碧桂園在馬來西亞的“森林城市”項(xiàng)目停售了？你還記得電視里怎么說的嗎？

近期有媒體報(bào)道碧桂園在馬來西亞的森林城市項(xiàng)目暫停國(guó)內(nèi)銷售，或與涉及外匯監(jiān)管堵漏有關(guān)。碧桂園就此回復(fù)財(cái)新記者，此次國(guó)內(nèi)銷售展廳暫停開放是由于升級(jí)改造需求，與外匯監(jiān)管無關(guān)，相關(guān)展廳開放時(shí)間待定。碧桂園方面稱，森林城市將進(jìn)入全面產(chǎn)業(yè)招商階段。

真實(shí)原因仍待確認(rèn)，但該項(xiàng)目停售將并非海外房產(chǎn)項(xiàng)目中的孤例。2016年房企紛紛出海，在境外開發(fā)出地產(chǎn)項(xiàng)目后，主要面向國(guó)內(nèi)購(gòu)房者銷售。今年以來，個(gè)人外匯監(jiān)管封堵漏洞，資金難以流向海外，出海房企或?qū)⑵毡槊媾R銷售困難。

每半年赴港刷卡還貸

碧桂園森林城市位于馬來西亞新山市，臨近新加坡。根據(jù)碧桂園公布的計(jì)劃，開發(fā)商未來20年將投資2500億元，與馬來西亞當(dāng)?shù)卣献鏖_發(fā)這一人工填海島嶼。項(xiàng)目規(guī)劃面積近20平方公里，可容納數(shù)十萬人。

森林城市項(xiàng)目廣告遍及地鐵、商場(chǎng)、小區(qū)，以及央視春晚、體育賽事當(dāng)中。該項(xiàng)目以“新加坡旁，永久產(chǎn)權(quán)”為賣點(diǎn)，廣告反復(fù)強(qiáng)調(diào)：竣工后，“森林城市”與新加坡的直線距離將不足2公里。

2016年11月，馬來西亞總理納吉布訪華。期間馬來西亞媒體《星洲日?qǐng)?bào)》報(bào)道，碧桂園計(jì)劃在森林城市落實(shí)折合約57.7億元投資額，還將投資約6.2億元建設(shè)工業(yè)化建筑材料制造廠。在2016年8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園總裁莫斌宣布，該項(xiàng)目上半年銷售已破100億元。

該項(xiàng)目駐馬銷售人員向財(cái)新記者介紹，森林城市的主要客群是想在海外進(jìn)行房產(chǎn)投資但又買不起歐美資產(chǎn)的中產(chǎn)階級(jí)，項(xiàng)目單價(jià)在2萬元/平方米左右。單套最小戶型為48平方米，為一個(gè)主臥加一個(gè)小房間，總價(jià)108萬元。他表示，因?yàn)闆]有公攤面積，實(shí)際相當(dāng)國(guó)內(nèi)60平方米的住房。

付款方式分為3個(gè)階段：初期在馬來西亞看房，刷卡支付定金1.5萬元。其次是首付。2016年前，項(xiàng)目首付為三成。自2016年12月底開始，碧桂園將首付降到一成促銷。按108萬元算，首付10.8萬元左右。

最后是每半年一次的付款。他強(qiáng)調(diào)，按時(shí)付款全程免息，由碧桂園方面承擔(dān)；如逾期需繳納滯納金。與國(guó)內(nèi)月供不同，該項(xiàng)目每半年付一次，可選擇年限不等，按最長(zhǎng)4年計(jì)算，每次支付12萬元左右。值得注意的是，購(gòu)房者需要每半年自費(fèi)去一趟碧桂園在香港或者新加坡的展廳，現(xiàn)場(chǎng)刷卡支付。

“我們只接受現(xiàn)場(chǎng)刷人民幣，帶有銀聯(lián)標(biāo)識(shí)的卡刷人民幣就行，您可以當(dāng)作半年一次的旅游嘛。”該項(xiàng)目銷售人員說。他發(fā)來森林城市的全景3D圖，包括營(yíng)銷中心、濱海商業(yè)街、濱海園林、酒店公寓，并表示：“這只是冰山一角，項(xiàng)目還在持續(xù)建設(shè)中。”

為應(yīng)對(duì)外匯監(jiān)管，購(gòu)房者海外置業(yè)常用方式之一是：購(gòu)房者在境外刷卡購(gòu)買投資類保險(xiǎn)，質(zhì)押保單后獲得資金交給開發(fā)商。據(jù)財(cái)新記者了解，森林城市項(xiàng)目不排除使用了上述辦法。

外匯監(jiān)管堵漏

2016年1-9月，內(nèi)地個(gè)人赴港購(gòu)買保險(xiǎn)熱潮引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。2016年10月28日，中國(guó)銀聯(lián)向香港收單銀行重申了保險(xiǎn)類商戶合規(guī)受理境內(nèi)銀聯(lián)卡的相關(guān)要求。10月29日，銀聯(lián)國(guó)際發(fā)布公告稱，銀聯(lián)卡禁止支付境外投資性保險(xiǎn)。

同時(shí)，外匯管理部門加強(qiáng)了個(gè)人外匯信息申報(bào)管理。《個(gè)人購(gòu)匯申請(qǐng)書》明確列出個(gè)人購(gòu)匯“禁令”：如不得出借本人額度和不得借用他人額度實(shí)施分拆購(gòu)匯，不得用于尚未開放的資本項(xiàng)目，不得參與洗錢、地下錢莊交易等違法違規(guī)活動(dòng)。此前，個(gè)人購(gòu)匯，銀行柜臺(tái)只是口頭詢問購(gòu)匯需求，不會(huì)要求填寫《申請(qǐng)單》或提供書面材料，因此不少人以“旅游”為目的換匯。（詳見《換匯新規(guī)出臺(tái) 居民如何購(gòu)匯用匯》）

外匯局有關(guān)負(fù)責(zé)人在2016年12月底接受媒體采訪時(shí)表示，2017年主要從三個(gè)方面加強(qiáng)個(gè)人外匯信息管理。一是細(xì)化申報(bào)內(nèi)容，明晰個(gè)人購(gòu)付匯應(yīng)遵循的規(guī)則和相應(yīng)的法律責(zé)任; 二是強(qiáng)化銀行真實(shí)性、合規(guī)性審核責(zé)任；三是對(duì)個(gè)人申報(bào)進(jìn)行事中事后抽查并加大懲處力度。

此外，外匯局還于2017年1月3日通過《人民日?qǐng)?bào)》海外版澄清，禁止個(gè)人購(gòu)匯投資海外房產(chǎn)等尚未開放的資本項(xiàng)目，屬于個(gè)人外匯政策一直以來的規(guī)定，并非新規(guī)。

外匯局指出：當(dāng)前我國(guó)資本賬戶尚未實(shí)現(xiàn)完全可兌換，資本項(xiàng)下個(gè)人對(duì)外投資只能通過規(guī)定的渠道，如QDII（合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者）等實(shí)現(xiàn)。除規(guī)定的渠道外，居民個(gè)人購(gòu)匯只限用于經(jīng)常項(xiàng)下的對(duì)外支付，包括因私旅游、境外留學(xué)、公務(wù)及商務(wù)出國(guó)、探親、境外就醫(yī)、貨物貿(mào)易、購(gòu)買非投資類保險(xiǎn)以及咨詢服務(wù)等。