7個月271家房企破產(chǎn)什么情況？7個月為什么有271家房企破產(chǎn)意味什么

人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月23日，今年全國共有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。隨著持續(xù)高壓的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，市場的殘酷正逐漸顯現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)普遍繁榮的好時光正在遠(yuǎn)去。7月13日，中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長黃奇帆在上海表示，今后十幾年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少三分之二以上。

“過去30年的房地產(chǎn)發(fā)展模式很難再繼續(xù)下去了。未來房地產(chǎn)市場顯然只屬于前30強。”近期，一次小型業(yè)內(nèi)聚會上，某知名房地產(chǎn)行業(yè)大佬如此感慨。

面對2019年以來持續(xù)的樓市深冬，一些房企開始扛不住了。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月23日，今年全國共有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全國500強第215位的上市房企銀億集團也赫然在列。

今年6月，ST銀億發(fā)布公告宣布，銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請破產(chǎn)重整。銀億集團稱，2019年以來，銀億集團、銀億控股持續(xù)面臨流動性危機，雖竭力制定相關(guān)方案、通過多種途徑化解債務(wù)風(fēng)險，但仍不能徹底擺脫其流動性危機。

事實上，銀億集團只是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長7.2％，增速比1—5月份回落0.4個百分點。

房企資金供給不足，跟房企融資方面的調(diào)控政策有關(guān)。張大偉提到，2019年來，已經(jīng)有超過15次針對房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的政策，不論是購房者還是媒體都擔(dān)憂房地產(chǎn)資金鏈。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在此前的采訪中曾向記者表示，“目前，開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、內(nèi)債外債和私募等融資渠道一致收緊，這在歷史上非常罕見。”

回顧過去，幾十年來，房地產(chǎn)市場變幻莫測，但房企的存亡與政策、市場環(huán)境密切相關(guān)這一點從未改變。

消失在風(fēng)中

“數(shù)據(jù)本身沒有意義。對比全國10萬家級別的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，幾百家企業(yè)的破產(chǎn)，算是所有行業(yè)里面比例最低。另外，從環(huán)比同比看，這個數(shù)據(jù)也沒有明顯增加。但這一現(xiàn)象被關(guān)注，代表了市場對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔(dān)憂。”張大偉說。

不可否認(rèn)，隨著持續(xù)高壓的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，市場的殘酷正逐漸顯現(xiàn)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇。其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達10.5％，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4－10、TOP11－20、TOP21－30各梯隊房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進一步深化。而隨著多數(shù)城市成交回落，銷售難度加大，50強之后的房企競爭優(yōu)勢已不再明顯，權(quán)益金額集中度出現(xiàn)一定回落。

1993年，隨著政府下令停止銀行貸款，第一輪緊縮性宏觀調(diào)控開始。此后，房地產(chǎn)調(diào)控步入輪回周期。每隔幾年，房地產(chǎn)政策就會密集出臺，尤其是針對資金面的調(diào)控逐漸收緊。幾輪調(diào)控下來，一些過度使用杠桿的房企難以應(yīng)對突然而至的政策收緊，資金鏈開始斷裂，不得不退出房地產(chǎn)市場。根據(jù)同策咨詢顧問總監(jiān)張宏偉觀察，2006年、2008年、2012年、2014－2015年和最近幾年，由于國家對房企資金面政策收緊，房地產(chǎn)行業(yè)迎來不同程度的倒閉潮。

2014年3－5月，在浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等全國多地，十余家中小房企被曝光因資金鏈斷裂而陷入了破產(chǎn)危機。僅2014年3月份，被媒體曝光的房企資金鏈斷裂案例就有10余起。這一年，曾經(jīng)的百強房企光耀地產(chǎn)傳出多個樓盤無法交樓、資金鏈緊張，公司面臨倒閉風(fēng)險。隨著銀行信貸的收緊，資金流入減少，最終，光耀地產(chǎn)于2018年初申請破產(chǎn)重組。也是在這一年，綠城中國將旗下30％股份出售給融創(chuàng)中國。

