普法故事丨半輩子積蓄購置二手房 為何“無故”遭查封？

講到買房子，不管是買二手房或是新房，從攢首付到看房、看地段、比價格，到最終決定交錢買房，中間要歷經(jīng)“九九八十一關(guān)”。然而，最令人心塞的是，等你支付完房款后，卻發(fā)現(xiàn)房子并不屬于自己，還要遭遇“無故”被查封?......本期《嵐島亮法》就要給讀者朋友們帶來關(guān)于購置二手房的那些事。

普法故事

買二手房遭查封 女子一紙訴狀告上法庭

2015年2月10日，由于資金緊張，魏萍(化名)向薛素珍(化名)出售了自己作為買受人，向福州某房地產(chǎn)公司購買的位于平潭潭城某小區(qū)1#101單元房屋，并簽訂房屋買賣合同。

該合同約定，魏萍出售給薛素珍的房屋總價款按原開發(fā)商的零售價每平米10600元計價;雙方約定薛素珍先付定金173000元，余款30萬元到2016年9月底還清;而房屋的過戶手續(xù)由薛素珍負(fù)責(zé)辦理，魏萍積極予以協(xié)助配合，辦理過戶手續(xù)所需的一切費用由薛素珍承擔(dān);且薛素珍應(yīng)按開發(fā)商和相關(guān)銀行的有關(guān)規(guī)定及時交付款，如有拖延或失信，一切責(zé)任由薛素珍負(fù)責(zé)等條款。此外，薛素珍在簽訂上述買賣合同時，知曉這套房屋未辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證。

簽了合同，交了錢，一切本該順風(fēng)順?biāo)欢?017年3月2日，事情發(fā)生了改變。魏萍因一起民間借貸糾紛，被列為被執(zhí)行人。法院在執(zhí)行過程中，依法查封了魏萍名下位于平潭潭城某小區(qū)1#101單元房屋。

看著自己購買的“二手房”被查封，可把薛素珍急壞了。2017年9月20日，薛素珍對平潭法院執(zhí)行上述房屋不服，提出執(zhí)行異議，請求解除對上述房屋的查封，平潭法院作出執(zhí)行裁定，駁回薛素珍的異議請求。但薛素珍不服執(zhí)行異議裁定，向平潭法院提起執(zhí)行異議之訴。

法官說法

未辦理房屋所有權(quán)過戶登記 買方訴請被駁回

平潭法院對薛素珍執(zhí)行異議之訴進(jìn)行審理后認(rèn)為，魏萍向某房地產(chǎn)公司購買訴爭房屋，房地產(chǎn)公司作為開發(fā)商，在未辦理房屋所有權(quán)過戶登記之前，房屋所有權(quán)仍然歸開發(fā)商所有，但魏萍作為購買者對訴爭房屋享有物權(quán)期待權(quán)。

承辦法官認(rèn)為，本案中，魏萍在訴爭房未取得權(quán)屬證書情況下出讓，薛素珍明知訴爭房權(quán)屬狀況而受讓，雙方對合同履行不能均存在過錯，且薛素珍亦未提供證據(jù)證明其在案涉房屋被本院查封之前已合法占有該房屋。魏萍與薛素珍簽訂的《房屋買賣合同》違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項規(guī)定，故平潭法院對預(yù)告登記在魏萍名下的房產(chǎn)進(jìn)行查封，于法有據(jù)，并無不當(dāng)。因此，薛素珍的訴請，因理由、依據(jù)不足，不予支持。而薛素珍因購買訴爭房造成損失，可另行主張權(quán)利。綜上，判決駁回薛素珍的訴訟請求。

法律課堂

購買二手房屋應(yīng)辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

什么樣的情況下，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議時，會得到法院的支持呢?經(jīng)辦法官表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);

(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;

(四)非因買受人自身原因未辦理轉(zhuǎn)移登記。

平潭法院溫馨提醒廣大市民群眾，在購買二手房屋時，應(yīng)審查交易房屋是否具備不動產(chǎn)所有產(chǎn)權(quán)證書以及能否辦理過戶手續(xù)的條件，如果系尚未辦理產(chǎn)權(quán)證書的房屋或不具備辦理過戶條件的房屋，有可能存在交付款項后無法合法占有房屋的風(fēng)險，建議慎重購買。購買房屋時應(yīng)對出賣人的信用情況、債務(wù)情況進(jìn)行充分了解，且應(yīng)盡快過戶，避免交易過程中債務(wù)人信用、資產(chǎn)狀況惡化而導(dǎo)致交易的財產(chǎn)被出賣人的債權(quán)人申請人民法院執(zhí)行，造成損失。