四年來(lái) 南平市康源大廈發(fā)生六起外墻瓷磚脫落事件

今年8月24日，地處繁華路段的康源大廈外墻再次發(fā)生瓷磚脫落事件，砸裂樓下一輛路過(guò)車輛車窗。早在2012年10月17日，該樓瓷磚脫落墻磚砸傷了過(guò)路行人；2014年5月20日，瓷磚脫落砸中樓下?？康膶汃R車……2012年至今，康源大廈已發(fā)生六起外墻瓷磚脫落事件。大廈外墻瓷磚脫落誰(shuí)來(lái)管，如何消除安全隱患？帶著這些問(wèn)題，記者走訪了相關(guān)部門。

斑駁的墻體

被掉落瓷磚砸壞的汽車玻璃

大廈已“過(guò)保”

誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)意見不一

“康源大廈的情況我們已經(jīng)上報(bào)，并盡力做好調(diào)解工作。2014年5月社區(qū)召集居民商議，盡快消除康源大廈外墻脫落隱患，但由于有居民提出該樓房在使用前未經(jīng)驗(yàn)收，致使商議無(wú)果。”9月23日，延平梅山街道解放社區(qū)居委會(huì)書記林艷告訴記者。

在業(yè)主看來(lái)，問(wèn)題根源出在建設(shè)質(zhì)量不過(guò)關(guān)，所以不愿擔(dān)責(zé)。根據(jù)業(yè)主反映，2001年康源大廈就曾發(fā)生瓷磚脫落現(xiàn)象（在保修期內(nèi)），但是當(dāng)時(shí)脫落不嚴(yán)重，沒(méi)造成不良影響，業(yè)主也沒(méi)有采取措施解決問(wèn)題，延誤了起訴時(shí)間。

記者了解到，康源大廈1998年建成，1999年交付，按照1993年實(shí)施的《建筑安裝工程承包合同條例》第十三條規(guī)定，工程未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包方提前使用或擅自動(dòng)用，由此而發(fā)生的質(zhì)量或其他問(wèn)題，由發(fā)包方承當(dāng)責(zé)任。那么康源大廈是否通過(guò)驗(yàn)收，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告又在何處？

“城建檔案館2000年以前的建筑資料并不全，有的私營(yíng)企業(yè)檔案就根本沒(méi)有上交。”“檔案在我們區(qū)建設(shè)局只能保存十年，之后要么轉(zhuǎn)交，要么銷毀。”在南平市住建局城建檔案館和延平區(qū)建設(shè)局，記者在工作人員的幫助下，仍無(wú)法找到康源大廈的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

南平市工程質(zhì)量監(jiān)督站負(fù)責(zé)人表示，樓房沒(méi)有驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，不能辦理房產(chǎn)證。但康源大廈的住戶手上基本上都有房產(chǎn)證，可見大廈是經(jīng)過(guò)驗(yàn)收的。

康源大廈既然是通過(guò)驗(yàn)收的，那是否正像延平區(qū)建設(shè)局批復(fù)的那樣，根據(jù)《物權(quán)法》和《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》的規(guī)定，應(yīng)由房屋所有人負(fù)責(zé)修繕，并按份額比例分擔(dān)？記者咨詢了九越律師事務(wù)所陳柳明律師，她說(shuō)：“像康源大廈外墻瓷磚掉落，砸到人、車的情況，應(yīng)該看建筑物使用年限。如果建筑物在質(zhì)保年限內(nèi)，外墻脫落就屬于質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)該由開發(fā)商和施工方共同承擔(dān)責(zé)任；但如果建筑物已經(jīng)過(guò)了質(zhì)保年限，應(yīng)由房屋管理人或所有人負(fù)責(zé)。根據(jù)2000年國(guó)家出臺(tái)的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下，房屋建筑工程的裝修工程最低保修期限為兩年。外墻石板材屬于裝修工程，因此它的最低保修期為兩年?？翟创髲B于1998年建成，早已過(guò)了質(zhì)保年限。從法律上講, 責(zé)任由大樓的承建方轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上。”

陳律師還建議：“建筑材料都有個(gè)耐久性的問(wèn)題，業(yè)主可一起出錢定時(shí)維修或委托管理人，或購(gòu)買此類保險(xiǎn)，以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。”

業(yè)主心不齊

既無(wú)“管家”又缺錢

據(jù)了解，居民住房外墻屬于公共部分，是可以通過(guò)《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》的要求，運(yùn)用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修的。但社區(qū)工作人員解釋說(shuō)：“該樓房交付使用時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)也沒(méi)有收取專項(xiàng)維修基金。”

