福州租房市場(chǎng)調(diào)查

去年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)文提出，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，隨后又提出總結(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。近日，記者對(duì)福州租房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查。

爭(zhēng)搶房源 房租漲聲又起

“我每月工資的六成要交給房東，可眼看房租還要漲……”做市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的樊志勤從安徽老家來(lái)福州打拼好幾年了，一直都是租房。令小樊愁眉不展的是，每年房租都上漲好幾千元，今年租房到期之后，房東又要求每月再加價(jià)1000元。他的不少同事都接到房東提租的通知。

對(duì)于許多像小樊一樣靠租房在城市打拼的年輕人來(lái)說(shuō)，每個(gè)月的房租支出幾乎要占到收入的一半以上。

租住丞相坊民宅的夏美麗每年春節(jié)回老家前就退房，年后返回福州再租。今年回福州后，房東答應(yīng)預(yù)留的房間沒(méi)留，租金漲30%。“現(xiàn)在住的10平方米的房子，跟我前幾年住的18平方米的租金一樣貴。”夏美麗對(duì)記者說(shuō)。

福建融都置業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)人祁力介紹，2015年和2017年，住建部連續(xù)發(fā)文培育租房市場(chǎng)。在這樣的環(huán)境下，催生了一個(gè)新興的行業(yè)——“長(zhǎng)租公寓”，即開(kāi)發(fā)商或相關(guān)公司將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修，配齊家具家電，以單間的形式出租。“這兩年長(zhǎng)租公寓發(fā)展非常迅猛，創(chuàng)業(yè)公司、房企、傳統(tǒng)中介等紛紛涌入，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。”

祁力告訴記者，廣州、深圳等12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市已全部上線國(guó)有住房租賃平臺(tái)，許多中介公司、開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)代理公司紛紛建立自己的公寓品牌。集中式公寓、分散式公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓如雨后春筍般出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)排名前100名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，已有超過(guò)30家涉足長(zhǎng)租市場(chǎng)。房租炒高的現(xiàn)象迅速?gòu)囊?、二線城市蔓延到三、四線城市。“中介爭(zhēng)搶房源的現(xiàn)象在福州也不鮮見(jiàn)，零散出租房整包下來(lái)做‘長(zhǎng)租公寓’，價(jià)格漲幅最高達(dá)50%左右。”

福州江南水都的葉女士本打算以3500元的價(jià)格將文化宮附近一套兩居室出租。貝殼租房網(wǎng)和安居客為爭(zhēng)搶房源，多次向葉女士抬高房租，最后貝殼給出4800元/月的價(jià)格。以此計(jì)算，單獲取房源這一環(huán)節(jié)，房租就漲了近40%。

福州大學(xué)法學(xué)院博士生導(dǎo)師丁國(guó)民教授和北京中銀（福州）律師事務(wù)所鄭少芬律師對(duì)這一現(xiàn)象均稱(chēng)，資本進(jìn)入租房市場(chǎng)，壟斷大量房源，最終通過(guò)提高房租，過(guò)度榨取了利潤(rùn)。

在一家地產(chǎn)公司做分析師的張可女士認(rèn)為，對(duì)很多中介公司而言，目前租賃業(yè)務(wù)大部分都是通過(guò)低價(jià)囤房，包裝后高價(jià)出租，賺的是租金上漲的差價(jià)，制造上漲預(yù)期。一房網(wǎng)總經(jīng)理柳飛接受采訪時(shí)直言：“目前這種對(duì)房屋租賃市場(chǎng)利好頻出的大環(huán)境下，抬價(jià)搶房是很正常的事情。”

中介哄抬房?jī)r(jià)，是房租上漲的主要原因嗎？丁國(guó)民教授分析，市場(chǎng)供需錯(cuò)配突出是一個(gè)重要因素。一方面，通過(guò)限購(gòu)等政策，市場(chǎng)上的現(xiàn)有房源會(huì)更均勻地分散到“剛需族”手中，流轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)的房源會(huì)逐漸變少。另一方面，城市改造、清理違建等減少了原有不規(guī)范房源，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷導(dǎo)致新增房源數(shù)量也大幅減少，這都導(dǎo)致租賃市場(chǎng)上的房源增長(zhǎng)不足。

