恒大的“變綠”之路，決心與利器同在

6月的最后一天，恒大凈負(fù)債率已降至100%以下，順利實(shí)現(xiàn)一條“紅線”變綠。

恒大能否如約降負(fù)債是資本市場(chǎng)高度關(guān)注的熱門(mén)話題，終于在半年度大考前，大局已定。6月29日，恒大集團(tuán)對(duì)權(quán)威媒體釋放：目前恒大的有息負(fù)債約5700多億元，比去年最高時(shí)的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

其實(shí)，恒大降負(fù)債成功早有端倪，無(wú)論是6月24日提前償還美元債，還是金融機(jī)構(gòu)紛紛給出肯定意見(jiàn)，或者恒大積極賣(mài)房，都是恒大鐵了心要完成降負(fù)債的表現(xiàn)。復(fù)盤(pán)恒大降負(fù)債成功的關(guān)鍵，我們發(fā)現(xiàn)與這3個(gè)絕招密不可分。

銷(xiāo)售回款強(qiáng)勁，充實(shí)“錢(qián)袋子”

半年時(shí)間減負(fù)約3000億元有息負(fù)債，恒大究竟如何做到？

我們認(rèn)為，首先是恒大執(zhí)行力強(qiáng)大的銷(xiāo)售回款能力。在銷(xiāo)售方面，恒大堅(jiān)持走務(wù)實(shí)的定價(jià)路線，2021年截至5月底，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2851.6億元，銷(xiāo)售回款2507.4億元，平均每月回款500億元，位居行業(yè)第一。銷(xiāo)售的持續(xù)增長(zhǎng)，回款的不斷增厚，為恒大降負(fù)債充實(shí)了“錢(qián)袋子”。

土儲(chǔ)規(guī)模龐大，保障持續(xù)發(fā)展

事實(shí)上，恒大傲人的土地儲(chǔ)備，就是企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)大的基本盤(pán)。

恒大不僅目前銷(xiāo)售暢旺，且從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，其規(guī)模龐大的土儲(chǔ)，也將為公司銷(xiāo)售可持續(xù)性帶來(lái)最強(qiáng)保障。恒大年報(bào)數(shù)據(jù)顯示：截至2020年12月31日，其土地儲(chǔ)備項(xiàng)目共計(jì)789個(gè)，幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的城市。規(guī)劃建筑面積2.31億平方米。由于堅(jiān)持不拿地王，恒大的土儲(chǔ)性價(jià)比很高，其中一二線城市占比67%平均樓面價(jià)為2638元，而現(xiàn)在全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)早已破萬(wàn)，實(shí)際土儲(chǔ)價(jià)值肉眼可見(jiàn)的高。

另外，恒大集團(tuán)還擁有未入表的舊改項(xiàng)目約100個(gè)，大灣區(qū)78個(gè)（深圳55個(gè)）、太原8個(gè)、石家莊2個(gè)、鄭州2個(gè)、其他城市10個(gè)，價(jià)值潛力巨大。

也就是說(shuō)，僅憑恒大目前的土地“存貨”便足以支撐恒大的未來(lái)發(fā)展，龐大的土儲(chǔ)規(guī)模給控規(guī)模提供了充足的底氣。

多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展，極具想象空間

雖然地產(chǎn)融資渠道受限，但是恒大多年來(lái)堅(jiān)持布局的新業(yè)態(tài)，為恒大打開(kāi)了想象空間。目前，恒大旗下?lián)碛?大產(chǎn)業(yè)、4大上市平臺(tái)，提供了多樣化資本市場(chǎng)融資渠道，如去年8月，恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資235億港元，12月上市募資140.8億港元，同時(shí)通過(guò)新能源汽車(chē)方面，去年9月和今年1月，恒大汽車(chē)兩次引入戰(zhàn)略投資合計(jì)300億港元等，此外房車(chē)寶、恒大童世界、恒大冰泉等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也將陸續(xù)分拆上市，屆時(shí)將進(jìn)一步充實(shí)資本實(shí)力。

通過(guò)分拆業(yè)務(wù)融資，恒大進(jìn)一步加強(qiáng)了手中的現(xiàn)金流。貌似難以完成的任務(wù)，就這樣被恒大完成。事實(shí)上，金融機(jī)構(gòu)對(duì)此早已心中有數(shù)。

法國(guó)巴黎銀行也對(duì)恒大信心十足。他們?cè)趫?bào)告中指出，恒大現(xiàn)金流足以覆蓋短期債務(wù)，加上公司擁有2.31億平方米土地儲(chǔ)備，以及價(jià)值1660億的投資性物業(yè)與5190億的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股份，遠(yuǎn)超凈債務(wù)，全面降負(fù)債只是時(shí)間問(wèn)題，給予恒大美元債“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。此前，摩根大通、野村、建銀國(guó)際等紛紛針對(duì)恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)發(fā)布研報(bào)，對(duì)其后市保持積極預(yù)期。

不難看出，憑借過(guò)硬的實(shí)力和儲(chǔ)備，都成為恒大降負(fù)債的利器，加上一顆堅(jiān)韌無(wú)比的決心，恒大在降負(fù)債路上穩(wěn)健前行，未來(lái)隨著多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展駛?cè)肟燔?chē)道，以及 “高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”戰(zhàn)略的持續(xù)深入推進(jìn)，一個(gè)穩(wěn)健的新恒大值得期待。