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分分分,學(xué)生的命根。但當(dāng)分?jǐn)?shù)成為學(xué)生的命根之前,學(xué)區(qū)房成了很多家長(zhǎng)的苦惱之根。盡管很多人都在嘲諷即便上了清華北大,也買(mǎi)不起學(xué)區(qū)房,但嘲諷歸嘲諷,現(xiàn)實(shí)歸現(xiàn)實(shí),不少家長(zhǎng)們苦笑之后,終歸還是加入了買(mǎi)學(xué)區(qū)房的大軍。

學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)糾紛怎么處理?法官:賣(mài)方違約可判令賠償損失

制圖:趙立榮

買(mǎi)房人群中,為了孩子狠下心來(lái)付出巨額價(jià)款的多,看到風(fēng)險(xiǎn)的少,不少人即便買(mǎi)了學(xué)區(qū)房,也未必能如愿讓孩子上好學(xué)校。“從2015年1月至今,我審理了近百件房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛,其中不乏學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)糾紛。”北京市海淀區(qū)法院民二庭法官胡光向記者介紹,北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)持續(xù)火熱,樓市調(diào)控和教育政策時(shí)常發(fā)生變化,未來(lái)此類案件很可能呈上升趨勢(shì)。

多位專家向記者表示,綜合來(lái)看,引起學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)糾紛的原因主要有三類:一是由于價(jià)格變動(dòng)和資金問(wèn)題導(dǎo)致合同無(wú)法履行;二是有了學(xué)區(qū)房卻落不了戶、無(wú)法取得學(xué)籍,不滿足入學(xué)條件;三是政府和學(xué)校在貫徹有關(guān)政策過(guò)程中,不斷出臺(tái)或變動(dòng)入學(xué)條件,導(dǎo)致家長(zhǎng)目的落空,從而產(chǎn)生糾紛。

漲價(jià)型糾紛怎么辦

在二胎媽媽王秀琴的計(jì)劃里,為讓女兒茜茜能上北京市朝陽(yáng)區(qū)芳草地國(guó)際學(xué)校,拿自己在北京郊區(qū)100平方米的房子換成60平方米的學(xué)區(qū)房,這筆交易是劃算的。但好不容易將唯一的住房賣(mài)出后,新購(gòu)房的賣(mài)家卻經(jīng)不住水漲船高的房?jī)r(jià)誘惑,在反復(fù)加價(jià)后,終于惹急了王秀琴,于是她一紙?jiān)V狀將賣(mài)家告上法庭。

王秀琴的遭遇并不是個(gè)案。近年來(lái),北京房?jī)r(jià)一路攀升,不少簽了合同的賣(mài)房者為賣(mài)出更好的價(jià)錢(qián),不惜選擇毀約,因此而引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛也在激增。在北京市第二中級(jí)法院前法官、現(xiàn)通商律師事務(wù)所律師于陽(yáng)春看來(lái),學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格明顯高于普通住房,并且還可以在孩子上完學(xué)后賣(mài)掉,具有不小的升值空間,因此不少購(gòu)房者把學(xué)區(qū)房作為教育和經(jīng)濟(jì)上的雙重投資,但風(fēng)險(xiǎn)與收益是并存的,學(xué)區(qū)房也很容易成為二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的“雷區(qū)”。

胡光認(rèn)為,房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,由于房?jī)r(jià)攀升,賣(mài)方不愿再以合同約定價(jià)格出售房屋、明確拒絕出售房屋的,此時(shí),如房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍有繼續(xù)履行的可能,建議買(mǎi)方以賣(mài)方違約為由請(qǐng)求法院判令賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同,或以賣(mài)方違約為由訴請(qǐng)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同,要求賣(mài)方返還定金,賠償包括差價(jià)在內(nèi)的損失。