除了調(diào)控波動，一些房企也倒在轉(zhuǎn)型的路上。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，就此輪房地產(chǎn)破產(chǎn)潮而言，實際上類似事件不是孤立事件，目前來看，地產(chǎn)企業(yè)中帶有“置業(yè)”、“地產(chǎn)”等名稱的企業(yè)往往在業(yè)務(wù)投資上會更加專注地產(chǎn)投資，憑借這兩年的發(fā)展，往往有較好的表現(xiàn)。而部分帶有“股份”字樣或企業(yè)本身名稱看不出是做地產(chǎn)的，普遍都是在做多元化的模式。類似企業(yè)實際上都是投資型的企業(yè)，即地產(chǎn)投資只是其多元化投資的一部分，這個時候往往會有各類壓力。類似企業(yè)的債務(wù)問題，恰是說明了在這兩年“瞎折騰”，導(dǎo)致錯過了投資的機會，進而使得企業(yè)資金方面的壓力增加。

新一輪洗牌

新一輪洗牌的大幕無疑已經(jīng)開啟。

7月22日晚間，處于前董事長“丑聞”旋渦中的新城控股公告稱，公司正與合作伙伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協(xié)商，籌劃出售部分項目公司股權(quán)。截至目前，公司已在洽談、協(xié)商出售的項目約為40個（含聯(lián)營項目）。除了新城控股，今年以來，處于資金鏈危機中的泰禾集團已經(jīng)先后轉(zhuǎn)讓約19個項目股權(quán)。

洗牌在榜單中也表現(xiàn)得十分明顯。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2018年百強房企銷售總額、銷售面積分別達87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2％和32.0％。值得注意的是，對比2016年前的百強房企名單，僅有18家房企仍在今年的百強名單里，包括萬科、恒大、碧桂園等，而北京天鴻集團、上海中星集團等房企已消失在榜單中。

“房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)在近兩年已不鮮見，但銀億的破產(chǎn)申請依然讓行業(yè)從業(yè)者們噓唏不已。是的，屬于房企的‘大躍進’時代真正落幕了。房地產(chǎn)行業(yè)從20年前商品房每年僅成交1億平方米上升到2018年的17億平方米，轉(zhuǎn)至2019年上半年成交面積已然同比下降1.8％，似乎已經(jīng)在證明行業(yè)整體規(guī)模見頂，屬于行業(yè)‘大浪淘沙’時代已經(jīng)來臨，被淘汰有大量中小房企，亦有上市房企、頭部房企。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

張波認(rèn)為，銀億事件可以有很多種解釋，有一個重要原因是多元化不成功，但在房地產(chǎn)去產(chǎn)能化的大背景下，大量中小型房企專注房地產(chǎn)或許是“等死”，但多元化或許是“找死”，但無論如何必須要有出路，未來頑強生存下來的大型房企，必是找到合適自己的發(fā)展的節(jié)奏，再加上點“好運氣”，或者是有著獨特資源優(yōu)勢“小而美”的企業(yè)。

未來，張宏偉認(rèn)為，中小房企被淘汰是必然趨勢，大型房企將會占領(lǐng)房地產(chǎn)市場的天下。目前，房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍在不斷提升，無論是競爭力、產(chǎn)品專業(yè)能力、融資能力還是品牌影響力，中小型房企都難以和大型房企匹敵。部分中小型房企轉(zhuǎn)型進入細(xì)分領(lǐng)域，如養(yǎng)老、主題樂園等，還可能有存活空間，但發(fā)展空間依舊不大。

“中小型房企無法避免被時代淘汰，這是一個市場趨勢。以傳統(tǒng)住宅開發(fā)為主要經(jīng)營領(lǐng)域的中小型房企中，80％－90％都將被淘汰。”張宏偉說。

“其實不用對房企的下個十年過度悲觀，‘大躍進’的好處是行業(yè)實現(xiàn)快速發(fā)展，但是‘大浪淘沙’洗禮之后的行業(yè)會更精彩，未來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將不再以規(guī)模為第一要素，不再去比拼誰的銷售面積最大，而是看誰的產(chǎn)品更好，誰能更緊跟用戶的需求趨勢變化，從‘規(guī)模化’向‘品質(zhì)化’過渡或是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)下個十年最大趨勢。”張波說。