群租安生 皆因囊中羞澀

記者在位于工業(yè)路的東輝花園小區(qū)內(nèi)一戶普通住宅看到，總共130多平方米的套房，隔出了10間臥室。剛搬進(jìn)來(lái)的吳黎告訴記者，她今年大學(xué)畢業(yè)到福州，先后看了十多處房子，不是價(jià)格太貴，就是在郊區(qū)。“這間房是離職回老家的同事讓出來(lái)的，不然我還租不到。”吳黎告訴記者，房間很擠，好在很干凈，月租1300元也還承擔(dān)得起，走路上班只需十幾分鐘。“雖然這是群租房，但只要安全、負(fù)擔(dān)得起、方便工作和生活，比什么都強(qiáng)。”

吳黎隔壁住的是一位每月掙6000多元固定工資、還在咖啡店兼職、一周還有兩節(jié)英語(yǔ)家教課程的湖北女孩。她非常勤快刻苦，打三份工，早7點(diǎn)出門(mén)，晚12點(diǎn)回家。6000多元固定收入，為什么不租好點(diǎn)的房子?。恳?yàn)樗屑胰艘虿∏废铝藥资f(wàn)元的債務(wù)。“我要盡快還清這些錢(qián)，不能讓借錢(qián)給我們的人失望，也不能讓父母一直壓力過(guò)載。”女孩對(duì)記者說(shuō)。

在福州軟件園附近的一個(gè)村莊里，一套150平方米的住房被隔成5個(gè)房間——3個(gè)六人間，1個(gè)八人間和1個(gè)雙人間，一共28張床位，每張床位收取的費(fèi)用從500元到1000元不等。房東仲女士說(shuō)，她看中的就是剛剛畢業(yè)的年輕人的需求，“年輕人剛出來(lái)工作，對(duì)住和吃要求不高”。

住在這里的黃捷今年剛從名校畢業(yè)，收入不高。他住在8人間里，這是從客廳里分出來(lái)的一部分，用一塊簾子遮擋起來(lái)，里面擺放著四張上下鋪的床，中間一張桌子上堆放著一些雜物。因?yàn)闆](méi)柜子，不少行李都一股腦塞在床下、陽(yáng)臺(tái)上，房間凌亂不堪。黃捷說(shuō)，這里一共住了19個(gè)人，生活很不方便，單是洗澡上廁所，就經(jīng)常要長(zhǎng)時(shí)間排隊(duì)。

記者走訪了福州市倉(cāng)山區(qū)、晉安區(qū)、臺(tái)江區(qū)以及鼓樓區(qū)周邊城鄉(xiāng)接合部的多個(gè)居民小區(qū)，發(fā)現(xiàn)群租房不少。“安置小區(qū)群租房的比例更大。”鼓樓區(qū)五鳳蘭庭多家房屋中介的工作人員介紹，每年畢業(yè)季或年后返工潮，都會(huì)把群租房市場(chǎng)推向高峰。“我在中介工作了6年多，感覺(jué)群租房更容易推銷(xiāo)，高峰時(shí)段可以說(shuō)是‘一床難求’。”一名資深中介說(shuō)。

群租房的主要客戶是囊中羞澀的畢業(yè)生和低收入的外來(lái)務(wù)工人員，對(duì)他們而言，在群租房?jī)?nèi)安生是一種無(wú)奈的選擇。他們期盼政府加大公共租賃住房和廉租房的供給，或是政府加強(qiáng)與企業(yè)的合作，對(duì)社會(huì)上一些空置房進(jìn)行回租，補(bǔ)貼后平價(jià)投放市場(chǎng)，再轉(zhuǎn)租給剛剛開(kāi)始創(chuàng)業(yè)就業(yè)的低收入人群。

一位福州阿姨說(shuō)：“外地來(lái)打工的孩子掙錢(qián)少，還要省下錢(qián)來(lái)養(yǎng)家，要多給他們一些關(guān)愛(ài)和包容。要鼓勵(lì)有空房子的人拿出房子租給這些孩子，經(jīng)適房也好，自建房也罷，能讓這些孩子住上安全的房子才最重要。”