“在這種情況下,要依法追究惡意違約人的違約責(zé)任,提高其違約成本。由于賣(mài)方惡意違約,拒不履行合同義務(wù),可以判令其賠償損失,為買(mǎi)方提供充分有力的司法救濟(jì);如果買(mǎi)方提出繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求,合同也有繼續(xù)履行的可能和必要,可以判令繼續(xù)履行合同,同時(shí)對(duì)違約方判處違約金,維護(hù)正常的房地產(chǎn)交易秩序。”胡光說(shuō)。

于陽(yáng)春也表示,房屋買(mǎi)賣(mài)合同不同于一般合同,在一般合同的情況下,違約一方只要承擔(dān)違約金,就可以不再履行合同,但在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情況下,不管違約方承擔(dān)了多少違約金,只要合同還能夠履行,就必須履行下去,除非發(fā)生了合同客觀上已經(jīng)無(wú)法履行的情況,比如房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移、房屋因地震火災(zāi)滅失、房屋存在抵押等。

戶口遷不走只能多賠錢(qián)

在一般人的認(rèn)知中,房子在哪兒,戶口就能落在哪兒。但對(duì)于許多遭遇過(guò)學(xué)區(qū)房糾紛的人而言,并不是必然如此。據(jù)北京市第二中級(jí)法院調(diào)研報(bào)告顯示,從2014年至2016年7月,該院先后審理涉及戶口遷移問(wèn)題的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件50件,涉及學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)的案件占25%。其中,買(mǎi)房人要求現(xiàn)有戶口遷出和買(mǎi)房人要求賠付逾期遷戶違約金的兩類案件,占了近九成。

按照北京現(xiàn)有政策規(guī)定,房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入,買(mǎi)房人取得房屋所有權(quán)后,可以辦理戶口遷入。不過(guò),能落戶,并不代表就沒(méi)有了糾紛。于陽(yáng)春告訴記者,在現(xiàn)實(shí)生活中,經(jīng)常發(fā)生買(mǎi)家要求賣(mài)家戶口遷走的情況。

“發(fā)生這種情況的原因大概有三類。”于陽(yáng)春說(shuō),一是因?yàn)樾睦韱?wèn)題,買(mǎi)家大多希望到手后的房本是“干凈”的,也就是除了夫妻、兒女或長(zhǎng)輩外,沒(méi)有其他不相干的人出現(xiàn)在戶口簿上,這是人之常情;二是擔(dān)心學(xué)籍被占用,北京各個(gè)小學(xué)幼升小政策不同,有的學(xué)校嚴(yán)格規(guī)定“六年一房一學(xué)位”,也就是如果房屋在六年內(nèi)使用過(guò)學(xué)籍或者賣(mài)家戶口上正好有孩子上學(xué),即使買(mǎi)家買(mǎi)了房也無(wú)法使用學(xué)位;三是拆遷問(wèn)題,如果賣(mài)家戶口一直在此,房屋拆遷時(shí)很可能要分給他們拆遷款,由此容易引發(fā)糾紛。

“購(gòu)買(mǎi)普通住房的目的是取得其所有權(quán),購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的主要目的是讓孩子能夠進(jìn)入學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校,相較而言,購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房一定程度上存在更大的法律風(fēng)險(xiǎn)。”北京市安理律師事務(wù)所高級(jí)合伙人李舒說(shuō),對(duì)購(gòu)房者而言,最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過(guò)于孩子的戶口無(wú)法遷入。比如“過(guò)道房”和“車庫(kù)房”,本身就不具備落戶條件,導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法辦理戶口遷入。在這種情況下,即使將賣(mài)家告上法庭,法院也不能判決遷移戶口。

