成都萬(wàn)人搖號(hào)搶房怎么回事？成都為什么再現(xiàn)萬(wàn)人搶房事件始末

今年初，樓市“小陽(yáng)春”行情席卷全國(guó)各地，經(jīng)過(guò)數(shù)月的燃燒之后，這團(tuán)小熱火似乎正在逐步降溫。

如今，減持“房住不炒”已成為全國(guó)樓市最頂層的指導(dǎo)性定位，而作為所謂的新一線(xiàn)城市，成都樓市似乎仍高溫難降。證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，2019年以來(lái)，成都土地拍賣(mài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，多個(gè)片區(qū)土拍價(jià)格樓面價(jià)刷新歷史記錄，甚至遠(yuǎn)高過(guò)地塊周邊二手房掛牌價(jià)。

面粉正在貴過(guò)面包，也正是在這樣的背景之下，拿地早、樓面價(jià)較低的成都主城區(qū)新房依舊是購(gòu)房者熱衷追搶的目標(biāo)。6月以來(lái)，成都連續(xù)開(kāi)出華潤(rùn)悅璽、仁恒濱河灣等熱門(mén)樓盤(pán)，因與周邊二手房存在明顯的價(jià)格“剪刀差”，部分樓盤(pán)再度出現(xiàn)萬(wàn)人搶購(gòu)的火爆場(chǎng)景，總價(jià)在350萬(wàn)元/套的房子也被視為白菜價(jià)。

土拍價(jià)格持續(xù)走高

2019年3月12日，斷供兩年的成都茶店子迎來(lái)49.9畝商住地拍賣(mài)，這宗地引來(lái)36家開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報(bào)道，上述地塊最終拍賣(mài)競(jìng)價(jià)達(dá)到56輪，手持189號(hào)的德商以總價(jià)17.17億元，溢價(jià)76.41%，單價(jià)17200元/㎡追平成都單價(jià)地王的成績(jī)成功摘走宗地。

資料顯示，該地塊為住兼商用地，商業(yè)占比上限49%，地塊最大可開(kāi)發(fā)99829方建筑。其中，住宅面積為50912.79方，商業(yè)建筑面積達(dá)到48916.21方，換句話(huà)說(shuō)此地塊的未來(lái)直指綜合體項(xiàng)目。

需要指出的是，這宗地塊周?chē)鞘谢潭容^高，整個(gè)板塊上一次土地交易還需追溯到2016年。2016年1月，龍湖與首開(kāi)聯(lián)合拿下了首開(kāi)龍湖紫宸和龍湖西宸天街地塊，成交樓面價(jià)3200元/㎡；同5月，龍湖以樓面價(jià)3700元/㎡拿下龍湖西宸原著地塊；2016年11月，保利又以樓面價(jià)12140元/㎡拿下兩河院子地塊，但該地塊比較特殊，其容積率僅1.0，為別墅地塊。

相比之下，時(shí)隔兩年多時(shí)間，該板塊土拍價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的大幅拉升，土地交易長(zhǎng)期斷供也造成了板塊內(nèi)新房供應(yīng)的不足。2018年10月底，人居花照云庭拿到項(xiàng)目預(yù)售許可證，該小區(qū)共推房源共972套，清水均約為13000元/㎡。

僅兩個(gè)月之后，成都土拍“地王”再度易主，由首次進(jìn)入成都的禹州地產(chǎn)摘得。5月16日，位于成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村二、七組宗地以7850元/㎡的價(jià)格起拍，最終被禹洲地產(chǎn)以18400元/㎡的樓面價(jià)拿下，溢價(jià)率達(dá)134.39%。根據(jù)資料顯示，該宗地凈用地面積24.26畝，計(jì)算容積率為2，可開(kāi)發(fā)體量達(dá)3.23萬(wàn)方。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，該宗地塊附近的藍(lán)谷地社區(qū)5月參考均價(jià)為16200元/㎡~18400元/㎡區(qū)間。

