爛尾27年福州商貿(mào)大廈獲新生

近日，鼓樓法院執(zhí)結(jié)一起代償工程款糾紛案，這起長達(dá)20年的涉福州商貿(mào)大廈執(zhí)行案件最終以當(dāng)事人達(dá)成和解并履行完畢的方式結(jié)案，另外兩個長期未執(zhí)結(jié)的關(guān)聯(lián)執(zhí)行案件亦得到實質(zhì)性化解。至此，停工27年、中國商業(yè)樓盤爛尾時間最長的福州商貿(mào)大廈得以涅槃重生。

鼓樓法院在這三個執(zhí)行案件的執(zhí)行過程中，堅持保障經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定發(fā)展和維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益并重，通過智慧柔性執(zhí)法、善意文明執(zhí)行，采取“活水養(yǎng)魚”“對癥下藥”等措施，實現(xiàn)各方權(quán)益共贏。近日，鼓樓法院通報該起案情。

經(jīng)辦法官前往工地現(xiàn)場查看工程進(jìn)度。

黃金地段 樓盤陷困局

地處福州市東街口一帶的黃金地段樓盤——福州商貿(mào)大廈，因房地產(chǎn)開發(fā)商牽涉多角債務(wù)糾紛導(dǎo)致停工爛尾長達(dá)27年之久。

據(jù)了解，1995年，福州商貿(mào)大廈正式動工，然而僅僅一年后，建設(shè)計劃就因項目資金缺乏擱淺了。停工時，大廈的兩個樓體分別建至9層和8層。接下來的20多年，福州商貿(mào)大廈便成了一個“大包袱”，在曠日持久的多角債務(wù)訴訟戰(zhàn)中，被甩來甩去。

2002年，某產(chǎn)權(quán)交易中心以代償工程款糾紛為由，將某百商公司、某房地產(chǎn)公司訴至福州市中級人民法院，經(jīng)一審二審，福建省高級人民法院作出終審判決，判決該百商公司應(yīng)向該產(chǎn)權(quán)交易中心支付代償工程款287萬元及利息等。進(jìn)入執(zhí)行階段后，福州中院于2016年7月查封了該百商公司名下的案涉國有土地使用權(quán)，并裁定該案由鼓樓法院執(zhí)行。鼓樓法院立案執(zhí)行后，于2019年7月繼續(xù)查封了該國有土地使用權(quán)。

2017年，該房地產(chǎn)公司以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛為由，將該百商公司訴至鼓樓法院。鼓樓法院判決該百商公司將其上述案涉國有土地使用權(quán)及地上在建工程的權(quán)屬，變更登記至該房地產(chǎn)公司名下，并向該房地產(chǎn)公司返還代墊款768萬元及利息等。福州中院對該判決予以維持。因該百商公司未能履行義務(wù)，該案由鼓樓法院立案執(zhí)行。

據(jù)了解，該百商公司早在1999年就以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛為由，將該房地產(chǎn)公司訴至福州中院，該案經(jīng)一審調(diào)解、申請再審、一審判決、發(fā)回重審等訴訟程序后，2007年福州中院判決該房地產(chǎn)公司向該百商公司支付違約金2724萬元。福建高院對該判決予以維持。進(jìn)入執(zhí)行階段后，福州中院裁定該案亦由鼓樓法院執(zhí)行，鼓樓法院對該案進(jìn)行立案執(zhí)行。

2019年，該房地產(chǎn)公司向鼓樓法院承諾，由其代該百商公司向該產(chǎn)權(quán)交易中心償還債務(wù)，請求解除對該百商公司名下的上述案涉國有土地使用權(quán)采取的查封措施。雙方當(dāng)事人達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議后，鼓樓法院據(jù)此作出解封案涉國有土地使用權(quán)的執(zhí)行裁定。之后，上述案涉國有土地使用權(quán)變更登記至該房地產(chǎn)公司名下。后因該房地產(chǎn)公司未能按照執(zhí)行和解協(xié)議履行代償義務(wù)，鼓樓法院依法追加其為該產(chǎn)權(quán)交易中心執(zhí)行案件的被執(zhí)行人，并依據(jù)當(dāng)事人申請重新查封上述案涉國有土地使用權(quán)。

抽絲剝繭 尋求最優(yōu)解

上述案涉國有土地上早已建有在建工程，該房地產(chǎn)公司在取得上述案涉國有土地使用權(quán)后，繼續(xù)開展工程建設(shè)，開發(fā)建設(shè)福州商貿(mào)大廈。但這棟爛尾樓因案涉國有土地使用權(quán)被鼓樓法院依法重新查封而無法辦理預(yù)售許可證，進(jìn)而導(dǎo)致該房地產(chǎn)公司無法回籠資金盤活經(jīng)營。該房地產(chǎn)公司多次向鼓樓法院申請解除查封措施，但該產(chǎn)權(quán)交易中心與該百商公司對此堅決表示反對，三方當(dāng)事人對此爭執(zhí)不下，矛盾激烈。