2013年,吳小林從徐莉蓮手中買(mǎi)下其在北京市海淀區(qū)的一套學(xué)區(qū)房。兩年后,吳小林在給孩子辦理落戶時(shí),發(fā)現(xiàn)房本上還有劉志成一家五口的戶籍,更關(guān)鍵的是,這五口人中,還有一個(gè)跟他小孩差不多大的兒童。然而,徐莉蓮并不認(rèn)識(shí)劉志成,更無(wú)法將他們的戶口遷走,吳小林只好將徐莉蓮告上法院。法院判定,徐莉蓮履約存在瑕疵,構(gòu)成違約,但不支持吳小林的遷戶訴求。

李舒表示,戶口遷移其實(shí)是公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán),不屬于法院民事案件處理的范圍,即法院無(wú)法判決遷移戶口,只能追究賣(mài)房人的違約責(zé)任。

“當(dāng)然,并不是說(shuō)就沒(méi)有辦法督促賣(mài)家將戶口遷出了,在現(xiàn)實(shí)情況中,建議買(mǎi)家在合同里約定按日索賠的違約金。”于陽(yáng)春告訴記者,比如約定,賣(mài)家如果晚遷出一天,就需要賠付房?jī)r(jià)百分之多少的違約金。按照學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算,有這樣的條款來(lái)約束賣(mài)家,賣(mài)家就得掂量一下自己是否有實(shí)力承擔(dān)每天幾百或者幾千元的違約費(fèi)用了。所以也提醒所有買(mǎi)家,在合同中明確約定違約金的賠償條款非常重要。

未到入學(xué)年齡可“凍結(jié)”學(xué)籍

“能落戶也不意味著能順理成章地獲得學(xué)籍,由于城區(qū)區(qū)位特點(diǎn),學(xué)區(qū)房多為二手房,買(mǎi)方多為兒童家長(zhǎng),購(gòu)房目的是將孩子戶籍遷入知名小學(xué)、初中片區(qū)以滿足入學(xué)條件,購(gòu)房后如發(fā)現(xiàn)孩子不能入讀相關(guān)學(xué)校也會(huì)發(fā)生糾紛。”李舒說(shuō)。

“一般來(lái)說(shuō),房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的是房屋交易過(guò)戶,但在學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)中,合同通常認(rèn)定購(gòu)買(mǎi)房屋是以辦理孩子學(xué)籍為首要目的。”李舒表示,只有將孩子戶口遷入學(xué)區(qū)房,才能進(jìn)一步取得辦理學(xué)籍的資格。如果因賣(mài)家原因?qū)е潞⒆討艨诓荒芗皶r(shí)遷入,就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但違約責(zé)任并不能徹底解決買(mǎi)家小孩可能獲取不了學(xué)籍的隱患。

同樣是為了解決學(xué)籍問(wèn)題,郭翔選擇了一條和別人不太一樣的道路。2016年6月,北京市海淀區(qū)法院支持了郭翔的一項(xiàng)特殊申請(qǐng),即禁止使用涉案房屋學(xué)籍,這成為北京市首次“凍結(jié)”學(xué)區(qū)房學(xué)籍的案例。

案件的起因是,郭翔與賣(mài)方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,支付了定金10萬(wàn)元并完成網(wǎng)簽。在補(bǔ)充協(xié)議中,賣(mài)方曾承諾涉案房屋為某小學(xué)學(xué)區(qū)房,且學(xué)區(qū)名額未被使用。但現(xiàn)在賣(mài)方要求解除合同,并計(jì)劃于2016年6月中下旬使用涉案房屋學(xué)區(qū)名額登記報(bào)名該小學(xué)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,由于該學(xué)位在六年內(nèi)只能使用一次,賣(mài)方一旦使用該學(xué)位會(huì)給原告帶來(lái)不可彌補(bǔ)的損失,且時(shí)間緊迫。

郭翔擔(dān)心房屋買(mǎi)賣(mài)落空,影響孩子入學(xué),于是向法院提交了行為保全申請(qǐng),對(duì)涉案房屋的學(xué)籍進(jìn)行凍結(jié)。法院經(jīng)審查作出民事裁定書(shū),禁止賣(mài)方使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)戶口的學(xué)位,并及時(shí)向相關(guān)小學(xué)送達(dá)了民事裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。最后,雙方當(dāng)事人在庭外達(dá)成和解,郭翔的孩子也順利入學(xué)。

