福州租房市場調(diào)查：平抑房租 治標更要治本

海峽網(wǎng)4月3日訊（福建日報記者 魏桂蓮 實習生 陳益梅)

去年9月，國務院發(fā)文提出，大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，隨后又提出總結推廣住房租賃試點經(jīng)驗，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。近日，記者對福州租房市場進行調(diào)查。

爭搶房源 房租漲聲又起

“我每月工資的六成要交給房東，可眼看房租還要漲……”做市場營銷的樊志勤從安徽老家來福州打拼好幾年了，一直都是租房。令小樊愁眉不展的是，每年房租都上漲好幾千元，今年租房到期之后，房東又要求每月再加價1000元。他的不少同事都接到房東提租的通知。

對于許多像小樊一樣靠租房在城市打拼的年輕人來說，每個月的房租支出幾乎要占到收入的一半以上。

租住丞相坊民宅的夏美麗每年春節(jié)回老家前就退房，年后返回福州再租。今年回福州后，房東答應預留的房間沒留，租金漲30%。“現(xiàn)在住的10平方米的房子，跟我前幾年住的18平方米的租金一樣貴。”夏美麗對記者說。

福建融都置業(yè)集團負責人祁力介紹，2015年和2017年，住建部連續(xù)發(fā)文培育租房市場。在這樣的環(huán)境下，催生了一個新興的行業(yè)——“長租公寓”，即開發(fā)商或相關公司將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修，配齊家具家電，以單間的形式出租。“這兩年長租公寓發(fā)展非常迅猛，創(chuàng)業(yè)公司、房企、傳統(tǒng)中介等紛紛涌入，競爭十分激烈。”

祁力告訴記者，廣州、深圳等12個住房租賃試點城市已全部上線國有住房租賃平臺，許多中介公司、開發(fā)商、房產(chǎn)代理公司紛紛建立自己的公寓品牌。集中式公寓、分散式公寓、青年公寓、白領公寓如雨后春筍般出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)排名前100名的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過30家涉足長租市場。房租炒高的現(xiàn)象迅速從一、二線城市蔓延到三、四線城市。“中介爭搶房源的現(xiàn)象在福州也不鮮見，零散出租房整包下來做‘長租公寓’，價格漲幅最高達50%左右。”

福州江南水都的葉女士本打算以3500元的價格將文化宮附近一套兩居室出租。貝殼租房網(wǎng)和安居客為爭搶房源，多次向葉女士抬高房租，最后貝殼給出4800元/月的價格。以此計算，單獲取房源這一環(huán)節(jié)，房租就漲了近40%。

福州大學法學院博士生導師丁國民教授和北京中銀（福州）律師事務所鄭少芬律師對這一現(xiàn)象均稱，資本進入租房市場，壟斷大量房源，最終通過提高房租，過度榨取了利潤。

在一家地產(chǎn)公司做分析師的張可女士認為，對很多中介公司而言，目前租賃業(yè)務大部分都是通過低價囤房，包裝后高價出租，賺的是租金上漲的差價，制造上漲預期。一房網(wǎng)總經(jīng)理柳飛接受采訪時直言：“目前這種對房屋租賃市場利好頻出的大環(huán)境下，抬價搶房是很正常的事情。”

中介哄抬房價，是房租上漲的主要原因嗎？丁國民教授分析，市場供需錯配突出是一個重要因素。一方面，通過限購等政策，市場上的現(xiàn)有房源會更均勻地分散到“剛需族”手中，流轉(zhuǎn)到租賃市場的房源會逐漸變少。另一方面，城市改造、清理違建等減少了原有不規(guī)范房源，房地產(chǎn)市場趨冷導致新增房源數(shù)量也大幅減少，這都導致租賃市場上的房源增長不足。

群租安生 皆因囊中羞澀

記者在位于工業(yè)路的東輝花園小區(qū)內(nèi)一戶普通住宅看到，總共130多平方米的套房，隔出了10間臥室。剛搬進來的吳黎告訴記者，她今年大學畢業(yè)到福州，先后看了十多處房子，不是價格太貴，就是在郊區(qū)。“這間房是離職回老家的同事讓出來的，不然我還租不到。”吳黎告訴記者，房間很擠，好在很干凈，月租1300元也還承擔得起，走路上班只需十幾分鐘。“雖然這是群租房，但只要安全、負擔得起、方便工作和生活，比什么都強。”

吳黎隔壁住的是一位每月掙6000多元固定工資、還在咖啡店兼職、一周還有兩節(jié)英語家教課程的湖北女孩。她非常勤快刻苦，打三份工，早7點出門，晚12點回家。6000多元固定收入，為什么不租好點的房子住？因為她有家人因病欠下了幾十萬元的債務。“我要盡快還清這些錢，不能讓借錢給我們的人失望，也不能讓父母一直壓力過載。”女孩對記者說。

在福州軟件園附近的一個村莊里，一套150平方米的住房被隔成5個房間——3個六人間，1個八人間和1個雙人間，一共28張床位，每張床位收取的費用從500元到1000元不等。房東仲女士說，她看中的就是剛剛畢業(yè)的年輕人的需求，“年輕人剛出來工作，對住和吃要求不高”。

