杭州新措引關(guān)注 房產(chǎn)中介將被大量取代嗎?

杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線個(gè)人自主掛牌房源功能——房產(chǎn)中介將被大量取代嗎？

近日，浙江杭州一項(xiàng)新舉措在全國(guó)二手房市場(chǎng)和房地產(chǎn)中介行業(yè)引起廣泛關(guān)注：由杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局主管的杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)推出“個(gè)人自主掛牌房源”功能，為杭州二手房自主交易提供了更加規(guī)范、安全、便捷、完善的線上官方新渠道。

這一舉措將對(duì)二手房交易市場(chǎng)乃至整個(gè)住房市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？中介的“飯碗”還端得穩(wěn)嗎？該舉措是否會(huì)向住房租賃市場(chǎng)和其他城市推廣？本報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

買賣雙方可以直接洽談

記者登錄杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)并以個(gè)人真實(shí)信息成功注冊(cè)了賬號(hào)。經(jīng)檢索后發(fā)現(xiàn)，截至今年8月底，僅在杭州市主城區(qū)范圍內(nèi)，該平臺(tái)就有超800套個(gè)人自主掛牌房源，賣方經(jīng)過(guò)平臺(tái)實(shí)名認(rèn)證，地段、面積、社區(qū)情況、戶型圖、實(shí)景照片、賣方聯(lián)系方式等信息一目了然，使買賣雙方能夠越過(guò)“中間商賺差價(jià)”環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)看房、詢價(jià)等功能。

對(duì)平臺(tái)新功能的上線，購(gòu)房者和有購(gòu)房意愿的潛在購(gòu)房者大多持樂(lè)觀態(tài)度。

“官方二手房交易平臺(tái)有了個(gè)人房源，對(duì)買賣雙方都是利好。我對(duì)此雙手支持。”山西小伙王昊兩年前從北京某公司離職，來(lái)到杭州工作。為和女朋友完婚，他開(kāi)始研究本地二手房市場(chǎng)，準(zhǔn)備購(gòu)買一套婚房。

王昊介紹，自己是北方人，也在北方完成大學(xué)學(xué)業(yè)，“人生地不熟，對(duì)本地樓市不了解。有心找中介，傭金昂貴不說(shuō)，又怕被忽悠。有了這個(gè)平臺(tái)，買賣雙方可以直接洽談，避免‘中間商賺差價(jià)’。同時(shí)，房源由政府部門發(fā)布，購(gòu)房者更放心，也可以將遇到虛假房源的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。”

作為賣方，家住杭州市余杭區(qū)的孟偉由于工作變動(dòng)搬到了其他城市居住。一方面，他把自家房源掛上了市里的平臺(tái)；另一方面，他也同時(shí)委托了幾家中介機(jī)構(gòu)代理這套住房的銷售業(yè)務(wù)。“兩邊掛牌價(jià)一樣，畢竟傭金由買方支付。”孟偉承認(rèn)，他并未對(duì)買賣雙方直接洽商寄予太高期待，“這個(gè)功能比較新，還是要兩條腿走路。但總體上，嘗試更多渠道有好處，可以避免中介一家壟斷。”

買賣雙方受益了，中介行業(yè)眼下受到的沖擊卻不小。

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果類似的二手房交易平臺(tái)變得更加普遍，房地產(chǎn)中介行業(yè)將面臨巨大的影響。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介行業(yè)存在虛假宣傳、賺取超高差價(jià)、不守信用等問(wèn)題，部分從業(yè)者的短視性逐利行為已嚴(yán)重危害行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在此背景下，跳過(guò)中介環(huán)節(jié)并省下占成交價(jià)2%左右的中介費(fèi)用，無(wú)疑對(duì)二手房市場(chǎng)買賣雙方有著巨大的吸引力。“這類官方信息平臺(tái)的出現(xiàn)和發(fā)展，給了買賣雙方直接洽商的機(jī)會(huì)，有望在一定程度上取代房地產(chǎn)中介的角色。”趙秀池說(shuō)。

