海南現(xiàn)房銷售制度是什么 海南現(xiàn)房銷售制度詳細(xì)內(nèi)容公布

海南在3月7日出臺(tái)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。這個(gè)通知里面，最引人矚目的是提到，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

我看到很多人很興奮，覺得這是對(duì)開發(fā)商的又一打擊，是發(fā)出了房地產(chǎn)調(diào)控不放松的明確的信號(hào)。我想說的是，你真的太傻太天真了。我可以明確告訴各位，在當(dāng)前疫情對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響非常明顯的情況下，收緊房地產(chǎn)調(diào)控是不可能的。

這次海南樓市新政的核心并非要繼續(xù)打壓房地產(chǎn)，而是特別強(qiáng)調(diào)要建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的城市主體責(zé)任。這個(gè)文件最大的亮點(diǎn)絕非什么現(xiàn)房銷售（后面我會(huì)解釋），而是第一個(gè)以文件形式提出要全面落實(shí)城市主體責(zé)任。

關(guān)于全面落實(shí)城市主體責(zé)任的提法，源自去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“全面落實(shí)因城施策”，所謂全面落實(shí)，其實(shí)就是把調(diào)控的權(quán)限和責(zé)任交給各個(gè)城市，讓各個(gè)城市根據(jù)自身房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，制定調(diào)控政策。而不是全國一盤棋。這也是今年以來，全國60多個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)的主要依據(jù)。

當(dāng)然，海南住建廳的負(fù)責(zé)人在解釋時(shí)說的還是比較官方：“各市縣對(duì)本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展付主體責(zé)任，要避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長的工具和手段，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。要制定“一城一策”工作方案，提出年度調(diào)控目標(biāo)和具體政策措施，努力使地價(jià)、房價(jià)、房租水平保持在合理區(qū)間，確保實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。”

大家一定要注意，這里特別強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。所謂平穩(wěn)運(yùn)行，就是不能大起大落。所以，海南的房地產(chǎn)政策并沒有收緊過去的房地產(chǎn)調(diào)控。下一步，海南各個(gè)城市會(huì)根據(jù)這個(gè)文件對(duì)自身的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，畢竟，海南2019年房地產(chǎn)投資、銷售因?yàn)閷?shí)行嚴(yán)格的限購政策而出現(xiàn)了明顯的回落。

至于規(guī)定現(xiàn)房銷售，其實(shí)也不算什么新鮮的政策，更不是收緊房地產(chǎn)調(diào)控。我呼吁廢除住房預(yù)售制度已經(jīng)快10年了，在過去多年，很多地方也都在為現(xiàn)房限售做著準(zhǔn)備。在2017年，廣東省第一發(fā)文鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售。在2018年9月廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》中，也建議逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。我當(dāng)時(shí)還寫過相關(guān)文章，對(duì)此表示支持。

過去十年，在房地產(chǎn)預(yù)售制度的存廢問題上，我的態(tài)度非常明確：中國目前的住房預(yù)售制度具有極大的缺陷，完全淪為了開發(fā)商的融資方式，推高了房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿，同時(shí)，這是一個(gè)極其不公平的制度設(shè)計(jì)，缺乏對(duì)購房者利益的保護(hù)，要么進(jìn)行顛覆性的手術(shù)，要么完全廢除，實(shí)行現(xiàn)房銷售。

國內(nèi)很多專家談到預(yù)售制度，一般指出這個(gè)制度是學(xué)我們香港的“賣樓花”。其實(shí)，這種說法并不準(zhǔn)確，因?yàn)橄愀鄣馁u樓花制度比我們的預(yù)售制度可嚴(yán)格多了。說我們現(xiàn)在的預(yù)售制度和香港的“賣樓花”一樣，那是對(duì)“賣樓花”的侮辱。香港的“賣樓花”以及美國等國家的住房預(yù)售制度，無論在資金監(jiān)管，還是購房者利益保護(hù)上，都具有極其嚴(yán)格的設(shè)計(jì)。

比如，在資金監(jiān)管上，購房者不是一次從銀行貸款或者把購房的全款交給開發(fā)商，而是交給第三方監(jiān)管賬戶，第三方監(jiān)管方按照工程進(jìn)度把購房款給開發(fā)商，工程結(jié)束之后，驗(yàn)收沒有質(zhì)量問題，才把尾款給開發(fā)商。這樣，購房者的利益得到了充分的保障。

美國的住房，絕大部分以現(xiàn)房限售為主，但也有少部分預(yù)售，美國的預(yù)售，購房者甚至有權(quán)參與房屋的設(shè)計(jì)等等，在資金監(jiān)管上也是一樣的?，F(xiàn)在中國很多人到美國買房，一些騙子中介要求把全款給他們的賬戶，記住，這是違法的，肯定是騙子！

中國的預(yù)售制度，不僅把資金監(jiān)管環(huán)節(jié)淡化了，還把購房者利益的保障全部省略了，只剩下“預(yù)售”這個(gè)殼。中國的住房預(yù)售制度最大特點(diǎn)有兩個(gè)：一是在交房之前購房者就支付全款，二是購房者的預(yù)付款最初不是交給第三方監(jiān)管，而是直接交給開發(fā)商。雖然后來在資金監(jiān)管上，也實(shí)行了所謂的第三方監(jiān)管，但和香港的嚴(yán)格監(jiān)管比起來，仍然是形同虛設(shè)。所以，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們?cè)趯W(xué)其他人的做法的時(shí)候，都是把不好的先學(xué)過來，把好的很少引進(jìn).中國預(yù)售制度這樣設(shè)計(jì)的結(jié)果是：

