福州一市民“購房”近十年?duì)€尾？dìng金余款何時(shí)退

海峽網(wǎng)2月27日訊（海峽網(wǎng)記者 李牧晨）本以為很合算買套房，不料交了第一筆錢后，過去9年多了，房子還沒到手，想退款又被反復(fù)拖延，這可讓福州市民黃先生“等到花兒也謝了”。

近日，福州市民黃先生在東南網(wǎng)《直通屏山——領(lǐng)導(dǎo)留言板》上留言稱，自己于2014年底向福州青洲煜城置業(yè)有限公司購買了位于福州馬尾區(qū)青洲大樓內(nèi)的一套房，當(dāng)時(shí)交了8萬元定金（合作建房合同書上顯示為定金），合同上寫明2015年6月30日前交付房子，結(jié)果這么多年過去了，不但房子沒拿到，要求開發(fā)商按合同約定退定金也被一拖再拖，到如今快10年了都沒能全額退還。

市民：交了定金后房子“爛尾”

開發(fā)商承諾退款一拖再拖

“一點(diǎn)信用都沒有，承諾書寫了一份又一份，找各種借口拖延，說好了多少天之后會(huì)退款，結(jié)果都沒有做到。”黃先生告訴記者，開發(fā)商除了零星退了一點(diǎn)違約金以及在2018年10月份退過部分定金之后，剩余27000元定金一直沒有著落。后來街道辦也來協(xié)調(diào)，一樣的承諾一樣沒有退還，這棟樓就處于爛尾狀態(tài)無人問津，直到最近他發(fā)現(xiàn)青洲村委會(huì)還入駐樓內(nèi)辦公了。

黃先生與開發(fā)商簽訂的合作建房合同書上顯示，青洲大樓產(chǎn)權(quán)屬于福州市馬尾區(qū)青洲村委會(huì)，甲方僅有五十年使用權(quán)（紅圈處），乙方交付的8萬元為定金（紅線處）。黃先生 供圖

合作建房合同書上顯示，甲方應(yīng)于2015年6月30日前將房屋交付給乙方，若超過交付期限六個(gè)月則屬于甲方逾期，需支付逾期違約金。乙方取得出資合同房屋使用權(quán)期限也為五十年（紅圈處）。黃先生 供圖

福州市馬尾區(qū)青洲村委會(huì)開具的說明函。黃先生 供圖

記者注意到，黃先生和福州青洲煜城置業(yè)有限公司所簽訂的合同與正常的商品房買賣合同不一樣，為“合作建房合同書”，合同中寫明，乙方出資共323000元即取得青洲大樓內(nèi)一套總面積為69.17平米的單元房使用權(quán)，其中8萬元是定金，出資合同房屋的使用權(quán)期限為五十年，并且交付時(shí)甲方（福州青洲煜城置業(yè)有限公司）向乙方（黃先生）出具《物業(yè)移交證》。

為何不是商品房買賣合同？黃先生解釋稱，這是由于這塊土地屬于青洲村集體產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商只是向村里租借了該地塊五十年的使用權(quán)，所蓋的這棟大樓也就沒有產(chǎn)權(quán)證，不能按商品房出售。

2014年開發(fā)商在街邊發(fā)放的宣傳單。黃先生 供圖

“那時(shí)候開發(fā)商滿大街發(fā)傳單，我聽他們售樓顧問介紹后，覺得這房子價(jià)格合適，地段也不錯(cuò)，即便沒產(chǎn)權(quán)證但有五十年使用權(quán)也能接受，加上當(dāng)時(shí)這棟樓已經(jīng)快封頂了，他們宣稱很快就能交房，就沒有多想下了定金。”黃先生表示，同期購房的還有十來人，大家都覺得相對于租房五十年的成本來說，這里的性價(jià)比確實(shí)更高。結(jié)果本應(yīng)半年內(nèi)就交付的房子等了兩三年也沒有消息，不少購房者還發(fā)現(xiàn)當(dāng)初所簽訂的戶型結(jié)構(gòu)和面積被開發(fā)商擅自改動(dòng)，大家就不想要了，聯(lián)合起來要求開發(fā)商退還定金。經(jīng)過多方投訴，購房者們終于在2018年拿到了部分退款，再后來黃先生也打聽到部分人有陸續(xù)收到余款的消息，可自己的27000元卻始終渺無音訊。

開發(fā)商多次向黃先生開具承諾書，可每次都未能履約。黃先生 供圖

村委會(huì)：大樓產(chǎn)權(quán)屬于村集體

只是土地使用權(quán)出租了五十年

青洲大樓門口掛有“青州村支部委員會(huì)”“青州村民委員會(huì)”的牌子。海峽網(wǎng)記者 李牧晨 攝

據(jù)黃先生所述，之前開發(fā)商負(fù)責(zé)人有在青洲大樓內(nèi)辦公，自己幾次去催討余款都是對方在回復(fù)，不過最近都沒找到人，電話也沒接。

