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原標題:不良征信記錄“毀”了房子交易 購房者和房主互告對方違約

不良征信記錄“毀”了房子交易 購房者和房主起糾紛

臺海網7月24日訊 (海峽導報記者 陳捷 實習生 姚旺 通訊員 海法宣/文 陶小莫/漫畫)幾十條“不良征信記錄”,竟毀了一筆近兩百萬元的房產交易。交易不成,買賣雙方都告到法院,雙方都指對方違約,一方要求賠償,一方要求解約。

究竟哪一方應該承擔違約責任?房價上漲損失誰來承擔?近日,海滄區(qū)法院發(fā)布了這樣一起因“征信記錄”引發(fā)的購房糾紛。

據了解,賣方發(fā)現(xiàn)買房人有幾十條不良征信記錄,可能因此貸不到款后,就要求買房人提前支付全部首付款,結果遭到拒絕。為此,雙方發(fā)生爭議,就在雙方爭議期間,房價大幅上漲。

法官提醒,購房者應事先查詢并告知自己的征信記錄情況,如果有不良征信記錄,應盡早采取補救措施。

遭遇:不良征信記錄,毀了房產交易

林先生在海滄區(qū)有一處房產,面積116平方米。去年1月22日,購房者小吳經海滄區(qū)一家中介介紹,與林先生簽訂了一份《房產買賣協(xié)議》,約定購買這處房產,總價為191.8萬元,其中首期購房款518000元,按揭貸款140萬元。

協(xié)議約定,小吳將總房款分兩次支付給林先生。第一次是協(xié)議簽訂之日,小吳支付林先生購房定金15萬元;第二次是小吳要在2月21日前支付林先生剩余的首期購房款368000元以及小吳向銀行申請的商業(yè)貸款140萬元。雙方還約定,小吳應于協(xié)議簽訂當日委托擔保公司辦理房產過戶手續(xù)。

當天下午2點左右,小吳按照約定向林先生支付了15萬元定金,隨后,二人以及各自配偶和中介人員一同前往銀行辦理貸款事宜。然而,在銀行查詢小吳及其配偶的征信記錄之后,林先生卻意外發(fā)現(xiàn),小吳夫妻均有多條逾期還款的不良記錄。

擔保公司向雙方說明,由于上述原因,小吳向銀行貸款難度很大,而且,即便能貸款條件也很苛刻,需要上浮利率、購買理財產品、提供信用保證金等。

小吳得知后,覺得購房壓力大,最終當天沒有辦理擔保委托手續(xù)。當天,因臨近下班時間,雙方也就沒有去辦理過戶手續(xù)。

互告:雙方互相起訴,都說對方違約

幾天后,小吳再次要求辦理擔保及過戶手續(xù)。

不過,林先生發(fā)現(xiàn)小吳夫妻的銀行個人信用存在大量不良記錄,擔心小吳可能因無法貸款失去支付全部購房款的能力,于是就要求小吳應先支付完其余首期購房款368000元,并要求小吳提供擔保,保證能全額支付購房款。

但是,小吳拒絕支付剩余首期購房款,也沒有提供擔保,只是以“要遵守協(xié)議”為由,要求林先生配合辦理房產過戶。

最終,小吳起訴至海滄區(qū)人民法院,指責林先生違約,要求其履行協(xié)議并賠償違約金。

小吳起訴后不久,林先生隨即提起反訴,認為是小吳違約在先,請求法院判決解除合同。

林先生反訴稱,由于小吳的違約行為,致使雙方履約不能,時間一拖再拖?,F(xiàn)在房價上漲,已由原191.8萬元變?yōu)?50萬元左右。雙方已失去履約的信任基礎,如果買方仍以191.8萬元的價格要獲得價值250萬元左右的房屋,對賣方顯失公平。

