房東突然提出解約 租戶如何依法維權？

湖南長沙居民石先生近日遇到了租房子的一件“麻煩事兒”。

石先生介紹，他此前與房東簽訂了租賃門面的合同，租賃合同上的租賃期是三年，合同到期后沒有續(xù)簽合同，但一直在使用房屋，也正常交納房租，并且約定房租每三年漲10%，但對違約責任沒有明確。

他租的房子出現(xiàn)三次漏水情況，前兩次和房東協(xié)商共同承擔維修費用。第三次，裝修公司檢查是老房子失修導致漏水，且漏水造成了他的一些損失，因此不愿意再承擔維修費用。由于無法達成一致，房東提出要收回房屋，不再租給他。

進行法律咨詢時，他提出了三個問題：

一是合同到期沒有續(xù)簽合同，租賃合同是否有效？

二是漏水產(chǎn)生的維修費用由誰承擔？

三是房東突然提出解除租賃合同，如何維護他的合法權益？

對于石先生的提問，湖南省公共法律服務的律師給出了分析和解決建議。

首先，就石先生反映的情況，根據(jù)民法典規(guī)定，合同到期沒有續(xù)簽合同，租賃合同是有效的。當租賃合同到期后，如果雙方未簽訂新的租賃合同，但租客繼續(xù)使用租賃房屋，房東沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ?。律師同時提醒石先生，如果不想租賃合同的期限變成不定期，可以在租賃合同期限屆滿前，及時向房東提出簽訂新的房屋租賃合同，重新約定明確的租賃期限。雙方在給予對方合理的時間后，都可以隨時提出解除租賃合同結束雙方的租賃關系。

其次，對漏水產(chǎn)生的維修費用承擔問題，需要根據(jù)漏水原因來判斷。根據(jù)石先生敘述，漏水是由于房屋本身的質量缺陷或老化導致，并不是承租人使用房屋不當導致，那么應當由出租人承擔維修義務。同時提醒石先生，在房屋漏水事件發(fā)生后，需第一時間錄制視頻及找專業(yè)團隊鑒定，便于確定責任主體承擔責任。

最后，房東因雙方對房屋漏水維修費用無法達成一致要解除合同，建議詳細查看簽訂租賃合同中的條款，了解解除合同可以主張的權利。同時考慮到石先生與房東相處多年，租的門面裝修耗費巨大，且已經(jīng)營多年，附近客源也固定了，建議石先生與房東協(xié)商，也可以找社區(qū)、司法所進行調解，尋求雙方都能接受的解決方案。如果實在協(xié)商無果，石先生也可以向法院提起訴訟，要求房東承擔違約責任。

律師提示，住房租賃既是法律問題，也是經(jīng)濟和社會問題。為避免房東和租戶產(chǎn)生糾紛，在簽訂租賃協(xié)議時雙方應當溝通協(xié)商，把內容訂立得更加細致來約束雙方。如明確出租人收取租金的權利、監(jiān)督房屋使用情況的權利、主張損害賠償?shù)臋嗬?，依照合同約定交付房屋、保持房屋適于使用、無正當理由不得隨意違約驅趕承租人等義務。只有通過法律明確房屋租賃雙方的權利義務，穩(wěn)定租賃關系，才能從根本上建立一個健康可持續(xù)的住房租賃市場，滿足不同群體的住房需求，讓承租人住著舒心，出租人租著省心。

石先生法律咨詢后與房東進行了友好協(xié)商，目前仍在繼續(xù)履行租賃合同。