2月24日上午，記者與黃先生一同來到位于馬尾區(qū)的青洲大樓，看到大樓門口掛有“青州村支部委員會(huì)”“青州村民委員會(huì)”等牌子，樓內(nèi)大部分還是毛坯未裝修。記者先來到8樓青洲村委會(huì)了解情況，村委會(huì)江書記告訴記者，村委會(huì)是去年剛?cè)腭v進(jìn)來的，原辦公點(diǎn)還在拆遷，就臨時(shí)搬到這里辦公過渡，村委會(huì)每個(gè)月也要付給開發(fā)商租金的。“這棟樓是不能賣的，這里產(chǎn)權(quán)屬于我們村集體，有糾紛要找開發(fā)商。”江書記說，村里是以每年100萬元的費(fèi)用將土地的使用權(quán)租借給了開發(fā)商青洲煜城，黃先生這種情況只能說是開發(fā)商租給他一套房子使用五十年，雖然便宜但是沒有保障。

青洲村委會(huì)目前在大樓的8樓辦公。海峽網(wǎng)記者 李牧晨 攝

隨后，記者前往10樓開發(fā)商辦公點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)這里空無一人。在多番撥打蘭姓負(fù)責(zé)人電話無法打通之后，記者致電了開發(fā)商法定代表人雷淑華，對方表示現(xiàn)在人在外地，雖然法人掛了自己的名字，但對這些糾紛其實(shí)并不了解，只是知道有這么一回事，不過他也承諾稱：“確實(shí)是拖了很久，之前是因?yàn)橄莉?yàn)收、疫情、水災(zāi)等因素耽擱了，應(yīng)該今年上半年就會(huì)退款。”

位于10樓的開發(fā)商辦公點(diǎn)空無一人。海峽網(wǎng)記者 李牧晨 攝

記者從天眼查中看到，福州青洲煜城置業(yè)發(fā)展有限公司成立于2013年，注冊資本1000萬人民幣，法定代表人為雷淑華。該企業(yè)曾因房屋租賃合同糾紛被起訴，現(xiàn)有終本案件記錄1條，未履行總金額550.83萬元，目前被法院列為限制高消費(fèi)企業(yè)。

福州青洲煜城職業(yè)發(fā)展有限公司相關(guān)資料。天眼查截圖

福州青洲煜城職業(yè)發(fā)展有限公司及其法定代表人雷淑華目前被法院列為限制消費(fèi)對象，該公司還有550.83萬元的未履行金額。天眼查截圖

律師：訂金和定金有區(qū)別

可通過法律途徑維權(quán)

記者從獲得的一份落款為“馬尾區(qū)政府羅星街道辦事處”的信訪事項(xiàng)答復(fù)意見書上看到，黃先生交付的第一筆款為購房“訂金”。這與黃先生提供的合作建房合同書上顯示的款項(xiàng)性質(zhì)不同，該合同書顯示此筆款項(xiàng)為“定金”。

馬尾區(qū)羅星街道辦事處出具的“信訪事項(xiàng)處理答復(fù)意見書”上顯示，黃先生交付的8萬元為“訂金”（紅線處），款項(xiàng)也不是購房款而是合作建房款（紅圈處）。

那么，定金和訂金有什么區(qū)別？黃先生購買的這類房產(chǎn)權(quán)益能否得到保障？記者咨詢了福建協(xié)同律師事務(wù)所陳永涵律師。陳律師表示，定金指的就是在合同訂立之前支付一定金錢來作為擔(dān)保，也稱為保證金。比如我們購車，通常需要交付幾千元的保證金，如果買方反悔不購買相關(guān)車輛，定金不會(huì)退回；如果賣方?jīng)]履約，買方則可以獲得雙倍定金金額的賠償。而訂金只是單方行為，買家交付訂金通常會(huì)被認(rèn)為交納的預(yù)付款，買賣雙方任何一方不履約都不會(huì)出現(xiàn)訂金不予返還或者賠償雙倍訂金的后果。

“像這種開發(fā)商租借村集體土地集資建造并對外銷售的房子我們俗稱為‘小產(chǎn)權(quán)房’，相對于正常流通的商品房來說，‘小產(chǎn)權(quán)房’實(shí)際上就是只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、不能買賣的房子，購買是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的，不僅沒法辦理房產(chǎn)證，還難以規(guī)避‘一房多賣’風(fēng)險(xiǎn)，房屋質(zhì)量也難以保證，甚至有可能被無償征用或者征收。”陳律師說。

陳律師告訴記者，目前正規(guī)商品房交易有兩項(xiàng)保障，其一是“保交樓”措施，地方政府為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢，切實(shí)承擔(dān)“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責(zé)任，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付；其二是商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)，就是在開發(fā)商因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋（一般指購買首套房）并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)也優(yōu)先于上述其他權(quán)利。

陳律師還表示，在這件事中，黃先生與開發(fā)商之間屬于普通的債權(quán)糾紛，開發(fā)商只存在違約責(zé)任，若開發(fā)商資不抵債，黃先生可能出現(xiàn)拿不到房子也拿不回錢的情況，建議黃先生盡早通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。