針對上述三個執(zhí)行案件的三方當(dāng)事人之間的矛盾糾紛，鼓樓法院多次組織當(dāng)事人及律師到院明確具體債權(quán)債務(wù)金額、溝通調(diào)解解決方案等，亦先后三次聯(lián)合鼓樓區(qū)政府、樓盤所在街道以及三方當(dāng)事人、律師召開執(zhí)行案件協(xié)調(diào)推進(jìn)會，圍繞容缺辦證、活封活扣、在建工程抵押、資金安全監(jiān)管等多個問題展開協(xié)調(diào)溝通。鼓樓法院就案件執(zhí)行過程中存在的焦點問題、執(zhí)行難點向各方充分釋法析理，并引導(dǎo)各方對數(shù)種解決方案進(jìn)行可行性分析論證，尋找各方都認(rèn)可的切實可行的一攬子執(zhí)行方案，充分保障各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

柔性執(zhí)法 走出死胡同

“該房地產(chǎn)公司因該樓盤無法辦理預(yù)售許可證而無法回籠資金，其與該百商公司亦無其他履行能力，如若案涉國有土地使用權(quán)繼續(xù)被查封，最終三個執(zhí)行案件都將走進(jìn)死胡同，對三方當(dāng)事人及整個社會均無半點益處。”經(jīng)辦執(zhí)行法官在處理執(zhí)行案件中摸透癥結(jié)所在。

經(jīng)過法院多次協(xié)調(diào)溝通，該產(chǎn)權(quán)交易中心同意在該房地產(chǎn)公司履行完畢代償義務(wù)后即向法院申請解除對案涉國有土地使用權(quán)采取的查封措施，該百商公司同意變更以該房地產(chǎn)公司名下取得預(yù)售許可證后的福州商貿(mào)大廈相應(yīng)房產(chǎn)作為其債權(quán)保障的查封擔(dān)保物。最終三方當(dāng)事人在各自執(zhí)行案件中分別達(dá)成執(zhí)行和解方案，分別明確了各自債權(quán)債務(wù)的具體金額及履行方式、履行期限等內(nèi)容。

根據(jù)上述執(zhí)行方案內(nèi)容及當(dāng)事人的申請，該房地產(chǎn)公司向該產(chǎn)權(quán)交易中心履行了全部還款義務(wù)，該產(chǎn)權(quán)交易中心向鼓樓法院申請執(zhí)行結(jié)案并解除對上述案涉國有土地使用權(quán)采取的查封措施，鼓樓法院依法解除對該房地產(chǎn)公司名下案涉國有土地使用權(quán)采取的查封措施。

該房地產(chǎn)公司現(xiàn)已取得福州商貿(mào)大廈的預(yù)售許可證，能夠回籠資金盤活經(jīng)營，其作為申請執(zhí)行人的執(zhí)行案件亦已執(zhí)行完畢，得到實質(zhì)性結(jié)案。而關(guān)于該百商公司作為申請執(zhí)行人的執(zhí)行案件，鼓樓法院亦依據(jù)當(dāng)事人的申請查封了該房地產(chǎn)公司名下福州商貿(mào)大廈的相應(yīng)房產(chǎn)，充分保障其合法權(quán)益。

新大樓順利封頂。

最終，通過達(dá)成調(diào)解協(xié)議的方式妥善平衡了案件當(dāng)事人之間的利益，促使?fàn)€尾項目復(fù)工重建，一棟擁有1275套房產(chǎn)的商業(yè)大廈嶄新亮相，釋放土地資源21935平方米，停工27年的福州商貿(mào)大廈獲得新生。

“在執(zhí)行過程中找準(zhǔn)多方利益平衡點，通過靈活適用柔性執(zhí)法手段，采取‘對癥下藥’‘活水養(yǎng)魚’等善意文明執(zhí)行措施，實現(xiàn)雙贏多贏共贏。”鼓樓法院黨組書記、院長李曦表示，在執(zhí)行工作中，鼓樓法院在注重保障申請人合法權(quán)益的前提下，最大限度降低對被執(zhí)行人的影響，促進(jìn)實現(xiàn)執(zhí)行效益的最大化和執(zhí)行雙方的利益共贏，為轄區(qū)法治化營商環(huán)境建設(shè)提供有力司法保障，實現(xiàn)執(zhí)行案件政治效果、法律效果和社會效果的有機(jī)統(tǒng)一。

(記者 林春長 通訊員 祝詩偲 羅登煌 文/攝