原標題: 購房人買房被騙 廈門思明法院判決中介要擔責
女子落入購房陷阱損失巨大,房價又漲了幾十萬
購房人被騙,中介要賠“增值損失 ”?
法官說,中介未盡職調查,應按過錯程度賠償房屋增值損失
海峽網3月4日訊 (海峽導報記者 陳捷 通訊員 思法/文 陶小莫/漫畫)購房人買房被詐騙,中介也要賠錢嗎?購房人吳女士因落入購房陷阱,不但被詐騙了50萬元,還因此在樓市中“踏空”,錯過了房產的增值。為此,吳女士狀告房產中介,要求中介賠償“房屋增值損失”。
近日,思明區(qū)法院發(fā)布了這起因“房產增值損失”引發(fā)的索賠案,最終法院一審判決,要求被告中介返還中介費,并承擔25%的賠償責任。
法官說,中介違反如實報告義務和盡職調查義務,導致促成訂立的房屋買賣合同無效或被撤銷,買受人購買房屋目的落空的,不但不能收取中介費,還應按過錯程度賠償購房人的房屋增值損失。
看房:“業(yè)主”沒提供產權證,中介證明“房子是他的”
原告吳女士是廈門居民,她起訴說,2014年初她打算在廈門島內購置一套房產,經思明區(qū)一家房產中介公司介紹,她看中了位于湖濱南路的一套房子。
在中介工作人員帶領下,吳女士數次前去看房,并與自稱業(yè)主的李某見面洽談。當時,吳女士要求李某出具產權證,李某稱產權證押在銀行故無法提供。中介工作人員表示他可以為李某“作證”,還說:“李某住在訟爭房屋多年,我可以證明訟爭房屋是李某所有。”
2014年1月23日,吳女士與李某簽訂一份《房屋買賣協議》,約定吳女士向李某購買訟爭房屋。簽訂協議當天,吳女士向中介支付中介費5000元。
然而,后來中介又告知吳女士:李某并非訟爭房屋的所有權人,訟爭房屋的所有權人張先生系李某的親家,李某受張先生的委托辦理房屋買賣事宜。
吳女士得知房屋并非李某的情況后,只能同意等李某辦理委托賣房的公證書之后,再重新簽訂房屋買賣協議。
買房:付了50萬定金后,才知“房東”是騙子
2014年2月10日,李某攜帶一份由“石獅市公證處”出具的張先生全權委托授權處分訟爭房屋的“公證書”前往中介處,各方重新簽訂一份吳女士為購買方、張先生為出售方(李某代理)、中介為居間方的《房屋買賣協議》。
根據這份協議約定:吳女士向李某購買訟爭房屋,房屋建筑面積85.79平方米,成交價240萬元。協議簽訂當日,吳女士支付定金50萬元。
2014年3月13日,李某未依約前往土房局辦理訟爭房屋產權過戶手續(xù)。不久,李某就失聯了。
吳女士向石獅市公證處核實后,最終發(fā)現李某提供的公證書系偽造的!而且,吳女士后來又聯絡張先生本人,發(fā)現李某并未取得授權代為出售訟爭房屋。張先生不同意追認訟爭合同。
隨后,吳女士報案,2017年1月,李某被逮捕。不久后,思明法院作出刑事判決,判決認定李某犯合同詐騙罪,判處其有期徒刑四年三個月,并處罰金5萬元,判決還要求李某應退賠給吳女士經濟損失50萬元。
索賠:定金沒了,還錯失房屋增值
然而,落網后的李某卻沒錢賠償吳女士。截至吳女士狀告中介索賠時,李某一直未向吳女士退賠贓款。
實際上,吳女士損失的不只是被騙的50萬元定金以及中介費,她還為此錯過了房屋增值。因為,她和李某簽訂《房屋買賣協議》后,廈門房價一直在上漲。甚至,在她起訴打官司期間,房價還在漲。
吳女士說,按照這期間的房價漲幅計算,她購買的成交價為240萬元的房產,被騙的定金加上房屋增值部分,她的損失將近100萬元。
因此,吳女士將中介告上法庭,她起訴請求法院判決中介返還中介費5000元,并賠償“房屋漲價的預期利益損失”。吳女士認為,被告中介應該賠償房屋增值損失的25%給她。
吳女士認為,被告中介在還沒調查清楚房屋權屬狀況之時,就將房屋介紹給了原告,正因為被告中介的過錯,導致原告損失。因此,被告中介應承擔相應的賠償責任。
判決:購房人被騙,中介要擔責!
