漳州老舊小區(qū)住宅增設(shè)電梯有“門路” 政策解讀

給舊樓加裝電梯，是許多家住老小區(qū)市民的迫切需求。作為全省第三個(gè)推出既有住宅增設(shè)電梯補(bǔ)貼政策的城市，漳州把既有住宅增設(shè)電梯納入改善老舊小區(qū)居住條件的一項(xiàng)重要民生工程，自2017年出臺《漳州市城市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見》后，積極規(guī)劃審批、建設(shè)投用了一批增設(shè)電梯項(xiàng)目，既補(bǔ)齊了民生服務(wù)短板，又滿足了市民居家養(yǎng)老需求。

日前，漳州六部門聯(lián)合出臺《漳州市關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化城市既有住宅增設(shè)電梯工作指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》)，針對當(dāng)前增設(shè)電梯存在的征求業(yè)主意見難、資金籌集難、辦理審批難等問題給出了進(jìn)一步優(yōu)化解決方案，方便群眾生活，提升群眾的幸福感和獲得感。

增設(shè)電梯需經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意

根據(jù)《指導(dǎo)意見》，我市既有住宅增設(shè)電梯可以按梯號為單位進(jìn)行，并遵循“業(yè)主自愿、公開透明、充分協(xié)商”的原則，經(jīng)該梯號三分之二以上的業(yè)主同意，如果增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)征得該專有部分業(yè)主的同意。

其中，業(yè)主認(rèn)為因增設(shè)電梯侵犯了自己所有權(quán)和相鄰權(quán)等民事權(quán)益而提出補(bǔ)償?shù)纫蟮?，可由業(yè)主之間協(xié)商解決。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會負(fù)責(zé)增設(shè)電梯全過程業(yè)主間矛盾糾紛的協(xié)調(diào)化解，促使相關(guān)業(yè)主在平等協(xié)商基礎(chǔ)上自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議；對于經(jīng)調(diào)解未能達(dá)成一致意見的，則需引導(dǎo)業(yè)主依法通過法律途徑解決。城市管理部門應(yīng)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)化解業(yè)主間增設(shè)電梯的相關(guān)矛盾。

此外，同意增設(shè)電梯的所有業(yè)主作為增設(shè)電梯的實(shí)施主體，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)工程報(bào)建、設(shè)備采購、工程實(shí)施、維護(hù)管理等相關(guān)工作。同意增設(shè)電梯的所有業(yè)主可以書面委托部分業(yè)主或第三方企業(yè)作為實(shí)施主體承擔(dān)上述工作。申請?jiān)鲈O(shè)電梯的所有業(yè)主或受委托的單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的工程項(xiàng)目建設(shè)單位所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，委托服務(wù)費(fèi)用可列入增設(shè)電梯工程的建設(shè)成本。

所需資金可提取公積金支付

業(yè)主想辦理增設(shè)電梯，資金從哪里出？

根據(jù)《指導(dǎo)意見》，既有住宅增設(shè)電梯所需的資金，可以由業(yè)主根據(jù)所在樓層等因素協(xié)商、按一定分?jǐn)偙壤餐鲑Y，業(yè)主及其父母、子女等直系親屬可按照有關(guān)規(guī)定提取住房公積金。有建立住宅專項(xiàng)維修資金的小區(qū)，業(yè)主可以按照有關(guān)規(guī)定申請使用住宅專項(xiàng)維修資金；已售公有住房（房改房）業(yè)主可以按照有關(guān)規(guī)定提取房屋維修金余額。

同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)就各自出資額、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)分?jǐn)偟仁马?xiàng)達(dá)成書面協(xié)議，業(yè)主自行協(xié)商出資比例。增設(shè)電梯所籌集的資金及使用情況應(yīng)當(dāng)在小區(qū)顯著位置公布，接受監(jiān)督。