“該案涉及的是房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)買(mǎi)方能否阻止違約的賣(mài)方為其子女使用房屋對(duì)應(yīng)戶口學(xué)位的問(wèn)題。”胡光分析說(shuō),在此類案件中,如果雙方明確約定涉案房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買(mǎi)方使用,賣(mài)方違約就可能導(dǎo)致買(mǎi)房人購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),買(mǎi)方為讓合同繼續(xù)履行,可以在訴訟過(guò)程中向法院申請(qǐng)行為保全,禁止使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)戶口的學(xué)位。

新政來(lái)了怎么辦

今年3月17日,北京市發(fā)布樓市調(diào)控新政,明確規(guī)定,購(gòu)買(mǎi)普通二套房的首付比例不低于60%,購(gòu)買(mǎi)非普通二套房的首付款比例不低于80%;在確定購(gòu)房套數(shù)時(shí),采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則,政策即時(shí)生效。

政策突然出臺(tái),且并未留出緩沖期,房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛增加,買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任也很難界定。這種情況下,買(mǎi)家賣(mài)家該怎么辦?胡光表示,需要分情況對(duì)待,首先,如果新政對(duì)合同產(chǎn)生重大影響,簡(jiǎn)單而言,就是買(mǎi)家貸款無(wú)門(mén),借錢(qián)無(wú)路,傾其所有不能負(fù)擔(dān)買(mǎi)房費(fèi)用的情況下,買(mǎi)家可要求解除購(gòu)房合同。合同解除后,賣(mài)方應(yīng)退還定金和已付購(gòu)房款,如果賣(mài)方因此產(chǎn)生損失,可要求買(mǎi)方分擔(dān)。其次,如果新政對(duì)合同未產(chǎn)生重大影響,則合同繼續(xù)履行,買(mǎi)賣(mài)雙方均不得無(wú)故解除合同。最后,得看合同中的約定,有些合同明確約定了買(mǎi)家無(wú)法取得貸款時(shí),負(fù)有自籌資金的義務(wù),有的則未約定,如果糾紛發(fā)生,依照合同的既有約定辦理即可。

在現(xiàn)實(shí)情況中,樓市政策的變化確實(shí)給一些人造成了損失,但于陽(yáng)春告訴記者,樓市政策并不是影響學(xué)區(qū)房的唯一政策風(fēng)險(xiǎn),學(xué)區(qū)房的特殊屬性決定了其還受教育政策的影響,尤其是學(xué)校如何劃片的問(wèn)題。前者決定能不能買(mǎi)、買(mǎi)不買(mǎi)得起,后者決定買(mǎi)了之后能不能如愿入學(xué)。

4月16日,北京市教委發(fā)布2017年義務(wù)教育階段入學(xué)工作意見(jiàn)。隨后,海淀、東城、西城等也陸續(xù)發(fā)布教育政策。比如,西城、海淀采用“六年一房一學(xué)位”政策,如果一套學(xué)區(qū)房六年內(nèi)已經(jīng)使用過(guò)入學(xué)名額,就不能再作為入學(xué)依據(jù)。這意味著一旦購(gòu)買(mǎi)的二手學(xué)區(qū)房此前入學(xué)名額已被占用,那幾年內(nèi)就不能再次使用。除了各區(qū)政策,各所小學(xué)的入學(xué)政策也在調(diào)整中,很多人都在擔(dān)憂政策變化將導(dǎo)致購(gòu)房后無(wú)法入學(xué),該怎么辦。