傳統(tǒng)中介目前仍是主體

政府運(yùn)營(yíng)的二手房交易平臺(tái)發(fā)展壯大，會(huì)動(dòng)搖中介的“飯碗”嗎？

記者發(fā)現(xiàn)，杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)的個(gè)人自主掛牌房源功能尚屬新生事物，該平臺(tái)上的絕大多數(shù)房源仍屬于委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源。平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，我愛(ài)我家、鏈家這兩家國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介行業(yè)的頭部企業(yè)占據(jù)了平臺(tái)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)掛牌房源數(shù)量的前兩位，分別超過(guò)17萬(wàn)套和12萬(wàn)套，優(yōu)勢(shì)地位仍難以撼動(dòng)。

“個(gè)人在政府直接管理的二手房交易平臺(tái)掛牌房源，未必就會(huì)取代中介機(jī)構(gòu)的地位。”高軍是杭州市蕭山區(qū)一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)連鎖門店負(fù)責(zé)人。在他看來(lái)，平臺(tái)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)并無(wú)太大負(fù)面影響。

高軍分析，從目前的數(shù)量比例來(lái)看，個(gè)人自主掛牌房源尚難以對(duì)委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。此外，由于二手住宅市場(chǎng)上買賣雙方缺乏對(duì)市場(chǎng)信息的全面了解，需要房產(chǎn)中介從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)，來(lái)自經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)仍然具有相當(dāng)明顯的不可替代性。

摩根士丹利近日也發(fā)布報(bào)告，認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)平臺(tái)新功能引發(fā)的“去中介化”擔(dān)憂過(guò)度。報(bào)告認(rèn)為，該功能并非新事物，最近新增變化為房屋所有人需經(jīng)過(guò)實(shí)名認(rèn)證才可自行上傳房源。“房屋中介能提供的服務(wù)價(jià)值依然存在。”該機(jī)構(gòu)分析師表示。

盡管如此，平臺(tái)強(qiáng)化對(duì)房屋所有人的認(rèn)證審核仍顯著提高了個(gè)人房源的可信度，并有可能在未來(lái)對(duì)機(jī)構(gòu)房源構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一新風(fēng)向?qū)?duì)房產(chǎn)中介行業(yè)及機(jī)構(gòu)造成深遠(yuǎn)影響。“個(gè)人自主掛牌房源會(huì)對(duì)機(jī)構(gòu)房源產(chǎn)生一種‘鯰魚(yú)效應(yīng)’，該型房源的增加有望倒逼中介行業(yè)改善服務(wù)，充分發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。”高軍說(shuō)。

中介行業(yè)面臨的調(diào)整遠(yuǎn)不止于此。除了開(kāi)通二手房交易平臺(tái)的個(gè)人自主掛牌房源功能，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局8月24日還明確，針對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員在第三方平臺(tái)對(duì)外發(fā)布房源情況開(kāi)展專項(xiàng)檢查，并對(duì)若干從業(yè)人員和中介機(jī)構(gòu)通報(bào)批評(píng)。此外，深圳等城市也于近期對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)起整治行動(dòng)。

近年來(lái)，隨著國(guó)家有關(guān)部門堅(jiān)持“房住不炒”定位調(diào)控樓市，針對(duì)包括中介行業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的監(jiān)管力度正在強(qiáng)化。不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委等8個(gè)部門印發(fā)通知，要求持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等加大懲處力度，依法依規(guī)開(kāi)展整治。

“房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)‘一手托兩家’，對(duì)其行為的規(guī)范關(guān)系到市場(chǎng)秩序和房?jī)r(jià)穩(wěn)定。”趙秀池認(rèn)為，一系列針對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的整治行動(dòng)有利于治理住房銷售和租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱問(wèn)題，打擊部分機(jī)構(gòu)對(duì)房源的壟斷；同時(shí)將引導(dǎo)市場(chǎng)主體依法守信經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