此外，在新政實(shí)施有效期內(nèi)，按照新政規(guī)定增設(shè)電梯并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，我市還將給予一定的資金補(bǔ)貼。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)除單梯為單一產(chǎn)權(quán)的住宅、別墅外，既有住宅增設(shè)電梯?？苛鶄€(gè)樓層的財(cái)政補(bǔ)貼10萬元，每增減一個(gè)?？繕菍酉鄳?yīng)增減補(bǔ)貼0.5萬元人民幣。補(bǔ)貼程序按照我市2020年9月21日起實(shí)施的《關(guān)于市區(qū)城市既有住宅增設(shè)電梯財(cái)政補(bǔ)貼相關(guān)事宜的通知》文件規(guī)定執(zhí)行，該文件的有效期延續(xù)至本次新政有效期屆滿。

并非所有老舊小區(qū)都符合安裝條件

值得注意的是，并非所有老舊小區(qū)都能安裝電梯。

《指導(dǎo)意見》指出，此次新政適用于市區(qū)城市建成區(qū)內(nèi)具有合法權(quán)屬證明的四層及以上無電梯既有住宅（含單梯為單一產(chǎn)權(quán)的住宅、別墅），且增設(shè)電梯在原產(chǎn)權(quán)建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和商品住宅等按房屋建筑占地方式進(jìn)行土地分割登記的，可以該項(xiàng)目用地批準(zhǔn)紅線和項(xiàng)目總平規(guī)劃及使用現(xiàn)狀進(jìn)行綜合考慮。對于已經(jīng)列入近期拆遷改造計(jì)劃的住宅則不適用本次新政。

同時(shí)，我市既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)采用鋼結(jié)構(gòu)電梯井道，并確保與原主體結(jié)構(gòu)的可靠連接，同時(shí)應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全及安全疏散等要求，包括不得破壞梁柱、公用樓板結(jié)構(gòu)等。無法滿足《申請?jiān)鲈O(shè)電梯住宅樓有關(guān)條件》規(guī)定情形的住宅樓不得申請?jiān)鲈O(shè)電梯。

申請?jiān)鲈O(shè)電梯的住宅樓，周邊建筑物已有日照時(shí)間不得低于現(xiàn)狀日照時(shí)間，受住宅增設(shè)電梯影響后，該住宅樓增設(shè)電梯不得對其日照造成惡化影響。但經(jīng)告知，相關(guān)全部利害關(guān)系人仍書面同意增設(shè)的除外。增設(shè)電梯后，電梯與相應(yīng)周邊的建筑間距應(yīng)滿足最小9米的要求，同時(shí)建筑間距需滿足消防間距要求；若確實(shí)無法滿足的，則需征得因增設(shè)電梯導(dǎo)致建筑間距不足的相鄰建筑業(yè)主同意。若周邊為非住宅類建筑，應(yīng)征得建筑產(chǎn)權(quán)所有人同意。

此外，增設(shè)電梯臨城市一級主干道或重要景觀節(jié)點(diǎn)時(shí)，原則上應(yīng)設(shè)置在臨街背面，外立面方案應(yīng)先經(jīng)自然資源部門評審。增設(shè)電梯層數(shù)、層高應(yīng)同原住宅樓自然層。增設(shè)電梯與建筑間連廊進(jìn)深原則不大于2米，因建筑平面或結(jié)構(gòu)限制可適當(dāng)增加。出入通道利用原有樓梯平臺、公共走道等公共交通空間或原有陽臺，且滿足《免于規(guī)劃審批的三種類型》情形之一的可免于規(guī)劃審批。

新增建筑面積 由業(yè)主共有

根據(jù)新政，既有住宅增設(shè)電梯后新增建筑面積，由該梯號全體業(yè)主共有，不再變更各分戶業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積，用地面積或分?jǐn)傆玫孛娣e也不做變更，新增建筑面積不征收增容地價(jià)。

如何計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積？根據(jù)《指導(dǎo)意見》，產(chǎn)權(quán)面積和業(yè)主人數(shù)的計(jì)算方式將按照最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定計(jì)算。其中，專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

值得一提的是，此次《指導(dǎo)意見》提出整合優(yōu)化審批。增設(shè)電梯的質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)及安全監(jiān)督申報(bào)手續(xù)不再單獨(dú)申報(bào)，將質(zhì)量、安全監(jiān)督申報(bào)與施工許可證合并辦理，申報(bào)材料同步整合至施工許可證申報(bào)材料中，實(shí)行一次申請，住建部門同步安排質(zhì)量、安全監(jiān)督工作。（記者 蔡柳楠）