買房都要看！近期關(guān)于樓市的幾個(gè)問題

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)自身矛盾并沒有解決，泡沫還在積累，熱點(diǎn)城市周邊，部分城市潛在風(fēng)險(xiǎn)也在增加。此外，銀行間流動(dòng)性趨緊將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面帶來較大影響。

開年各地樓市遇冷在預(yù)料之中

數(shù)據(jù)顯示，2017年春節(jié)期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。春節(jié)是合家團(tuán)聚的日子，成交量較之春節(jié)前下降也比較正常。財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，各地樓市遇冷是預(yù)料之中的，是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身在經(jīng)歷2016年的瘋狂上漲之后的自然調(diào)整。

房地產(chǎn)泡沫仍然在積累

未來房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

應(yīng)該看到，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身矛盾并沒有解決，泡沫還在積累，熱點(diǎn)城市周邊，特別是珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)北京地區(qū)，部分城市潛在風(fēng)險(xiǎn)也在增加。還有一些城市隨著市場(chǎng)回暖，銷售加快，供求關(guān)系快速變化，相關(guān)政策沒有及時(shí)調(diào)整，房?jī)r(jià)上漲明顯，投資投機(jī)性購(gòu)房炒高了房?jī)r(jià)，積累了風(fēng)險(xiǎn)，違背了住房的居住屬性，也影響了自住購(gòu)房需求。應(yīng)該警惕的是，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡，資金過度流入會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)新的階段，方方面面的條件也在發(fā)生變化。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王微認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)條件正在發(fā)生變化，比如金融條件，過去房地產(chǎn)金融相關(guān)制度的形成，跟培育房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相關(guān)聯(lián)。比如，房地產(chǎn)預(yù)售制，實(shí)際上是給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了很寬松的融資環(huán)境?，F(xiàn)在中國(guó)金融市場(chǎng)已經(jīng)比較發(fā)達(dá)，在融資環(huán)境越來越寬松的條件下，這樣的住房金融制度跟未來的發(fā)展是不是相適應(yīng)，都是目前面臨的新課題。

房地產(chǎn)信貸利率或走高

房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)歷來與貨幣政策密切相關(guān)。最近央行全線上調(diào)逆回購(gòu)中標(biāo)利率10個(gè)基點(diǎn)，同日開展的SLF(常備借貸便利)利率也全線上調(diào)，貨幣政策的變化是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響？

中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼認(rèn)為，近期貨幣政策的一系列變化，將會(huì)從兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響。首先，房地產(chǎn)信貸利率可能走高。央行貨幣市場(chǎng)操作利率的上調(diào)會(huì)影響銀行資金成本，但是否會(huì)進(jìn)一步向存貸款基準(zhǔn)利率傳導(dǎo)需要觀察，也并非一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸利率之上。但自去年10月份以來，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)加大了銀行市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。在資金成本提高和外部風(fēng)險(xiǎn)加大的雙重壓力下，銀行確有可能通過價(jià)格手段來防控風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)利率的提高有助于擠掉投資性、投機(jī)性的購(gòu)房需求，但需避免對(duì)剛需客戶造成過多影響。商業(yè)銀行應(yīng)在貫徹落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，實(shí)行差別化住房信貸政策，滿足普通老百姓首次購(gòu)房和合理改善住房的需求。

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金面將趨緊。在“穩(wěn)健中性”的基調(diào)下，雖然央行尚未調(diào)整基準(zhǔn)利率，但貨幣政策收緊的信號(hào)已較為明確。央行通過價(jià)格手段，提前釋放收緊信號(hào)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。目前來看，雖然持續(xù)、大幅度地全面加息尚缺乏經(jīng)濟(jì)基本面的支持，但貨幣政策的階段性、漸進(jìn)式收緊，已是大概率事件。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是高杠桿行業(yè)，資金是行業(yè)的血脈，銀行信貸又是資金的主要來源。銀行間流動(dòng)性趨緊將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面帶來較大影響。

去庫(kù)存仍然是今年的主題

2017年，堅(jiān)定不移推進(jìn)三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫(kù)存，仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主題。我國(guó)將繼續(xù)通過鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民等群體在城鎮(zhèn)購(gòu)房，推進(jìn)棚改貨幣化安置等多途徑化解庫(kù)存，鼓勵(lì)地方出臺(tái)去庫(kù)存的有效政策措施。