再看位于成都二圈層的雙流，因?yàn)榻鼉赡暝搮^(qū)房?jī)r(jià)大幅上漲，新開(kāi)小區(qū)頻頻突破每平米兩萬(wàn)元的價(jià)格，屢屢刷新當(dāng)?shù)厝藗鹘y(tǒng)觀感，而被戲稱(chēng)為“宇宙流”。5月23日，雙流東升一宗土地以8400元/㎡作為起始樓面價(jià)開(kāi)拍，經(jīng)過(guò)數(shù)十輪爭(zhēng)奪，最終由新力地產(chǎn)以13600元/㎡拿下，溢價(jià)62%。

新力雙流地塊

據(jù)了解，這是雙流區(qū)2019年以來(lái)拍出的第一宗宅地，剛出爐就已刷新雙流地價(jià)。鏈家數(shù)據(jù)顯示，該地塊所在區(qū)域二手房買(mǎi)賣(mài)相對(duì)較少，與之相距不遠(yuǎn)的棠湖柏林鎮(zhèn)二手房均價(jià)約1.3萬(wàn)元/㎡，海棠灣1.3萬(wàn)元/㎡，香楠湖1.2萬(wàn)元/㎡。

高價(jià)地新房入市再博弈

2019年初，在成都當(dāng)?shù)貥鞘辛鱾髦痪湓?huà)：“留給大家的低價(jià)新房已經(jīng)不多了！”

2017年，成都土地拍賣(mài)價(jià)格持續(xù)走高，樓面價(jià)“秒殺”周邊房?jī)r(jià)。當(dāng)年4月6日，成都迎來(lái)限購(gòu)升級(jí)后的首場(chǎng)土拍，此番土拍首次引入熔斷抽簽機(jī)制。此次土拍，成都?xì)v史最高樓面地價(jià)被3次刷新，熔斷線(xiàn)被3次觸發(fā)，進(jìn)入搖號(hào)流程。（成都樓市直擊：七萬(wàn)人搶千套房，買(mǎi)房隊(duì)伍綿延幾公里，住建部緊急約談?。?/p>

其中，中南建設(shè)(8.650,?-0.13,?-1.48%)以總價(jià)28.32億元，單價(jià)11080元/㎡的價(jià)格拿下城北地塊，彼時(shí)周邊二手房及建成新房?jī)r(jià)格尚不足萬(wàn)元；此外，位于紅牌樓的地塊樓面價(jià)高達(dá)1.72萬(wàn)元/平方米，由東原地產(chǎn)抽簽獲得，刷新成都住宅最高樓面價(jià)，而該區(qū)域在售樓盤(pán)價(jià)格在1.2萬(wàn)元/㎡左右。

另?yè)?jù)房天下統(tǒng)計(jì)顯示，2017年全年，成都土地市場(chǎng)共出讓土地260宗，總出讓面積約16587.68畝，同比下降6.6%，成交面積14287.6畝；但成交總額約1245.3億元，較2016年全年的賣(mài)地總額605.6億元上漲105.6%。

在過(guò)去的2018年，入市新房?jī)r(jià)格大多控制住每平米兩萬(wàn)以?xún)?nèi)，這除了新房?jī)r(jià)格被限價(jià)政策牢牢地套上“緊箍咒”的因素外，更重要的是大多數(shù)樓盤(pán)都是2017年前拿的相對(duì)低價(jià)土地。但貫穿2017年，成都主城區(qū)地拍每平米成交價(jià)格普遍超過(guò)萬(wàn)元，這無(wú)疑將進(jìn)一步推高新房入市價(jià)格。

今年1月23日，成都住建局局長(zhǎng)張樵曾對(duì)媒體表示，市住建局正研究“一城一策”的具體方案，此后將制定“因地制宜”的政策，精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

此后，首開(kāi)金茂府于2月2日正式拿到項(xiàng)目預(yù)售許可證，其精裝房單價(jià)達(dá)到2.9萬(wàn)起，最貴單價(jià)更是突破3.1萬(wàn)元/㎡。平地一聲雷，該樓盤(pán)成為成都首個(gè)預(yù)售單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/㎡的樓盤(pán)，其最小戶(hù)型面積超過(guò)160㎡，最低總價(jià)在470萬(wàn)元/套左右。