第一，購房者不論是全款買房，還是貸款，都是一次性把款交給開發(fā)商的，而房子什么時(shí)候拿到呢，一般都是三年之后。這等于，購房者提前三年把購房款給了開發(fā)商，如果貸款，提前三年開始背負(fù)銀行利息。而開發(fā)商呢，不僅提前三年拿到了開發(fā)的所有成本，而且提前三年拿到了賣房的所有利潤。就此而言，這是真正的空手套白狼的游戲。

第二，在一次性將購房款交給開發(fā)商的情況下，不僅資金的安全沒有保障。很多開發(fā)商將購房款用于別的投資項(xiàng)目，并且多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，同時(shí)收取預(yù)付款和銀行的信貸資金，還拿去炒地，繼續(xù)推高地價(jià)。這等于是，開發(fā)商拿著購房款不斷在各個(gè)環(huán)節(jié)加杠桿。如果房地產(chǎn)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，一些高杠桿的開發(fā)商很可能資金鏈斷裂，購房者可能不僅拿不到房子，購房款都可能出問題。

其三，房子質(zhì)量根本無法保障。很多地方對(duì)于預(yù)售根本沒有硬性的標(biāo)準(zhǔn)，一些地方只是挖了個(gè)坑，就開始預(yù)售的情況比比皆是。最后房子建成什么樣，購房者根本沒有任何博弈的空間。至于故意拖延交房時(shí)間，占用購房者的資金，基本成為行業(yè)的潛規(guī)則。

第四，即使后來，對(duì)購房者的預(yù)售款有了所謂的第三方賬戶，但這個(gè)第三方賬戶仍然形同虛設(shè)，并不對(duì)房屋質(zhì)量，購房者的利益承擔(dān)任何監(jiān)管職責(zé)。

中國住房預(yù)售制度的缺陷是導(dǎo)致現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量糾紛的根子。這個(gè)制度，除了開發(fā)商支持，沒有人支持。取消這個(gè)制度，會(huì)嚴(yán)重影響開發(fā)商的利益。住房預(yù)售等于是開發(fā)商從購房者和銀行那里獲得了一筆巨額的并且將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購房者和銀行的無息資金，等于提前兌現(xiàn)了項(xiàng)目利潤，并且至少獲得了三年的資金使用權(quán)，這幾乎成為中國很多開發(fā)商主要的融資方式，一旦取消，開發(fā)商的融資成本大增，等于需要用其他途徑獲得資金，而這需要很高的成本。

這筆帳，開發(fā)商算的比誰都清楚。每一次一旦討論取消，開發(fā)商都會(huì)群起而攻之，他一定會(huì)告訴你，這樣會(huì)讓很多開發(fā)商立即破產(chǎn)，或者告訴你，這樣會(huì)推高房價(jià)，因?yàn)楣?yīng)減少了。

但事實(shí)上，正如我之前所言，不要擔(dān)心中國的開發(fā)商破產(chǎn)。中國的開發(fā)商是太多了，不是太少了，開發(fā)商企業(yè)全國十萬家，很多都是玩空手套白狼，沒有開發(fā)能力，只圈地，房子質(zhì)量也無法保障，這樣的開發(fā)商出局是好事不是壞事，我曾提出，80%的開發(fā)商應(yīng)該死去。

這樣，土地資源會(huì)真正集中到好的開發(fā)商手中，預(yù)售導(dǎo)致的杠桿也會(huì)降低，房價(jià)快速上漲的因素就會(huì)少一個(gè)。中國有多少人反對(duì)高房價(jià)，但是，反對(duì)也要講究技術(shù)含量，要反對(duì)到點(diǎn)子上。預(yù)售制，是最該反對(duì)，是最該呼吁早點(diǎn)廢除的。

但是，我也是事實(shí)上告訴大家，在開發(fā)商強(qiáng)烈反對(duì)的情況下，預(yù)售在短期內(nèi)很難取消！這是中國房地產(chǎn)市場博弈的基本面決定的，購房者并沒有多少話語權(quán)。而且，取消預(yù)售最好的時(shí)機(jī)，應(yīng)該是房價(jià)處于上漲周期的時(shí)候，就目前房地產(chǎn)的趨勢(shì)看，房價(jià)短期內(nèi)上漲的周期基本結(jié)束，過去三年累積的高杠桿已經(jīng)讓很多開發(fā)商面臨資金壓力問題。

房價(jià)在未來兩年下跌的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上漲的風(fēng)險(xiǎn)，未來兩年將會(huì)成為房地產(chǎn)最困難的兩年。在這種情況下，取消預(yù)售的概率很小。所以海南這次在文件里面雖然提到要推行現(xiàn)房銷售，但也明確規(guī)定是，文件出臺(tái)以后新拿地的項(xiàng)目，才實(shí)行現(xiàn)房銷售。至于現(xiàn)在的存量土地項(xiàng)目，仍然實(shí)行預(yù)售。呵護(hù)意圖還是比較明顯的。

既然只有新拿地的項(xiàng)目，才實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房限售，對(duì)整個(gè)海南房地產(chǎn)市場的影響就極為有限，因?yàn)樵诤Ｄ系拈_發(fā)商，土地儲(chǔ)備都足夠開發(fā)很多年。當(dāng)然，海南能夠率先出臺(tái)這樣的政策，我堅(jiān)決支持。現(xiàn)房限售，一定會(huì)成為中國房地產(chǎn)市場95%以上的項(xiàng)目的限售方式，預(yù)售只適用于需要個(gè)性化定制的別墅等高端產(chǎn)品。開發(fā)商雖然反對(duì)取消預(yù)售很多年了，但取消，是大勢(shì)所趨，開發(fā)商也要有充分的心理準(zhǔn)備。