廈門一別墅三年沒住交10萬物業(yè)費(fèi) 律師：應(yīng)打折

原標(biāo)題：廈門一別墅三年沒住交10萬物業(yè)費(fèi) 律師：應(yīng)打折

海峽網(wǎng)8月13日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 林毅彬/文 吳曉平/圖）買套公寓，還沒交房就要交物業(yè)費(fèi)？買了別墅3年沒住，要交10萬多元物業(yè)費(fèi)？最近，廈門發(fā)生多起因空置房物業(yè)費(fèi)引發(fā)的糾紛，甚至有業(yè)主和物業(yè)公司為此鬧上法庭。

導(dǎo)報(bào)記者了解到，廈門不少購房者都有這樣的經(jīng)歷，買了房并未立即裝修入住，或是長期在外，導(dǎo)致房屋空置。這種情況下，有的空置房業(yè)主認(rèn)為，自己并未入住，也沒享受到物業(yè)服務(wù)，因此要求物業(yè)公司減免物業(yè)費(fèi)。但是，物業(yè)公司卻認(rèn)為，住沒住是業(yè)主自己的事，物業(yè)費(fèi)無論如何不能不交。

那么，空置房的物業(yè)費(fèi)怎么算？該不該全額繳交？

遭遇1

別墅3年沒住，要交10萬物業(yè)費(fèi)？

近日，五緣灣一小區(qū)的別墅業(yè)主黃先生因房子空置引發(fā)一場物業(yè)費(fèi)糾紛。

原來，黃先生于三年前購置了位于五緣灣的一棟兩層樓的別墅。當(dāng)年辦理完交房手續(xù)后，他就帶著老婆孩子去了美國定居。

黃先生不止一處房產(chǎn)，所以這棟別墅也并不急于裝修，“我們每年回來一兩趟，都會過來看看”。因?yàn)闆]有裝修入住，黃先生在2016年收到物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)通知后，提出了質(zhì)疑。

“一平方米5塊5左右，我這個(gè)別墅400平方米，一個(gè)月就是2000多元，加上什么公攤水電公維金，每月快要3000元。”他算了一筆賬，以空置3年來算，36個(gè)月×3000元＝108000元。也就是說，房子空置三年，他也要付出10萬余元。

黃先生說，自己并未入住，別墅院子內(nèi)雜草叢生，鐵門被撬，房子被人當(dāng)成垃圾場。“他們管理不善，我的物業(yè)費(fèi)更應(yīng)該少收。”與物業(yè)交涉無果，這3年，他只支付了一半的物業(yè)費(fèi)。

不過，該小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人說：“不管你住不住，我們的物業(yè)工作還是要做的，如果不交，我們只能走法律途徑。”

遭遇2

還沒收房，就要全額交物業(yè)費(fèi)？

市民羅先生（化名）也遭遇了物業(yè)費(fèi)糾紛，他購買的房子，還沒去收房，物業(yè)就要求他全額繳納物業(yè)費(fèi)。

2016年2月，羅先生在同安區(qū)環(huán)東海域一個(gè)在建樓盤購置了一套120余平方米的精裝公寓，“我這套房子是買給在老家的父母過幾年來養(yǎng)老住的”。羅先生和妻女，住在湖里區(qū)。

2017年3月，羅先生接到電話通知可以去辦理交房手續(xù)。“那段時(shí)間我特別忙，心想也不是急著住，房子就先放著吧，等有空再來辦理交房手續(xù)。”這一放，就是一年多。

今年7月底，羅先生前去同安辦理交房手續(xù)。交房時(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的收取，羅先生與物業(yè)產(chǎn)生了爭執(zhí)。

羅先生說，物業(yè)要求他補(bǔ)交從2017年3月至今年6月間的物業(yè)費(fèi)。“一年半不到，我們沒入住一天，就要交物業(yè)管理費(fèi)、公維金、公攤水電等費(fèi)用，一共要5200多元。”

他認(rèn)為，那些公攤水電自己一點(diǎn)沒用到，物業(yè)管理費(fèi)和公維金也應(yīng)該打折。羅先生當(dāng)場提出，應(yīng)該“打五折”，卻被物業(yè)拒絕，并被告知，沒有足額繳納物業(yè)費(fèi)，將無法完成交房手續(xù)。

物業(yè)負(fù)責(zé)人劉先生向?qū)?bào)記者表示：“按規(guī)定，從正式通知交房的時(shí)候，物業(yè)費(fèi)就要開始交。”

“我們服務(wù)的是整個(gè)小區(qū)，不是服務(wù)某一個(gè)業(yè)主。而且，并沒有規(guī)定說不辦收房手續(xù)就可以不交物業(yè)費(fèi)。”劉先生說，物業(yè)所有的人員配備、工作范圍，都是面向所有住戶，不能以個(gè)別住戶“住或不住”為理由不交物業(yè)費(fèi)。