這似乎是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，回眸2017年4月，金茂曾以17160元/㎡（成都第二高價(jià)地）的樓面價(jià)格，拿下成都武侯新區(qū)162畝商住地塊，溢價(jià)率高達(dá)90%。作為成都高端樓盤(pán)的代表，首開(kāi)金茂府的橫空推出，讓當(dāng)時(shí)成都樓市圈已經(jīng)“高潮迭起”。諸如，眾多樓盤(pán)銷(xiāo)售、中介奔走相告、頻發(fā)朋友圈，“成都即將暴漲”、“現(xiàn)在再不買(mǎi)房后面就買(mǎi)不起了”等言論。

此情此景，讓大量的剛需及跟風(fēng)購(gòu)房者倍感焦急，再度陷入難解的博弈中，既是對(duì)高價(jià)地入市的恐慌，也是對(duì)未來(lái)政策不確定性的擔(dān)憂(yōu)，擔(dān)憂(yōu)限購(gòu)政策的松動(dòng)再度刺激房?jī)r(jià)瘋漲。

“剪刀差”引爆萬(wàn)人搶房

當(dāng)房子不再被注重真實(shí)居住屬性，而被附加上更多的投資機(jī)遇，那么炒房也就順勢(shì)成為一項(xiàng)投機(jī)品種。

隨著土拍價(jià)格的持續(xù)走高，面對(duì)部分區(qū)域新舊二手房的巨額價(jià)格“剪刀差”，成都人悠閑的生活被激起一陣陣漣漪，“打新”搶房仍是一門(mén)看似收益頗豐的交易。

2018年10月單價(jià)約2.1萬(wàn)元/㎡、總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)元/套的天譽(yù)被擠破頭，中簽率低至3%；而2017年4月，拔得城北地拍頭籌的中南卻門(mén)可羅雀，2019年1月29日中南海棠集因無(wú)人報(bào)名登記，最終被終止搖號(hào)。

6月6日，成都東二環(huán)路邊上的華潤(rùn)悅璽項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，共推出356套房源，面積段144㎡-155㎡，精裝售價(jià)約17000元/㎡左右。據(jù)資料顯示，華潤(rùn)置地曾于2005年12月競(jìng)得的原成都420廠土地項(xiàng)目，占地840余畝，相比今日其拿地樓面價(jià)十分低廉。

多年來(lái)，華潤(rùn)置地已陸續(xù)開(kāi)發(fā)出華潤(rùn)二十四城多期住宅項(xiàng)目和萬(wàn)象城商業(yè)綜合體，華潤(rùn)悅璽項(xiàng)目正位于該板塊內(nèi)。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，該新盤(pán)周邊二手房?jī)r(jià)格普遍在20000元/㎡以上，華潤(rùn)二十四城一期5月參考均價(jià)超過(guò)22000元/㎡，其他建成時(shí)間更近的幾期住宅項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到25000元/㎡。

在可對(duì)比的新舊房?jī)r(jià)明顯“剪刀差”下，華潤(rùn)悅璽瞬間成為成都網(wǎng)紅熱門(mén)“神盤(pán)”，很多購(gòu)房者幾乎是閉著眼睛參與搖號(hào)搶房。盡管這個(gè)樓盤(pán)容積率可能達(dá)到4.0、人口密集，盡管物業(yè)費(fèi)不低，可能5元/㎡以上，但在巨大利益的驅(qū)動(dòng)下，這些長(zhǎng)期的生活要素都已不是購(gòu)房者考慮的主要問(wèn)題。

記者注意到，華潤(rùn)悅璽于6月9日僅對(duì)樣板間開(kāi)放一天時(shí)間，由于報(bào)名人數(shù)超多，就連看一眼精裝標(biāo)準(zhǔn)的樣板間都要排隊(duì)近兩小時(shí)。

近日，有小道消息透露，華潤(rùn)悅璽報(bào)名搖號(hào)總為13344普通7786 （中簽率1.18%）、剛需5422 （中簽率2.56%）、棚改136（中簽率92%）。針對(duì)該情況，華潤(rùn)悅璽銷(xiāo)售人員告訴記者，目前報(bào)名人數(shù)在13000左右，但存在一些審核未通過(guò)的購(gòu)房者，最終通過(guò)復(fù)審的人數(shù)名單將在6月22日公布。