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今年初,樓市“小陽春”行情席卷全國各地,經(jīng)過數(shù)月的燃燒之后,這團小熱火似乎正在逐步降溫。

如今,減持“房住不炒”已成為全國樓市最頂層的指導性定位,而作為所謂的新一線城市,成都樓市似乎仍高溫難降。證券時報·e公司記者注意到,2019年以來,成都土地拍賣市場競爭激烈,多個片區(qū)土拍價格樓面價刷新歷史記錄,甚至遠高過地塊周邊二手房掛牌價。

面粉正在貴過面包,也正是在這樣的背景之下,拿地早、樓面價較低的成都主城區(qū)新房依舊是購房者熱衷追搶的目標。6月以來,成都連續(xù)開出華潤悅璽、仁恒濱河灣等熱門樓盤,因與周邊二手房存在明顯的價格“剪刀差”,部分樓盤再度出現(xiàn)萬人搶購的火爆場景,總價在350萬元/套的房子也被視為白菜價。

土拍價格持續(xù)走高

2019年3月12日,斷供兩年的成都茶店子迎來49.9畝商住地拍賣,這宗地引來36家開發(fā)企業(yè)報名競拍。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報道,上述地塊最終拍賣競價達到56輪,手持189號的德商以總價17.17億元,溢價76.41%,單價17200元/㎡追平成都單價地王的成績成功摘走宗地。

資料顯示,該地塊為住兼商用地,商業(yè)占比上限49%,地塊最大可開發(fā)99829方建筑。其中,住宅面積為50912.79方,商業(yè)建筑面積達到48916.21方,換句話說此地塊的未來直指綜合體項目。

需要指出的是,這宗地塊周圍城市化程度較高,整個板塊上一次土地交易還需追溯到2016年。2016年1月,龍湖與首開聯(lián)合拿下了首開龍湖紫宸和龍湖西宸天街地塊,成交樓面價3200元/㎡;同5月,龍湖以樓面價3700元/㎡拿下龍湖西宸原著地塊;2016年11月,保利又以樓面價12140元/㎡拿下兩河院子地塊,但該地塊比較特殊,其容積率僅1.0,為別墅地塊。

相比之下,時隔兩年多時間,該板塊土拍價格呈現(xiàn)出明顯的大幅拉升,土地交易長期斷供也造成了板塊內(nèi)新房供應的不足。2018年10月底,人居花照云庭拿到項目預售許可證,該小區(qū)共推房源共972套,清水均約為13000元/㎡。

僅兩個月之后,成都土拍“地王”再度易主,由首次進入成都的禹州地產(chǎn)摘得。5月16日,位于成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村二、七組宗地以7850元/㎡的價格起拍,最終被禹洲地產(chǎn)以18400元/㎡的樓面價拿下,溢價率達134.39%。根據(jù)資料顯示,該宗地凈用地面積24.26畝,計算容積率為2,可開發(fā)體量達3.23萬方。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示,該宗地塊附近的藍谷地社區(qū)5月參考均價為16200元/㎡~18400元/㎡區(qū)間。

再看位于成都二圈層的雙流,因為近兩年該區(qū)房價大幅上漲,新開小區(qū)頻頻突破每平米兩萬元的價格,屢屢刷新當?shù)厝藗鹘y(tǒng)觀感,而被戲稱為“宇宙流”。5月23日,雙流東升一宗土地以8400元/㎡作為起始樓面價開拍,經(jīng)過數(shù)十輪爭奪,最終由新力地產(chǎn)以13600元/㎡拿下,溢價62%。

成都萬人搖號搶房 土地拍賣市場競爭激烈

據(jù)了解,這是雙流區(qū)2019年以來拍出的第一宗宅地,剛出爐就已刷新雙流地價。鏈家數(shù)據(jù)顯示,該地塊所在區(qū)域二手房買賣相對較少,與之相距不遠的棠湖柏林鎮(zhèn)二手房均價約1.3萬元/㎡,海棠灣1.3萬元/㎡,香楠湖1.2萬元/㎡。

高價地新房入市再博弈

2019年初,在成都當?shù)貥鞘辛鱾髦痪湓挘?ldquo;留給大家的低價新房已經(jīng)不多了!

