上個(gè)周末,王先生一直處于糾結(jié)的狀態(tài)。由于北京在3月16日出臺(tái)了新的調(diào)控政策,他陷入了要不要和賣家解約的矛盾中。
“之前糾結(jié)的是要不要在房?jī)r(jià)這么高的時(shí)候抓緊置換,現(xiàn)在則變成是否選擇解約的兩難地步。”王先生稱,自己屬于現(xiàn)在市場(chǎng)上最常見的“連環(huán)單”業(yè)主,自己現(xiàn)在名下的房子還沒有出售,而這處房子的買家同樣也陷入了要不要解約的糾結(jié)中。“如果買我房子的人選擇解約,估計(jì)我的換房計(jì)劃也要緩一緩了。”王先生明確表示。
同時(shí),據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解,不少完成簽約但還沒來得及網(wǎng)簽的買房者,面對(duì)首付比例的大幅提升,紛紛四處籌集資金,這部分人群中,解約風(fēng)險(xiǎn)的概率更高。
此外,有中介公司員工告訴記者,此前的調(diào)控涉及貸款條件變更時(shí),一般以上報(bào)材料的時(shí)間為準(zhǔn),即只要把相關(guān)材料上報(bào)給貸款審批部門,即可享受調(diào)控前的政策。而本次新政,則是以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn),較以往的調(diào)控更為嚴(yán)格。“好多客戶都有違約的打算,我們只能盡量協(xié)調(diào),看看房主能不能降一降價(jià)格,實(shí)在湊不出首付的客戶,就只能違約了。”上述中介公司員工表示,自己店里簽約未網(wǎng)簽的客戶,已經(jīng)有二成明確表示放棄交易,另有部分客戶表示要考慮考慮。
對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士指出,北京樓市調(diào)控新政對(duì)北京二手房市場(chǎng)的短期影響之一,就是違約和糾紛案例明顯增多。
調(diào)控加碼如期而至
春節(jié)以來,北京的二手房市場(chǎng)迎來一波火熱行情。
作為北京二手房占有率最高的中介機(jī)構(gòu),鏈家在最新的報(bào)告中指出,2017年春節(jié)后,北京市成交量持續(xù)攀升,截至3月份第二周,成交量達(dá)4849套,環(huán)比增長(zhǎng)9.3%,已接近2016年最高值;價(jià)格方面,已達(dá)到67621元/平方米,環(huán)比上漲2%,較2016年“930”政策出臺(tái)時(shí)的均價(jià)上漲了29%。
同時(shí),根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì),3月1日至3月15日,北京全市二手住宅共網(wǎng)簽9309套,比2月份下半月增加53.8%。
不過,有業(yè)內(nèi)人士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,由于網(wǎng)簽的滯后性,3月份中上旬成交數(shù)據(jù)至少要等到4月上旬才能得到體現(xiàn)。
面對(duì)這種局面,此前便有傳聞稱3月底相關(guān)部門有很大概率出臺(tái)新政策。而最終的結(jié)果是調(diào)控加碼提前落地。
3月17日下午,北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,新政策第二天便開始執(zhí)行。本次調(diào)控直指投資性需求,恢復(fù)了此前執(zhí)行過的認(rèn)房又認(rèn)貸政策,即只要在全國(guó)有過住房按揭記錄的,不管名下有房無房,都按二套房計(jì)算,購買普通住宅時(shí)首付不低于60%,購買非普通住宅首付不低于80%,且貸款年限縮短至25年。
對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前北京五環(huán)內(nèi)總價(jià)468萬元以下的被稱為普通住宅,五環(huán)外總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)遞減。以目前北京2017年商品房住宅成交套均600萬元計(jì)算,除了自住房,大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房中雖然大部分指導(dǎo)價(jià)比較低,但除了公房外,如果想多貸款的話,絕大部分也會(huì)變成非普通住宅。
“連環(huán)單”下的違約潮
而在調(diào)控提前落地的情況下,陷入糾結(jié)中的王先生已經(jīng)有了解約的打算。
王先生告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,自己目前的房子在東五環(huán)附近,為了孩子上學(xué),前一陣定下了一套南二環(huán)的兩居室。不過,由于此前買房使用過貸款,王先生的看上的那套兩居室,被定性為二套房,首付直接提高到了八成。
“我問了中介,新政出來算不可抗力,解約也不用承擔(dān)違約金。說實(shí)話,有解約的想法一方面確實(shí)是首付多出不少,湊錢有壓力,另一方面也覺得政策出來了,房?jī)r(jià)可能會(huì)降一降,想看一個(gè)月再說。”王先生表示,上述考慮還是在自己房子能順利賣出的情況下。在政策出臺(tái)前,王先生現(xiàn)場(chǎng)加價(jià)20萬元與業(yè)主達(dá)成了交易,但現(xiàn)在買他房子的人,也在考慮是否繼續(xù)履行合約。
據(jù)麥田房產(chǎn)法務(wù)部分析,如確實(shí)因新政影響,首付增加而不具備購買能力的,則買受人有權(quán)解除合同。根據(jù)最高人民法院引發(fā)《2011年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》,屬于正常解約,無需承擔(dān)違約責(zé)任。
有中介人士指出,目前北京過半的二手房交易都是“連環(huán)單”,一旦其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,那么前后兩三筆交易都會(huì)受到影響。
而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解,像王先生這種改善型需求的業(yè)主,在新政出臺(tái)后賣不出去也買不進(jìn)來的情況并非少數(shù)。
此外,在新政前完成簽約的李女士,目前則正四處籌集資金。由于房主的原因,去年便完成看房簽約的李女士一直沒能完成網(wǎng)簽。由于去年簽約時(shí),她敲定的這套房子總價(jià)為600萬元,目前已經(jīng)上漲至1200萬元,所以主動(dòng)違約并不在意李女士的考慮范圍內(nèi)。“本來按原來的政策,我可以貸款300萬元,認(rèn)房又認(rèn)貸后,按二套房八成首付計(jì)算,我只能貸款100萬元了,剩下的200萬元只能先借一借了。”李女士稱。
相比于李女士由于價(jià)差的原因而盡力湊錢的情況,不少近期才簽約的業(yè)主,在首付大幅增加的情況下,選擇違約的概率則大大增加。
不過,也有金融行業(yè)的人士指出,“首付突然提高的情況下,個(gè)人信用貸可能會(huì)火起來。如果差的金額不是太多,買房人可以考慮,這個(gè)貸款利率水平比商貸一般只高一個(gè)點(diǎn),一家銀行可以貸款三十萬元左右,但建議買房人要考慮自身的承受能力”。
值得注意的是,在新政出臺(tái)的短期內(nèi),業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為市場(chǎng)將陷入一個(gè)交易冰凍期。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),3月17日,北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套,較前一日增加近40%,創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量的新高。“都是趕‘末班車’的,這禮拜開始成交量會(huì)大幅下滑。”有中介公司負(fù)責(zé)人稱。
責(zé)任編輯:肖舒
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