“由于新政剛出,目前還沒(méi)接到這類案子,但可以根據(jù)雙方合同約定和政策情況作初步分析。”于陽(yáng)春認(rèn)為。一方面,合同明確約定了房屋是學(xué)區(qū)房,在子女入學(xué)前學(xué)區(qū)房不會(huì)調(diào)整,此時(shí)如果發(fā)生政策改變,如房屋被劃出學(xué)區(qū),買(mǎi)家就有權(quán)要求退房,其請(qǐng)求可得到法律支持;另一方面,如果明確約定將子女落戶上學(xué)作為合同目的,但未按約定上不了學(xué)就可以解約,這時(shí)候無(wú)論大政策還是小政策的改變導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),都不適用情勢(shì)變更,此時(shí)買(mǎi)方解約的話需要追究其違約責(zé)任。

學(xué)區(qū)房“降溫”

中國(guó)教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉告訴記者,隨著今年北京市各區(qū)“幼升小”“小升初”教育政策的發(fā)布,不少學(xué)校入學(xué)方式有所變化,尤其涉及“單校劃片”和“多校劃片”,都可能引起房屋估值變化。所以家長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房一定要理性,更要留意可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

所謂單校劃片,是指為一所學(xué)校劃定一個(gè)區(qū)域,只要戶口在這個(gè)區(qū)域內(nèi)同時(shí)符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子都可以進(jìn)入這所學(xué)校。多校劃片,是指多個(gè)學(xué)校劃定一個(gè)區(qū)域,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校,戶口在這個(gè)區(qū)域同時(shí)符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子,入學(xué)時(shí)可以選擇多個(gè)學(xué)校中的其中一所報(bào)名。如果該所學(xué)校報(bào)名人數(shù)沒(méi)有超過(guò)其計(jì)劃招生數(shù),則照單全收,如果超過(guò)計(jì)劃招生數(shù),則采用電腦搖號(hào)的方式分配名額,未被搖中的學(xué)生將被就近安排到區(qū)域內(nèi)其他還有招生計(jì)劃的學(xué)校。不少專家均認(rèn)為,隨著各區(qū)逐步推進(jìn)多校劃片,單純依靠買(mǎi)房擇校的辦法將漸漸失效,以此將給高熱的學(xué)區(qū)房“降溫”。

對(duì)于有強(qiáng)烈需求的購(gòu)房者,胡光建議,要先了解清楚當(dāng)?shù)氐娜雽W(xué)政策,購(gòu)房前向區(qū)教育局查詢清楚招生政策,留意學(xué)校近幾年的招生范圍,不要盲目輕信開(kāi)發(fā)商和中介的宣傳;在購(gòu)房前要摸清各個(gè)學(xué)校對(duì)學(xué)位的特別規(guī)定,一般來(lái)說(shuō),知名度越高的學(xué)校學(xué)位越緊張,有的學(xué)校學(xué)位實(shí)行排名制,有的則看優(yōu)先入戶時(shí)間。

在北京市盈科律師事務(wù)所律師高紅看來(lái),在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前,可要求賣(mài)方到戶籍部門(mén)查詢出售房屋涉及的所有戶口信息。同時(shí)確保房屋交易后,所有相關(guān)戶口能夠順利遷出。最好在付清全部房款前確保原戶口遷出,并且明確約定延遲遷出的違約責(zé)任。

“另外,除了簽訂房產(chǎn)中介提供的制式合同外,需要另行增加購(gòu)房目的條款、要求賣(mài)方作出承諾,承諾入學(xué)名額未被占用,沒(méi)有案外人戶口。”高紅說(shuō),買(mǎi)方可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定關(guān)于戶口遲延遷出的違約金條款,督促出賣(mài)人履行房屋原戶口遷出義務(wù),并保證該戶口有入學(xué)資格,學(xué)位并未被占用;也可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中預(yù)留一部分房款,待賣(mài)方履行了房屋原戶口遷出義務(wù)并確認(rèn)該戶口有入學(xué)資格后再支付。

(文中當(dāng)事人均為化名。劉亞)

責(zé)任編輯:肖舒

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