全國人大代表：房地產(chǎn)去庫存 農(nóng)民工不是接盤俠

全國人大代表蔡繼明接受采訪。

頭發(fā)花白，見到熟悉或不熟悉的記者，進(jìn)入主題前，總喜歡先主動(dòng)打打招呼。3月1日，今年60歲的蔡繼明，在全國兩會(huì)即將開幕前夕，再次以“蔡繼明兩會(huì)議案建議發(fā)布會(huì)”形式，出現(xiàn)在記者面前。

蔡繼明，清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任。截至今年，他與全國兩會(huì)“結(jié)緣”已有18年。蔡繼明告訴記者，連任三屆全國政協(xié)委員15年里，他提交兩百多份提案，其中土地改革有30份。“當(dāng)時(shí)有人稱我‘土地委員’，或許就是由此而來。”

今年全國兩會(huì)，蔡繼明準(zhǔn)備了9份建議。“其中，關(guān)于加快農(nóng)民工市民化的建議，是我最為關(guān)注的。”蔡繼明說，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，讓農(nóng)民工市民化是一條路子。不過，千萬不要指望他們是房產(chǎn)市場(chǎng)“接盤俠”。應(yīng)從制度改革入手，打破農(nóng)民工進(jìn)城門檻，讓他們自由遷徙。同時(shí)，改變房產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，降低房價(jià)，讓農(nóng)民工買得起城里的好房。

話現(xiàn)象 

二元城鄉(xiāng)讓農(nóng)民“半市民化”

蔡繼明說，關(guān)于農(nóng)民工市民化問題，他已多年關(guān)注。因?yàn)檫@與我國推進(jìn)的城鎮(zhèn)化息息相關(guān)。如何推進(jìn)城鎮(zhèn)化，政府特別強(qiáng)調(diào)要以人為本。所謂以人為本，無非強(qiáng)調(diào)的是“化人”不是“化地”。

這些年，政府征地范圍不斷擴(kuò)大，大量的新城建設(shè)起來。但是農(nóng)民工雖然進(jìn)了城，并沒有落戶。

去年，我國官方公布數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)化率常住人口城鎮(zhèn)化已達(dá)56.1%。但是，我們戶籍人口城鎮(zhèn)化率大概37.5%。這樣，常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間，相差18個(gè)百分點(diǎn)。用18乘以全國人口總數(shù)，得出數(shù)據(jù)是2.6億人口，即為農(nóng)民工“被城鎮(zhèn)化”。

也就是說，這個(gè)群體生活工作在城市，但是并沒有戶口。我國存在城鄉(xiāng)二元制度，包含就業(yè)、教育、醫(yī)療、住房、社會(huì)保障所存在的差別，有戶口和沒有戶口，實(shí)際上存在巨大差異。

“正是城市二元結(jié)構(gòu)的存在，讓有戶口和沒有戶口存在著巨大差別。”蔡繼明說，全國有大概3500萬流動(dòng)兒童，就是跟著父母進(jìn)了城。在農(nóng)村，大概有6000萬左右的留守兒童，還有5000萬留守婦女和老人。

現(xiàn)在大量進(jìn)城的農(nóng)民工，80后、90后占到60%-70%。這些人進(jìn)城的目的，不僅僅是為了打工，是希望能夠在城市居住下來，但城市在這方面沒有做好充分的準(zhǔn)備。

“這其實(shí)是農(nóng)民工半城市化現(xiàn)象，加劇了勞動(dòng)人口短缺的局面。”蔡繼明認(rèn)為，因?yàn)檫M(jìn)城不能落戶，遷徙人口不能定居，農(nóng)民工到了四五十歲以后，必然就會(huì)考慮怎么養(yǎng)老，就會(huì)考慮離開。如有城市戶口的居民可以繼續(xù)待業(yè)，可以去學(xué)習(xí)，然后再轉(zhuǎn)到其他的崗位就業(yè)。沒有戶口，沒有基本的社會(huì)保障又回到了農(nóng)村，這樣就人為減少了有效勞動(dòng)力供給。

支三招 

改革讓農(nóng)民“自由遷徙”