記者查閱了相關(guān)法律文件，隨著2000年1月30日《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的頒布，改變了以往在無(wú)法體現(xiàn)各方責(zé)任主體的質(zhì)量責(zé)任時(shí)，由政府為工程質(zhì)量埋單的現(xiàn)象。因此，修繕外墻瓷磚也不屬于市住建局的職責(zé)。

陳柳明律師進(jìn)一步解讀說(shuō)：“商品房的外墻維護(hù)需要找物業(yè)部門，若沒(méi)有物業(yè)管理的住房，則需要整座居民業(yè)主共同商議解決，承擔(dān)費(fèi)用?？翟创髲B沒(méi)有物業(yè)管理方，所以依照‘誰(shuí)所有誰(shuí)負(fù)責(zé)’的原則，即由整座大廈業(yè)主對(duì)損傷者進(jìn)行相應(yīng)賠償。”

方案很美好，但執(zhí)行阻礙多，康源大廈外墻瓷磚掉落問(wèn)題，陷入了一個(gè)死循環(huán)。瓷磚掉落砸中人、車，社區(qū)上報(bào)相關(guān)單位，相關(guān)單位讓社區(qū)協(xié)調(diào)業(yè)主出錢解決，業(yè)主認(rèn)為自己并不負(fù)完全責(zé)任，加上維修費(fèi)用太高無(wú)力承擔(dān)，又把皮球踢給了政府，任由瓷磚再次掉落。

“像這種老舊大廈外墻瓷磚維修費(fèi)用比較高，平均下來(lái)，要向每戶收幾千元，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為自己不負(fù)完全責(zé)任，不愿意出這筆錢。”社區(qū)工作人員表示，康源大廈有48戶業(yè)主，溝通工作很困難。而部分住房已經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)手，無(wú)法明確業(yè)主，使得問(wèn)題解決起來(lái)更加艱巨。

與此同時(shí)，面對(duì)隨時(shí)掉落的瓷磚就像等候一枚“炸彈”，不少業(yè)主很是擔(dān)心“爆炸時(shí)間”，只能自行“拆彈”。有的業(yè)主利用自制工具，用網(wǎng)兜將快要脫落的瓷磚人為敲落，有的戶主自己找來(lái)泥水工人，把脫落瓷磚的縫口用水泥加固粘合，防止?fàn)窟B更大面積瓷磚掉落。“我們自己能排除的安全隱患，很有限。想要徹底解決問(wèn)題，大廈外墻整體瓷磚都得重修。對(duì)于這，我們真是力不從心。”住戶陳女士對(duì)記者說(shuō)。

目前，部分業(yè)主也有意愿出資將這個(gè)問(wèn)題解決，但由于沒(méi)有人牽頭，只能將問(wèn)題擱置。對(duì)此，延平區(qū)人大信訪接待室遲殿選主任建議：“他們可以組建業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)來(lái)牽頭。”

“2014年我們就打算成立業(yè)委會(huì)，希望居委會(huì)牽頭，但后來(lái)就沒(méi)有下文了。”業(yè)主陳老伯說(shuō)。

對(duì)此，林艷解釋說(shuō)，2014年社區(qū)曾組織召開會(huì)議，商議如何消除康源大廈外墻脫落隱患，通知的48戶中只有19戶參加座談會(huì)。而到了后期，再次召開成立業(yè)主大會(huì)籌備組時(shí)，到席人數(shù)少之又少，致使業(yè)主大會(huì)籌備組無(wú)法成立，無(wú)法滿足國(guó)家要求業(yè)委會(huì)成立條件，問(wèn)題只能擱置一邊。

康源大廈下人來(lái)人往，血的教訓(xùn)猶在耳旁。外墻脫落隱患何時(shí)消除？相關(guān)部門給出的答案直指業(yè)委會(huì)，而業(yè)委會(huì)何時(shí)才能成立，這又是下一個(gè)需要思考的問(wèn)題了。

他山之石>>>

2013年，市區(qū)八一路400號(hào)居民樓外墻老化，發(fā)生兩次外墻脫落事件，八戶業(yè)主對(duì)此十分擔(dān)憂。有位范姓業(yè)主首先站出來(lái)，向居委會(huì)請(qǐng)求召集其他業(yè)主商討解決方案。八位戶主一致認(rèn)同鏟除外墻重新粉刷裝修，以避免再次脫落造成不必要的損失。“當(dāng)時(shí)共花了十一二萬(wàn)元，按房屋面積比例分?jǐn)?，我出資了一萬(wàn)多元。自從外墻重新裝修后，我再也不用擔(dān)心出入安全了。”業(yè)主陳女士說(shuō)。