未來(lái)有望形成示范效應(yīng)

杭州的新舉措能否推廣到其他城市和住房租賃市場(chǎng)？許多人對(duì)此抱有期待。

王凡研究生畢業(yè)后到成都工作，他希望杭州的新舉措能盡快推廣到包括成都在內(nèi)的其他城市。“同為二線城市，成都二手房?jī)r(jià)格上漲是比較快的。如果能從房源上下工夫，解決壟斷和信息不對(duì)稱等問(wèn)題，樓市調(diào)控效果會(huì)更好，也能夠?qū)崒?shí)在在把成交價(jià)壓下來(lái)。”王凡說(shuō)。

“希望租房市場(chǎng)有更多像杭州這樣的信息平臺(tái)。”北京市民張瑩不久前由于工作變動(dòng)，將名下住房出租，并在新工作單位附近租得一處住房，“最初的考慮是‘以租養(yǎng)租’，新房很快就找到了，舊房卻遲遲租不出去。”張瑩介紹，當(dāng)時(shí)她委托一家知名中介機(jī)構(gòu)的工作人員提供住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)，出于對(duì)該工作人員的信任，張瑩并未到其所在門店進(jìn)行線下登記。

“起初掛了每月8000元的價(jià)格，中介一直告訴我要價(jià)太高，拖了很久也不帶人看房，讓我起了疑心。”跟小區(qū)里消息靈通的老住戶溝通后，張瑩又做了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)是中介為了吃更多差價(jià)故意捂盤，未在機(jī)構(gòu)平臺(tái)掛牌。“后來(lái)?yè)Q了另一家機(jī)構(gòu)，很快租出去了，但算起來(lái)還是損失了一個(gè)多月的租金。”

業(yè)內(nèi)人士分析，從一線城市到二三線城市，不論二手房交易還是住房租賃行業(yè)，部分中介人員利用信息不對(duì)稱賺取高額傭金的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。政府出手打造聯(lián)通買賣雙方的信息平臺(tái)，將對(duì)二手房交易市場(chǎng)和房屋中介行業(yè)產(chǎn)生良性規(guī)范效果。“以杭州相關(guān)舉措為例，它通過(guò)實(shí)名認(rèn)證、線上洽談等形式提升平臺(tái)信息透明度，直擊二手房市場(chǎng)痛點(diǎn)，推動(dòng)了市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，也有利于更好落實(shí)‘房住不炒’，促進(jìn)二手商品住宅價(jià)格運(yùn)行在合理區(qū)間。”趙秀池說(shuō)。

趙秀池認(rèn)為，杭州的舉措有望對(duì)其他城市的二手房交易和房屋租賃市場(chǎng)形成示范傳導(dǎo)效應(yīng)。“隨著類似互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)功能日益健全、市場(chǎng)信息化水平不斷提高，住房市場(chǎng)的發(fā)展將呈現(xiàn)去中介化的特征。政府提供相關(guān)信息平臺(tái)讓個(gè)人可以直接掛牌房源，不是要取消中介，而是將扮演重要角色，助力解決信息不對(duì)稱和市場(chǎng)壟斷等問(wèn)題。”

除了規(guī)范住房中介行業(yè)，下一步如何做好對(duì)二手住房交易、住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管和服務(wù)，切實(shí)解決市場(chǎng)運(yùn)行的痛點(diǎn)堵點(diǎn)，豐富樓市調(diào)控政策工具箱？趙秀池表示，未來(lái)，應(yīng)堅(jiān)持租購(gòu)并舉，拓展平臺(tái)功能，擴(kuò)大掛牌房源特別是租賃房源的覆蓋面，包括集體土地建設(shè)的租賃住房、商辦廠房改建的租賃住房、拆遷安置房、閑置農(nóng)宅等，推動(dòng)完善多主體供給的住房市場(chǎng)。（記者 汪文正）