最終,思明區(qū)法院審理后作出一審判決,要求被告中介公司向吳女士返還居間報酬5000元,另外,被告中介還要承擔房屋增值損失的25%,向吳女士賠償損失81240元。
法院審理認為,被告中介未對訟爭房屋的權屬進行調查核實,武斷向吳女士承諾“李某為產權人”,促成吳女士與李某訂立協議。后來,李某承認自己并非產權人后,出示一份偽造的公證書,中介在未核實的情況下,又草率促成雙方重新簽訂一份《房屋買賣協議》。
可見,被告中介違反如實報告義務和盡職調查義務,導致合同無法履行,吳女士的50萬購房款至今無法追回。因此,中介應退還已收取的居間報酬。
另外,由于中介的居間過失導致訟爭合同締約失敗,吳女士購房目的落空、錯失購房機會,中介應當按其過錯程度,賠償吳女士房屋價格上漲損失。吳女士主張中介承擔25%責任合理,法院予以采納。
法官指出,根據相關法律規(guī)定,被告中介可向李某另案主張賠償。
法官說法
房屋增值損失,如何計算?
應該如何計算房屋增值損失的金額?對此,法官認為,實踐中可能采取以下做法:一是當事人共同認可的價格;二是根據公開信息估算的價格;三是委托專業(yè)機構評估的價格。
本案中,當事人未就房屋的公開市場價格達成一致,亦未提出評估鑒定申請,因此,法庭采取第二種做法,根據國家統(tǒng)計局公開發(fā)布的數據認定房屋價值變動情況,亦即房屋增值損失金額。
根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》中廈門市的相關數據,自吳女士為買賣訟爭房屋訂立第一份合同至本案起訴,廈門二手住宅(90平方米及以下)銷售價格上漲13.54%。
因此,法院認定吳女士因購房目的落空而遭受的房屋價格上漲損失為324960元(240萬元×13.54%)。
“3問”購房維權
房東反悔不賣,購房者咋維權?
福建自暉律師事務所主任林敏輝律師:遭遇賣方反悔,購房者可以向法院提出以下4種請求:一是要求繼續(xù)履行合同強制過戶;二是要求賠償房價上漲的損失;三是要求承擔合同約定的違約金;四是要求雙倍返還定金。但并非所有的訴求都能得到法院的支持,這需要根據交易的實際情況分析不同的對策。雖然合同有明確約定違約金的金額,但在實踐中要求賠償違約金的訴求,不一定能100%獲得法院支持,法院很可能酌情調整違約金的金額。
購買二手房,如何防風險?
林敏輝:購買二手房,有三個注意事項。一是要先到房管部門查明所售物業(yè)的權屬情況,注意有無抵押記錄或是否被查封;二是可以通過法院司法公開平臺,查詢房屋出售人有無涉及訴訟;三是在未明確該房產的抵押查封情況下,應謹慎支付購房款。
同時,購房者可以和出賣人約定將房屋款項交由第三方保管,待房屋辦理過戶后再交付賣房人。一旦發(fā)生糾紛,可以將錢要回來。
另外,購房者還可以在簽訂合同時,要求出賣人對房屋的狀況進行書面保證,并設立相應的違約條款,保障購房者的權利。
賣方反悔,會判強制過戶嗎?
廈門大學法學院教授黃健雄:根據《合同法》第107條規(guī)定,一方違約的,守約方可以要求違約方繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失。如果在整個二手房交易流程中,買家沒有違約并已經網簽,賣家無故違約屬于過錯方。購買人可以要求繼續(xù)履行合同(即強制過戶),可以通過法院走訴訟程序完成房屋過戶。
不過,并非所有的強制過戶訴求都會得到法律支持,有些情況下,不適宜判決強制過戶,守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。在房價急劇上漲的時候,容易出現“一房兩賣”的情況,房主在與購房者簽合同后,網簽前又將房子賣給出價更高的購房者,并完成網簽過戶手續(xù)。這種情況下,通常第一位購房者只能得到違約金,并不能強制要求過戶。
責任編輯:黃仙妹
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