國管公積金二套房認(rèn)房又認(rèn)貸是真的嗎？樓市政策有哪些變化嗎

樓市“小陽春”的躁動(dòng)才開始不久，信貸政策又出現(xiàn)了“倒春寒”。

4月12日，中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)有關(guān)問題的通知》（下稱“《通知》”），將從4月15日開始對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸60萬元，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。

所謂“國管公積金”，指的是中央國家機(jī)關(guān)及在京單位等國管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機(jī)關(guān)分中心繳存的住房公積金。它區(qū)別于市管公積金，由中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理，使用者主要是央企職工等。

“您現(xiàn)在還需不需要買房了？”就在這一消息公布后20分鐘時(shí)間里，《華夏時(shí)報(bào)》記者已經(jīng)收到了兩個(gè)北京地區(qū)售房中介的電話。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這一政策尤其在北京市場影響比較明顯。過去通過公積金買房，首付比例會(huì)比較低?，F(xiàn)在按照這個(gè)政策，雖然在北京沒有房子，但只要名下有貸款紀(jì)錄，都是按照二套來認(rèn)定，首付比例會(huì)相應(yīng)提高，勢必會(huì)影響部分人的購房。

認(rèn)房又認(rèn)貸，看齊市管公積金

《通知》提出，進(jìn)一步實(shí)施差別化貸款政策，借款申請(qǐng)人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。被認(rèn)定為二套以上住房的，不予貸款。也就是說，只要曾經(jīng)買過房有貸款紀(jì)錄，就無法再按照首套政策來辦理國管公積金貸款；如果有超過兩次住房貸款紀(jì)錄，就不能再使用國管公積金了。

去年9月，北京市出臺(tái)了“最嚴(yán)”公積金貸款政策，除貸款額度與繳存年限掛鉤、認(rèn)房又認(rèn)貸外，二套房最高額度由80萬降至60萬首套住房，貸款年限不超過65歲，不再是70歲，月還款額不超月收入6成。此后，申請(qǐng)市管公積金貸款的難度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國管公積金。

然而此次，國管公積金的收緊也向北京市管公積金看齊。額度上，貸款最高額度為120萬元，執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率；二套住房貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍；根據(jù)借款申請(qǐng)人所申請(qǐng)貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不應(yīng)超過借款申請(qǐng)人月收入的60%。期限上，貸款期限不得超過25年，最高不得超過65周歲。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，這一政策體現(xiàn)了當(dāng)前公積金貸款的管控思路，“認(rèn)房又認(rèn)貸”說明當(dāng)前公積金發(fā)放的節(jié)奏有所收緊，對(duì)相應(yīng)購房者加大審核，防范一些投資投機(jī)性的購房需求。不過同時(shí)，后續(xù)利用這部分公積金資源可以更加惠及剛需，剛需的樓盤銷售可能會(huì)更好，改善型樓盤相應(yīng)的市場交易可能會(huì)受到影響。

在《通知》當(dāng)中也體現(xiàn)了對(duì)基本住房消費(fèi)需求的保護(hù)，支持職工購買政策性住房。職工購買政策性住房的，確定住房公積金個(gè)人住房貸款額度時(shí)不考慮繳存余額、繳存年限、配偶繳存情況及調(diào)節(jié)系數(shù)等因素。購買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)貸款，按首套住房貸款政策辦理；購買共有產(chǎn)權(quán)住房等政策性住房申請(qǐng)貸款，按借款申請(qǐng)人名下實(shí)際住房和貸款情況確定貸款適用政策。

“小陽春”遭打擊

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，雖然這一政策出臺(tái)之前市場已經(jīng)炒作收緊，落地后對(duì)市場直接影響不大，但對(duì)最近有所回暖的北京樓市將有非常大的心理影響。

自春節(jié)過后，北京樓市出現(xiàn)了一波“小陽春”行情。北京首當(dāng)其沖，根據(jù)住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室/緯房大數(shù)據(jù)與人工智能研究院緯房指數(shù)，2019年2月北京環(huán)比上漲0.95%，漲速比上月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。而中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)則顯示，3月份北京二手房網(wǎng)簽住宅16051套，這是2018年5月至今10個(gè)月的最高值。市場層面，春節(jié)之后北京開盤的不少限競房項(xiàng)目都銷售火爆，更有高端豪宅喊出要4月開始要漲價(jià)15%的傳聞。

支撐“小陽春”的是信貸相對(duì)寬松。今日，央行公布了3月份的信貸數(shù)據(jù)，3月新增人民幣貸款16900.0億元，當(dāng)月社融規(guī)模增量28600.0億，都高于預(yù)期，較前值回升。3月末，廣義貨幣（M2）余額188.94萬億元，同比增長8.6%。創(chuàng)下近13個(gè)月新高。房貸方面，一線城市中，北廣深已有不同程度的松動(dòng)，深圳最早下調(diào)了房貸利率的上浮比例，北京基本維持不變，但部分銀行的利率也有所松動(dòng)，貸款條件與放款速度有不同程度放松。

但國管公積金收緊，不啻為向躁動(dòng)的樓市潑了一盆“冷水”。張大偉預(yù)測，北京樓市剛起來的小陽春很快會(huì)被打擊。預(yù)計(jì)5月北京樓市如果沒有其他信貸寬松政策的影響，市場很可能比3-4月有所下行。包括本周這個(gè)數(shù)據(jù)還將處于高位，除了市場的確有回暖外，國管公積金收緊傳聞導(dǎo)致的恐慌性簽約也是主要原因。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛此前接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策沒有變化，“房住不炒”的整體定位沒變。房地產(chǎn)市場的主管部門已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)行政調(diào)控的長效機(jī)制，如果超過了紅線，就會(huì)采取行政措施約談問責(zé)。