判決:房主一審勝訴,解除雙方協(xié)議

近日,海滄法院作出一審判決,駁回原告小吳的全部訴訟請求,支持賣方林先生的反訴請求,解除雙方簽訂的《房產買賣協(xié)議》。

法院審理認為,僅從合同來看,確實應當是林先生履行辦理擔保、過戶手續(xù)的義務在先,小吳履行支付購房首付款368000元的義務在后。但是,作為賣方,林先生在知悉買方小吳及其配偶的征信問題之后,對于小吳的履約能力產生懷疑顯屬常理。而且,林先生要求小吳先支付購房首付款,也符合二手房屋買賣的通常交易習慣,屬于合理范圍之內。

法官說,《中華人民共和國合同法》規(guī)定了“不安抗辯權”制度,就是指雙方合同成立后,一方有確切證據表明另一方喪失履行債務能力時,可以通知對方中止履行;對方在合理期限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保的,中止履行的一方可以解除合同。

因此,本案中,林先生在小吳支付購房首付款前,中止履行合同約定的辦理擔保、過戶手續(xù)的義務,實際上是在“行使不安抗辯權”,并不違約。在此情況下,小吳不支付首付款,也不為履約提供擔保,在房價大幅上漲的背景下,顯然對林先生有失公平。因此,法院判決支持林先生的訴求,解除雙方協(xié)議。

律師說法

買房怎么防范“不良記錄”?

福建自暉律師事務所主任林敏輝律師提醒說,對于購房者來說,可事先查詢自己的個人征信記錄,并告知賣方自己的征信記錄情況,以取得賣方信任。而且,如果需要貸款,則可以為貸款提供擔保以降低買方的不安,避免觸發(fā)“不安抗辯權”。

另外,如果買方有不良征信記錄,可以采取補救措施,試著去消除不良記錄,以取得足夠的房屋貸款。萬一因為疏忽造成壞賬記錄,也不要以為還款后立即銷戶就能清除污點。

一般情況下,銀行查詢個人征信記錄,就是查詢申請人過去兩年內的還款情況。只要持卡人在申請卡、貸款時,過去兩年內的還款情況正常,一般就不會有太大的問題。

所以,逾期之后,錯誤的做法是立即銷卡。正確的做法是,污點產生后仍正常使用這張卡,多消費,按時足額還款,每月保持良好的還款記錄,將逾期記錄給覆蓋。

延伸說法

限貸“3問”

導報記者采訪了解到,最近,廈門因限貸引發(fā)的購房糾紛呈上升趨勢。不少購房者因簽了購房協(xié)議后貸不了款,最終鬧上法庭。

樓市調控新規(guī)接連出臺,也引發(fā)了一些二手房交易的難題。例如:新規(guī)出臺后貸不了款損失誰來承擔?如何防范限貸風險?針對這些問題,導報記者采訪了林敏輝律師。

1問:簽約后被限貸怎么辦?

林敏輝:出現(xiàn)此類情況,首先要看合同約定,如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款的方式付款的,而且買方可以舉證證明其確因被限貸或首付款比例的提高,導致無履約能力的,那么,買方可以解除合同并要求賣方退回定金。但是,如果合同約定買方不能取得貸款或貸款額度不足,應以現(xiàn)金方式在一定期限內付清房款,那么,買方就不能以限貸政策為由要求解除合同。

2問:限貸風險如何防范?

林敏輝:首先,在考慮購房初期要做好相應的準備工作,比如先了解其他地區(qū)的購房政策等相關信息。其次,訂立合同時,在合同內預先約定好相關條款,如因政策變動導致無法貸款,合同自動解除之類的內容,也可以預先約定首付款為房屋總價款的百分比,例如若是因相關政策的出臺導致首付比例的提高,合同自動解除。有類似這樣的條款,在一定程度上就可以防止因限購限貸政策原因導致的糾紛。建議出現(xiàn)此種情況的時候雙方首先還是友好協(xié)商解決,畢竟訴訟存在風險,且需要付出一定的時間成本和經濟成本。

3問:躲限貸假離婚有風險?

林敏輝:婚姻是一種人身關系,離婚登記不可撤銷,也不能單方申請恢復。同時根據《婚姻法》司法解釋(二)第八條,離婚協(xié)議中所達成的財產分割對雙方具有法律約束力。所以,為了規(guī)避限貸假離婚完全有可能弄假成真。

責任編輯:陳錦娜

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