2016廈門樓市平穩(wěn)落幕 2017新房價格將理性回歸

2016年，一路狂飆的廈門房地產(chǎn)市場在四季度逐漸回歸理性，全年樓市最終也順利平穩(wěn)落幕。數(shù)據(jù)顯示，2016年，廈門新建商品住宅共成交309平方米，全年成交量呈現(xiàn)倒“V”型走勢，房價上漲勢頭得到遏制；二手住宅成交量提高至558.46萬平方米，超過一手住宅近250萬平方米。

【一手住宅】

新增供應(yīng)同比減少近六成

成交量不及往年水平

2016年，全市商品住宅新增供應(yīng)159萬平方米，同比減少57%，銷售量309萬平方米(含限價房)，同比減少12%，供求比為0.5。供應(yīng)量減少的原因在于，一方面開發(fā)商可售房源減少，另一方面我市加強商品房預(yù)售監(jiān)管，嚴(yán)格價格管理制度。成交量方面，盡管購房需求維持在高位，但受到后期政策嚴(yán)控影響，剛需及改善型客戶購房門檻大幅提高，全年銷售量不及往年水平。

從廈門樓市全年走勢來看，在年初全國政策環(huán)境松綁、資金放寬的影響下，市場從3月開始出現(xiàn)明顯回溫；4月，土地交易市場的火爆，助推成交量價齊漲；5月，大部分存量不多的房企放緩了推盤節(jié)奏，新增供應(yīng)量驟降，而存量大的開發(fā)企業(yè)則提價跑量，銷售量依舊維持較高熱度，進(jìn)入10月，調(diào)控政策從嚴(yán)升級，成交量萎縮，價格保持平穩(wěn)。

同安成交量最高

島內(nèi)供不應(yīng)求狀況明顯

從各區(qū)表現(xiàn)看，近兩年，集美、海滄一直是樓市主力成交區(qū)域。不過今年，同安后來居上實現(xiàn)反超，全年成交量突破70萬平方米，成為全市成交量最高的區(qū)域，占比達(dá)23.85%。

從供應(yīng)量上來看，島內(nèi)兩區(qū)供應(yīng)量收窄，全年僅供應(yīng)10.9萬平方米，占全市總供應(yīng)量的6.86%，兩區(qū)總占比首次跌破10%。而各區(qū)中供應(yīng)量最高的是海滄區(qū)，同安、集美兩區(qū)以微弱的劣勢緊隨其后。島內(nèi)思明湖里兩區(qū)的供求比為0.4和0.1，供不應(yīng)求的狀況突出。

改善型戶型需求量增大

120-144平方米成交占比近三成

早在2015年，全市面積段在100-120平方米和120-144平方米的產(chǎn)品供應(yīng)量就已超過了80-90平方米，但在成交量上，80-90平方米產(chǎn)品仍成交最多。2016年，全市80-90平方米中小戶型成交量明顯減少，占比由2015年的25%將至12%；而120-144平方米和180平方米以上改善型戶型需求量增大，成交量分別占比27%和17%。究其主要原因是，房價的快速上漲促使不少客戶采用“以小換大”、“老舊小區(qū)換新小區(qū)”的換房方式，增加大戶型需求量。

【二手住宅】

與一手住宅成交量差距拉大

90平方米以下戶型關(guān)注度高

近幾年，廈門二手住宅交易量逐年上漲，并成為樓市的重要生力軍。其中，2015年，二手住宅交易量首次超越新建商品住宅；2016年，全市二手住宅成交量558.46萬平方米，共55173套，一、二手住宅交易量差距進(jìn)一步擴大至近250萬平方米，兩者成交量比值更是降至0.6。

區(qū)域成交方面，島內(nèi)仍占據(jù)主導(dǎo)地位，交易量占比58%，島外則以集美、海滄為主力交易區(qū)域。面積段成交方面，120-144平方米改善型戶型總成交面積最多，占比19%。值得一提的是，90平方米以下剛需戶型關(guān)注度較高，總成交面積占比49%。

從全年走勢看，在眾多利好政策刺激下，上半年二手房交易量維持在高位，由于房東心里預(yù)期值較高，成交價居高不下；下半年，隨著政策調(diào)控力度的加大，市場觀望氛圍蔓延，交易量萎縮，尤其是進(jìn)入10月份以后，二手房交易量大幅下挫40%。可以說，二手房交易市場已經(jīng)進(jìn)入理性、冷靜的狀態(tài)。

【市場展望】

2017新房價格理性回歸

二手房區(qū)域性

議價空間加大

●圖智土地研究中心

2017年上半年房價或高位盤整，漲幅暫時見頂；市場需求在高壓政策和新增供應(yīng)緊缺雙重影響下仍舊低迷。

主要原因在于，一是2016年中央工作經(jīng)濟會議明確樓市的發(fā)展方向是“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位思路，有助于抑制房價泡沫，促進(jìn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

二是此輪政策調(diào)控加碼的精準(zhǔn)度和目標(biāo)性更加明確，調(diào)控效果在11月份已初見“量價齊跌”的成效，預(yù)計今年上半年在高壓調(diào)控政策的影響下，房價上漲勢頭由高漲幅下調(diào)至小幅增長，甚至小幅負(fù)增長，房價理性回歸市場。

三是在高壓政策調(diào)控之下，市場觀望情緒濃厚，開發(fā)商的推盤節(jié)奏也相應(yīng)放緩。再加上新增推盤項目數(shù)量并不多，因此，上半年新增可售房源的供應(yīng)趨于緊張，市場需求短期內(nèi)仍舊低迷。

二手住房方面，市場觀望氛圍仍舊蔓延，交易量持續(xù)低迷。房東心里預(yù)期值不如從前，客戶購房意愿也會相應(yīng)較低。不排除部分投資客會因為資金等方面的壓力拋售房產(chǎn)，離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域可能會出現(xiàn)少數(shù)房價低于市場行情的房源，區(qū)域性的議價空間或加大。