩頭增多，中間減少的趨勢。

在這樣的競爭形勢下，房企是否已經(jīng)把規(guī)模作為主要的追求目標(biāo)？“1000億”會成為一個分水嶺嗎？

億翰股份董事長陳嘯天認(rèn)為，規(guī)模優(yōu)先于利潤，“利潤只是當(dāng)下的收益，而規(guī)模是未來的基礎(chǔ)。”規(guī)模是資源的載體，唯有規(guī)模才能承載更多資本、信息、人才資源。

當(dāng)不少人猜測房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)飽和、“到頂”的時候，陳董事長判斷，十年后中國將出現(xiàn)一批多元化產(chǎn)業(yè)集團，它們可能均脫胎于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)。

在融僑福州論壇前召開的全國媒體專訪上，海峽網(wǎng)了解到，一向以穩(wěn)健形象示人的融僑也計劃用三年左右實現(xiàn)1000億元的規(guī)模。“接下來兩到三年里面，一家房企如果沒有達(dá)到千億規(guī)模，應(yīng)該說它是存在出局的可能性，或者以后只能做一些小的事情，在整個行業(yè)里面沒有太大的話語權(quán)。我們也是要邁入千億門檻，這點我們的戰(zhàn)略目標(biāo)是很明確，也是堅決的。”融僑集團首席投資官鄭偉表示。

對于這個目標(biāo)如何分解實現(xiàn)，融僑有個“3+5+X”的布局。其中的“3”，一個是大本營福州區(qū)域，另兩個是華東和華南區(qū)。“5”是5個二線城市區(qū)域，從北往南分別是天津、合肥、鄭州、武漢、閩南。“X”布局在西南區(qū)域，包括西安、重慶等。上面每個區(qū)域的目標(biāo)是100億-200億，中心城市要做到50億-100億，機會型城市是30億-50億。

此外，融僑將加強與其他房企的合作，加大在產(chǎn)業(yè)方面的落地力度，共同確保千億目標(biāo)的實現(xiàn)。

然而融僑畢竟不是一家激進(jìn)風(fēng)格的房企。首席投資官鄭偉舉例，融僑想進(jìn)入華南區(qū)域，如果通過招拍掛、收并購，都難有好項目，而主要將立足于通過舊城改造的途徑來進(jìn)入。“這樣就意味著我們可能要靜下心來做項目，不可能是很快的。我們把規(guī)劃放在三年或者五年里面。”

“我們創(chuàng)始人林文鏡先生的想法不是做行業(yè)第一，畢竟他在回國做地產(chǎn)前，在國外就有很多產(chǎn)業(yè)。我們覺得，他想的是要給社會帶來什么，要給大家提供美好生活核心城市服務(wù)。”融僑集團首席品牌營銷官張巖說，“有一些企業(yè)是不放過布局任何的城市和產(chǎn)業(yè)，因為擔(dān)心規(guī)模成長得慢。而我們公司的這種營銷壓力相對比較小，拿的地塊基本處于核心城市，所以去化容易。”

易居企業(yè)集團副總裁于丹丹也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企進(jìn)入的城市的趨同性達(dá)到90%以上。為了做大規(guī)模，就不能仔細(xì)挑選城市，不得不廣泛地進(jìn)入一二線和三四線各城市。

于丹丹預(yù)測，未來3-5年，大房企仍會追求規(guī)模，而對于整個市場來說，規(guī)模已經(jīng)上了一個大臺階，將來更多是結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品上的比拼。房企的專業(yè)化將會促進(jìn)“小而美”的路線，縮短戰(zhàn)線，將自身優(yōu)勢業(yè)務(wù)作為核心業(yè)務(wù)。對于規(guī)模300億左右的房企而言，增長已經(jīng)遇到瓶頸，不進(jìn)則退。繼續(xù)擴張的話，對自身的運營管控和資金運作能力都有較強的要求。