如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工的市民化？蔡繼明提出三點(diǎn)建議。

“第一點(diǎn)就是要給予農(nóng)民工遷徙的自由。”蔡繼明說，農(nóng)民應(yīng)該有選擇居住點(diǎn)，選擇居住城市的自由。建議實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的居住登記證制度，允許城鄉(xiāng)之間人口雙向流動(dòng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)居民就業(yè)、居住、旅游、休閑和文化的融合。

第二點(diǎn)是解決就業(yè)問題，即加快所有制結(jié)構(gòu)的調(diào)整。特別是提高中小企業(yè)生存壽命。城市里，吸收就業(yè)人口最多的是中小企業(yè)。當(dāng)前，中小企業(yè)通過國家簡政放權(quán)，現(xiàn)在注冊(cè)很方便，每年注冊(cè)數(shù)量大幅增長。不過，我國中小企業(yè)破產(chǎn)速度，也是非?？斓?。據(jù)調(diào)查，我國中小企業(yè)平均壽命是2.9年，而歐美企業(yè)平均壽命年限是12.5年，日本平均壽命是30年。如何在鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新的同時(shí)，延長我國中小企業(yè)壽命已成為關(guān)鍵。“因此，政府不僅要鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)，而且應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有企業(yè)怎么維持、延緩，或是拯救它的壽命，制定相關(guān)政策，以保證他們?nèi)〉昧夹园l(fā)展。”

“我提出的第三個(gè)解決建議是改善和調(diào)整人口遷移政策。”蔡繼明說，這里主要是農(nóng)民進(jìn)城進(jìn)入哪些城市，要不要對(duì)有些城市加以人口的限制，這就涉及到城市化道路當(dāng)中，大、中、小城市如何合理布局。十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干問題的決定》中也明確指出：“堅(jiān)持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)。”

去庫存 

農(nóng)民不是房產(chǎn)“接盤俠”

農(nóng)民工進(jìn)城了，當(dāng)了市民，是否有利于去庫存？在蔡繼明提交的建議中，還有一份3800多字的相關(guān)建議，“化解房地產(chǎn)庫存的治本之策”給出的答案是：不能指望農(nóng)民工進(jìn)城購房去庫存。“因?yàn)檫@個(gè)群體的收入水平?jīng)Q定了，他們不是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的‘接盤俠’。”

中國社科院城市與競(jìng)爭力研究中心主任倪鵬飛估計(jì)，截至2015年底，我國商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月；期房庫存約35.7億平方米，需四五年來消化。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為：2014年底，農(nóng)民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)的庫存壓力。

蔡繼明則根據(jù)我國平均房價(jià)算了這樣一筆賬。

蔡繼明說，當(dāng)前全國商品住房平均銷售價(jià)格約為6500元/平方米，如按照90平方米估算，加上稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用，保守計(jì)算一套房子總費(fèi)用為50萬元。據(jù)國務(wù)院數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如平均一個(gè)農(nóng)民工家庭有兩個(gè)人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價(jià)收入比達(dá)到10倍。30%的首付，也要拿出3年全部家庭收入，如果考慮稅費(fèi)和裝修等費(fèi)用，負(fù)擔(dān)會(huì)更大。顯然，要讓農(nóng)民工在城市買房或租房，政府必須給予巨額補(bǔ)貼。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2.7億農(nóng)民工及其家庭，在工作地買房的只有0.9%，在靠近原住地的縣城等買房的只有15%左右。

“因此，根本別指望農(nóng)民工當(dāng)‘接盤俠’。”蔡繼明說。

治本之策?

調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，開辟準(zhǔn)商品房市場(chǎng)

蔡繼明說，應(yīng)該在現(xiàn)有的投機(jī)投資過度的房地產(chǎn)市場(chǎng)之外再開辟出一個(gè)準(zhǔn)商品房市場(chǎng)。

所謂準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，就是只許買而在一定期限內(nèi)不許賣的自住性或改善性商品房市場(chǎng)。對(duì)于準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣住宅用地，但是在所成交的土地價(jià)格中，由政府出資30-50%（或以減免方式），從而對(duì)所建住宅擁有部分產(chǎn)權(quán)。準(zhǔn)商品房只能供購買者居住，而不能進(jìn)行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進(jìn)行回購，再由政府委托的管理公司進(jìn)行定向銷售。

“只有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境，迎來房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的春天。”