住在這里的黃捷今年剛從名校畢業(yè)，收入不高。他住在8人間里，這是從客廳里分出來的一部分，用一塊簾子遮擋起來，里面擺放著四張上下鋪的床，中間一張桌子上堆放著一些雜物。因為沒柜子，不少行李都一股腦塞在床下、陽臺上，房間凌亂不堪。黃捷說，這里一共住了19個人，生活很不方便，單是洗澡上廁所，就經(jīng)常要長時間排隊。

記者走訪了福州市倉山區(qū)、晉安區(qū)、臺江區(qū)以及鼓樓區(qū)周邊城鄉(xiāng)接合部的多個居民小區(qū)，發(fā)現(xiàn)群租房不少。“安置小區(qū)群租房的比例更大。”鼓樓區(qū)五鳳蘭庭多家房屋中介的工作人員介紹，每年畢業(yè)季或年后返工潮，都會把群租房市場推向高峰。“我在中介工作了6年多，感覺群租房更容易推銷，高峰時段可以說是‘一床難求’。”一名資深中介說。

群租房的主要客戶是囊中羞澀的畢業(yè)生和低收入的外來務工人員，對他們而言，在群租房內(nèi)安生是一種無奈的選擇。他們期盼政府加大公共租賃住房和廉租房的供給，或是政府加強與企業(yè)的合作，對社會上一些空置房進行回租，補貼后平價投放市場，再轉(zhuǎn)租給剛剛開始創(chuàng)業(yè)就業(yè)的低收入人群。

一位福州阿姨說：“外地來打工的孩子掙錢少，還要省下錢來養(yǎng)家，要多給他們一些關愛和包容。要鼓勵有空房子的人拿出房子租給這些孩子，經(jīng)適房也好，自建房也罷，能讓這些孩子住上安全的房子才最重要。”

平抑房租 治標更要治本

據(jù)國家權威部門統(tǒng)計，僅2018年就有820萬名高校畢業(yè)生步入社會，其中有一半選擇異地發(fā)展，這一群體到目的地首先要通過房屋中介解決安居問題。

省住建廳工作人員徐先生認為，長租中介的發(fā)展是租房市場發(fā)展的必由之路，我省各地主管部門也結合當?shù)貙嶋H積極采取措施杜絕惡性競爭擾亂市場秩序。從2001年起，我省抓住國家支持廉租房建設的機遇，采取多種方式增加廉租住房房源。一是在目前已竣工、在建的經(jīng)濟適用住房項目中，收購一批作為廉租住房；二是對符合條件的現(xiàn)有存量公有住房、安置房，改造后作為廉租住房，并結合棚屋區(qū)、危舊房改造，對符合廉租住房條件的優(yōu)先賦予合法身份。三是推動經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應對象逐步實現(xiàn)銜接，經(jīng)濟適用住房實現(xiàn)租售并舉，擴大廉租住房保障范圍。四是在經(jīng)濟適用住房、限價商品住房以及普通商品房中配建廉租住房，到目前解決了數(shù)十萬戶低收入家庭的住房問題。近年來，各項有效有力的政策在我省各級各層面相繼推出，對租賃市場形成了和購房市場一樣的嚴格監(jiān)管態(tài)勢。

鄭少芬律師表示，城市房租的持續(xù)上漲，確實會帶來負面影響。但解決的方案應該是政府面向低收入群體，加大公租房、保障房的供給。同時，采取靈活措施鼓勵閑置存量房進入租賃市場，以市場化的手段、公益化的目的來平衡供需市場，從而增加租房群體的選擇余地。

福建省政協(xié)委員、高級評估師雷云提出，針對住房租賃企業(yè)利用融資獲取的資金惡性競爭搶占房源、以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源等亂象，監(jiān)管部門應該加大管控力度。如北京針對住房租賃市場的現(xiàn)狀，召集10家主要住房租賃企業(yè)共同承諾“三不得”：一不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；二不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；三不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，還共同承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的存量房源投向市場，以“不漲價”的方式平抑已波動的租金水平。在這方面，福州也可向北京學習借鑒。雷云建議，通過住建系統(tǒng)，建立租賃市場的價格指導，每月公示；如出現(xiàn)異常交易，老百姓可以舉報，嚴處哄抬房價的行為；建議嚴格監(jiān)管進入長租公寓的資本；建議加快住房租賃行業(yè)立法，比如嚴格限制群住房的最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準；對企業(yè)惡性競爭等行為加強監(jiān)管的同時，加大培育多元化租賃住房供應主體的力度，增加平價租賃房源的供給，切實保障城市居民的住房需求，更好地適應“租售并舉”住房新時代。

丁國民教授表示，資本進入租賃市場，使我們面臨一個新課題：租賃市場如何防泡沫？從房租的監(jiān)管來說，其實本質(zhì)上是房源分類的概念，建議形成系統(tǒng)的分層次房源資源庫，以吻合更多層次的需求，這樣能夠讓資本也關注低價房源，而不是只關注中高端房源。租賃市場要和購房市場一樣要形成監(jiān)管，形成租賃市場的價格指導，這樣可以在一定程度上穩(wěn)定租賃業(yè)務和租金走勢。加快住房租賃行業(yè)立法、對企業(yè)惡性競爭等行為加強監(jiān)管的同時，要加大培育多元化租賃住房供應主體的力度，增加平價租賃房源的供給。