重點(diǎn)二線(xiàn)城市庫(kù)存仍下滑 需防這些城市接棒上漲

今年以來(lái)，在一線(xiàn)城市和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市樓市火爆的情況下，主要城市庫(kù)存不斷下滑，一些熱點(diǎn)城市由于供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)仍面臨較大的上漲壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的35個(gè)城市住宅庫(kù)存報(bào)告顯示，截至2016年7月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24478萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少5.6%。

這35個(gè)城市包括一線(xiàn)城市：北京、上海、廣州、深圳。二線(xiàn)城市：長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長(zhǎng)沙、福州、廈門(mén)、貴陽(yáng)、南寧、西安、蘭州、西寧。三線(xiàn)城市：淮南、馬鞍山、濟(jì)寧、煙臺(tái)、常州、南通、溫州、九江、荊門(mén)、茂名、北海。

報(bào)告顯示，7月份，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2161萬(wàn)平方米，環(huán)比減少11.6%，7月份推盤(pán)節(jié)奏相比6月份有所放緩，體現(xiàn)出淡季效應(yīng)。7月份，35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量小于新增成交量(其中7月份新增成交量為2414萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6.9%)。新增供應(yīng)小于新增成交，所以促使7月份的庫(kù)存出現(xiàn)了下降。

從反映去庫(kù)存壓力的存銷(xiāo)比來(lái)看，35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為10.0，該數(shù)值相比6月份10.5個(gè)月收窄了0.5個(gè)月的水平。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，觀(guān)察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷(xiāo)比處于歷史低位，這是近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲且漲幅偏大的市場(chǎng)邏輯。預(yù)計(jì)2016年第三季度該指標(biāo)總體上會(huì)在低位徘徊，也意味著后續(xù)房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大。

分城市類(lèi)型來(lái)看，7月份，一、二、三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為8.5、9.6和14.7個(gè)月。相比6月份9.0、10.0和15.6個(gè)月的數(shù)值而言，三類(lèi)城市均有加快的表現(xiàn)。

這其中，一線(xiàn)城市已連續(xù)19個(gè)月存銷(xiāo)比數(shù)值低于12，這也是近期一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。同時(shí)，新房市場(chǎng)的去庫(kù)存周期較小，相應(yīng)房?jī)r(jià)上漲的壓力可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到二手房市場(chǎng)上。

二線(xiàn)城市的邏輯和一線(xiàn)城市類(lèi)似，目前存銷(xiāo)比處于12個(gè)月以下的水平，房?jī)r(jià)上漲幅度相對(duì)也較大。部分城市存銷(xiāo)比數(shù)值比一線(xiàn)城市還要小。三線(xiàn)城市存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)繼續(xù)縮小，但相比一二線(xiàn)城市，依然較大。

從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，北海的存銷(xiāo)比數(shù)值最高，為30個(gè)月，相比6月份有所提高。另外，類(lèi)似西寧等城市的存銷(xiāo)比也比較高。從數(shù)值上看，北海和西寧這兩個(gè)城市去庫(kù)存周期都超過(guò)了兩年的水平。此外，濟(jì)寧、煙臺(tái)的存銷(xiāo)比也都超過(guò)了20，總體上存銷(xiāo)比較高的城市主要集中在三四線(xiàn)。

相比之下，南京、合肥和南昌等城市的存銷(xiāo)比較小，這一數(shù)值都在5以下，尤其是南昌和合肥這一數(shù)值都低于2。此外、蘇州、杭州、濟(jì)南和廈門(mén)的存銷(xiāo)比也都比較低，此類(lèi)城市近期房?jī)r(jià)上漲壓力較大。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，從領(lǐng)漲的城市來(lái)看，2月前領(lǐng)漲均為深圳、上海、北京等一線(xiàn)城市，從3月一線(xiàn)城市收緊調(diào)控后，以廈門(mén)、合肥、南京為代表的二線(xiàn)城市名列前茅。尤其是廈門(mén)和合肥，這兩個(gè)城市自今年3月后上演了領(lǐng)漲“二人轉(zhuǎn)”。

不過(guò)，相比此前上漲幅度較大、目前房?jī)r(jià)已處高位的二線(xiàn)“四小龍”廈門(mén)、蘇州、南京和合肥。南昌和濟(jì)南此前的上漲幅度不多，后期在本輪房?jī)r(jià)“板塊輪動(dòng)”的特點(diǎn)之下，需要防止這些城市“接棒上漲”。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，35城去庫(kù)存周期總體上處于下行態(tài)勢(shì)，到了7月份則繼續(xù)下行，且處于歷史較低水平，這會(huì)進(jìn)一步加劇此類(lèi)城市房?jī)r(jià)上漲的壓力。從市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定等角度看，抑制房?jī)r(jià)已變得刻不容緩。

他認(rèn)為，對(duì)于一些重點(diǎn)二線(xiàn)城市而言，去庫(kù)存周期甚至低于6個(gè)月的水平。部分城市雖然已經(jīng)出臺(tái)了限購(gòu)等相關(guān)政策，但抑制房?jī)r(jià)的壓力依然會(huì)比較大。從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等思路看，積極增加土地供應(yīng)、抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。