觀點(diǎn)爭鳴

律師：空置房物業(yè)費(fèi)應(yīng)打折

福建自暉律師事務(wù)所林敏輝律師：就空置房物業(yè)費(fèi)打折問題，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該給予一定的折扣，由于業(yè)主并未實(shí)際居住，不會用到大廳、消防通道、走廊和電梯或者小區(qū)綠化、道路和公共活動空間，也不會對小區(qū)綠化、道路和公共活動空間造成損耗。如果還要承擔(dān)全額的物業(yè)管理費(fèi)，一定程度上缺乏公平。

蘇州等地空置房物業(yè)費(fèi)打折的做法，廈門能否借鑒？我認(rèn)為，這些已經(jīng)出臺規(guī)定的城市的經(jīng)驗(yàn)，值得借鑒。廈門市作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，擁有一定的地方立法權(quán)，可以在不違背上位法的前提下，出臺相應(yīng)的物業(yè)管理規(guī)定，對空置房如何收物業(yè)費(fèi)、什么情況下可以進(jìn)行折扣，出臺具體的細(xì)則。相信此舉有利于化解業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，有利于在情理和法理之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。

協(xié)會：未入住也要依法繳費(fèi)

廈門市物業(yè)管理協(xié)會辦公室主任童海平：物業(yè)服務(wù)是針對整個(gè)小區(qū)的公共服務(wù)，物業(yè)處理公共事務(wù)，管理公共區(qū)域，不會因?yàn)閭€(gè)別房子空置，減少多少工作量。按照國家的相關(guān)規(guī)定和廈門目前的物業(yè)管理規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，即使沒有入住的小區(qū)業(yè)主，也要依法繳交物業(yè)費(fèi)。

而且，在實(shí)際工作中，有的寫字樓和住宅還因?yàn)榭罩?，給物業(yè)增加了工作量。因?yàn)?，有的空置房的業(yè)主會委托物業(yè)幫忙定期打開門窗清掃，定期上門巡查，防止門窗被竊。這些情況下，業(yè)主沒有入住，不但沒有減少物業(yè)的工作量，還增加了工作量。

專家：是否打折要區(qū)別對待

市政協(xié)特邀研究員朱獎懷：物業(yè)費(fèi)“協(xié)商打折”，廈門其實(shí)也有。我認(rèn)識的一位老師，他在集美工作，買了一套島內(nèi)的房子，幾年沒入住。物業(yè)公司要求他全額繳交物業(yè)費(fèi)，還為此起訴到法院，他拖欠的物業(yè)費(fèi)總額也有幾萬元，后來，經(jīng)過雙方協(xié)商調(diào)解，最終這位老師拖欠的物業(yè)費(fèi)按50%繳交。針對空置房物業(yè)費(fèi)的糾紛，有成功調(diào)解的案例。這說明，空置房的物業(yè)費(fèi)問題也可以通過協(xié)商解決。

針對空置房物業(yè)費(fèi)該不該打折的問題，我認(rèn)為，這應(yīng)該分為兩種情況，而且要區(qū)別對待。

第一種情況，由開發(fā)商指定物業(yè)公司的，由于物業(yè)管理協(xié)議未曾與業(yè)主協(xié)商，不是業(yè)主意思表示，而且空置房業(yè)主沒有享受部分物業(yè)管理服務(wù)，那么物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)允許協(xié)商打折。

第二種情況，物業(yè)公司是業(yè)委會自己找的，如果業(yè)委會在跟物業(yè)簽協(xié)議時(shí)，沒有約定空置房物業(yè)費(fèi)怎么算，那么空置房業(yè)主就不能不交費(fèi)。

我認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)呼吁政府出臺政府規(guī)章規(guī)范物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，包括如何規(guī)范空置房物業(yè)費(fèi)繳交的標(biāo)準(zhǔn)。

他山之石

這些地方空置房物業(yè)費(fèi)可打折

●蘇州

2014年7月1日起實(shí)施的《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：新建普通住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過24個(gè)月的時(shí)期內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按70%交納，優(yōu)惠期超過24個(gè)月的可由雙方協(xié)商確定。

●甘肅

根據(jù)2010年9月3日討論通過的甘肅省人民政府關(guān)于修改《甘肅省物業(yè)管理辦法》的決定的第二十九條規(guī)定：建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。繳納比例為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

●湖南

根據(jù)湘價(jià)服〔2010〕76號《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十九條規(guī)定：已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照90%交納。

●南京

《南京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》明確了業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期(連續(xù)性6個(gè)月以上)未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)書面?zhèn)浒?，按?guī)定或約定公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納空置物業(yè)管理費(fèi)。公攤水電費(fèi)部分，空置物業(yè)也可以按照70%　來分?jǐn)傉５馁M(fèi)用。