2017年,成都土地拍賣價格持續(xù)走高,樓面價“秒殺”周邊房價。當年4月6日,成都迎來限購升級后的首場土拍,此番土拍首次引入熔斷抽簽機制。此次土拍,成都歷史最高樓面地價被3次刷新,熔斷線被3次觸發(fā),進入搖號流程。(成都樓市直擊:七萬人搶千套房,買房隊伍綿延幾公里,住建部緊急約談?。?/p>

其中,中南建設以總價28.32億元,單價11080元/㎡的價格拿下城北地塊,彼時周邊二手房及建成新房價格尚不足萬元;此外,位于紅牌樓的地塊樓面價高達1.72萬元/平方米,由東原地產(chǎn)抽簽獲得,刷新成都住宅最高樓面價,而該區(qū)域在售樓盤價格在1.2萬元/㎡左右。

另據(jù)房天下統(tǒng)計顯示,2017年全年,成都土地市場共出讓土地260宗,總出讓面積約16587.68畝,同比下降6.6%,成交面積14287.6畝;但成交總額約1245.3億元,較2016年全年的賣地總額605.6億元上漲105.6%。

在過去的2018年,入市新房價格大多控制住每平米兩萬以內(nèi),這除了新房價格被限價政策牢牢地套上“緊箍咒”的因素外,更重要的是大多數(shù)樓盤都是2017年前拿的相對低價土地。但貫穿2017年,成都主城區(qū)地拍每平米成交價格普遍超過萬元,這無疑將進一步推高新房入市價格。

今年1月23日,成都住建局局長張樵曾對媒體表示,市住建局正研究“一城一策”的具體方案,此后將制定“因地制宜”的政策,精準調(diào)控房地產(chǎn)市場。

此后,首開金茂府于2月2日正式拿到項目預售許可證,其精裝房單價達到2.9萬起,最貴單價更是突破3.1萬元/㎡。平地一聲雷,該樓盤成為成都首個預售單價超過3萬元/㎡的樓盤,其最小戶型面積超過160㎡,最低總價在470萬元/套左右。

這似乎是一個風向標,回眸2017年4月,金茂曾以17160元/㎡(成都第二高價地)的樓面價格,拿下成都武侯新區(qū)162畝商住地塊,溢價率高達90%。作為成都高端樓盤的代表,首開金茂府的橫空推出,讓當時成都樓市圈已經(jīng)“高潮迭起”。諸如,眾多樓盤銷售、中介奔走相告、頻發(fā)朋友圈,“成都即將暴漲”、“現(xiàn)在再不買房后面就買不起了”等言論。

此情此景,讓大量的剛需及跟風購房者倍感焦急,再度陷入難解的博弈中,既是對高價地入市的恐慌,也是對未來政策不確定性的擔憂,擔憂限購政策的松動再度刺激房價瘋漲。

“剪刀差”引爆萬人搶房

當房子不再被注重真實居住屬性,而被附加上更多的投資機遇,那么炒房也就順勢成為一項投機品種。

隨著土拍價格的持續(xù)走高,面對部分區(qū)域新舊二手房的巨額價格“剪刀差”,成都人悠閑的生活被激起一陣陣漣漪,“打新”搶房仍是一門看似收益頗豐的交易。

2018年10月單價約2.1萬元/㎡、總價超過300萬元/套的天譽被擠破頭,中簽率低至3%;而2017年4月,拔得城北地拍頭籌的中南卻門可羅雀,2019年1月29日中南海棠集因無人報名登記,最終被終止搖號。

6月6日,成都東二環(huán)路邊上的華潤悅璽項目取得預售許可證,共推出356套房源,面積段144㎡-155㎡,精裝售價約17000元/㎡左右。據(jù)資料顯示,華潤置地曾于2005年12月競得的原成都420廠土地項目,占地840余畝,相比今日其拿地樓面價十分低廉。

多年來,華潤置地已陸續(xù)開發(fā)出華潤二十四城多期住宅項目和萬象城商業(yè)綜合體,華潤悅璽項目正位于該板塊內(nèi)。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示,該新盤周邊二手房價格普遍在20000元/㎡以上,華潤二十四城一期5月參考均價超過22000元/㎡,其他建成時間更近的幾期住宅項目均價達到25000元/㎡。

成都萬人搖號搶房 土地拍賣市場競爭激烈

責任編輯:林晗枝

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