平抑房租 治標(biāo)更要治本

據(jù)國(guó)家權(quán)威部門(mén)統(tǒng)計(jì)，僅2018年就有820萬(wàn)名高校畢業(yè)生步入社會(huì)，其中有一半選擇異地發(fā)展，這一群體到目的地首先要通過(guò)房屋中介解決安居問(wèn)題。

省住建廳工作人員徐先生認(rèn)為，長(zhǎng)租中介的發(fā)展是租房市場(chǎng)發(fā)展的必由之路，我省各地主管部門(mén)也結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際積極采取措施杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)擾亂市場(chǎng)秩序。從2001年起，我省抓住國(guó)家支持廉租房建設(shè)的機(jī)遇，采取多種方式增加廉租住房房源。一是在目前已竣工、在建的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目中，收購(gòu)一批作為廉租住房；二是對(duì)符合條件的現(xiàn)有存量公有住房、安置房，改造后作為廉租住房，并結(jié)合棚屋區(qū)、危舊房改造，對(duì)符合廉租住房條件的優(yōu)先賦予合法身份。三是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對(duì)象逐步實(shí)現(xiàn)銜接，經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)現(xiàn)租售并舉，擴(kuò)大廉租住房保障范圍。四是在經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房以及普通商品房中配建廉租住房，到目前解決了數(shù)十萬(wàn)戶低收入家庭的住房問(wèn)題。近年來(lái)，各項(xiàng)有效有力的政策在我省各級(jí)各層面相繼推出，對(duì)租賃市場(chǎng)形成了和購(gòu)房市場(chǎng)一樣的嚴(yán)格監(jiān)管態(tài)勢(shì)。

鄭少芬律師表示，城市房租的持續(xù)上漲，確實(shí)會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響。但解決的方案應(yīng)該是政府面向低收入群體，加大公租房、保障房的供給。同時(shí)，采取靈活措施鼓勵(lì)閑置存量房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，以市場(chǎng)化的手段、公益化的目的來(lái)平衡供需市場(chǎng)，從而增加租房群體的選擇余地。

福建省政協(xié)委員、高級(jí)評(píng)估師雷云提出，針對(duì)住房租賃企業(yè)利用融資獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源、以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源等亂象，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該加大管控力度。如北京針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，召集10家主要住房租賃企業(yè)共同承諾“三不得”：一不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；二不以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；三不通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，還共同承諾不漲租金且拿出手中共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)套的存量房源投向市場(chǎng)，以“不漲價(jià)”的方式平抑已波動(dòng)的租金水平。在這方面，福州也可向北京學(xué)習(xí)借鑒。雷云建議，通過(guò)住建系統(tǒng)，建立租賃市場(chǎng)的價(jià)格指導(dǎo)，每月公示；如出現(xiàn)異常交易，老百姓可以舉報(bào)，嚴(yán)處哄抬房?jī)r(jià)的行為；建議嚴(yán)格監(jiān)管進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的資本；建議加快住房租賃行業(yè)立法，比如嚴(yán)格限制群住房的最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)等行為加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，加大培育多元化租賃住房供應(yīng)主體的力度，增加平價(jià)租賃房源的供給，切實(shí)保障城市居民的住房需求，更好地適應(yīng)“租售并舉”住房新時(shí)代。

丁國(guó)民教授表示，資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)，使我們面臨一個(gè)新課題：租賃市場(chǎng)如何防泡沫？從房租的監(jiān)管來(lái)說(shuō)，其實(shí)本質(zhì)上是房源分類(lèi)的概念，建議形成系統(tǒng)的分層次房源資源庫(kù)，以吻合更多層次的需求，這樣能夠讓資本也關(guān)注低價(jià)房源，而不是只關(guān)注中高端房源。租賃市場(chǎng)要和購(gòu)房市場(chǎng)一樣要形成監(jiān)管，形成租賃市場(chǎng)的價(jià)格指導(dǎo)，這樣可以在一定程度上穩(wěn)定租賃業(yè)務(wù)和租金走勢(shì)。加快住房租賃行業(yè)立法、對(duì)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)等行為加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，要加大培育多元化租賃住房供應(yīng)主體的力度，增加平價(jià)租賃房源的供給。