小區(qū)物業(yè)漲價(jià)引發(fā)官司 拒交物業(yè)費(fèi)業(yè)主成被告

漲價(jià)了！海滄區(qū)維多利亞小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)從原來的每平方米1.2元，漲到了1.9元。

物業(yè)想要漲價(jià)，業(yè)主卻要拒交。近日，業(yè)主李先生為此和物業(yè)公司對(duì)簿公堂。

物業(yè)起訴說，漲價(jià)合理合法，業(yè)主拒交不妥，因此將業(yè)主告上了法庭。業(yè)主卻答辯說，上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)程序不合法，因此拒絕繳納上漲后的物業(yè)費(fèi)。

導(dǎo)報(bào)記者從廈門法院了解到，在物業(yè)官司當(dāng)中，有90%的案件全都是物業(yè)公司起訴業(yè)主追討物業(yè)費(fèi)的。從法院受理的物業(yè)官司來看，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)具有普遍性，一些業(yè)主采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式，以表達(dá)對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿。

上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，究竟需要經(jīng)過哪些程序？對(duì)此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)？針對(duì)這些問題，昨日，導(dǎo)報(bào)記者采訪了擅長(zhǎng)處理物業(yè)官司的法學(xué)專家和律師。

起因：物業(yè)漲價(jià)，業(yè)主拒交

“我不是不交物業(yè)費(fèi)，我只是拒絕接受擅自漲價(jià)。”業(yè)主李先生說，他不交物業(yè)費(fèi)是為了以示抗議。

導(dǎo)報(bào)記者了解到，發(fā)生糾紛的維多利亞小區(qū)原本的物業(yè)費(fèi)繳交標(biāo)準(zhǔn)是每月每平方米1.2元，不過，從2014年3月起，物業(yè)公司將物業(yè)費(fèi)提高到每平方米1.9元。此后，業(yè)主李先生認(rèn)為物業(yè)未與業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同更改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，屬于擅自上調(diào)價(jià)格，就再未繳交。

為此，物業(yè)公司將李先生告上了法庭。物業(yè)起訴稱，長(zhǎng)達(dá)兩年多時(shí)間，被告業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)等6600多元，“滯納金”5800多元，共計(jì)12000多元。因此，物業(yè)要求李先生繳納欠費(fèi)，并支付“滯納金”。

據(jù)了解，該小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)也經(jīng)過多次變化，2014年物業(yè)調(diào)價(jià)到每平方米1.9元。2015年初，業(yè)委會(huì)成立后，重新簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，經(jīng)協(xié)商每平方米從1.9元下調(diào)到1.6元。2016年底，基于物業(yè)服務(wù)成本考量，物業(yè)費(fèi)又調(diào)漲至每平方米1.9元。

焦點(diǎn)：上調(diào)收費(fèi)，是否合法？

近日，海滄法院開庭審理此案。在法庭上，面對(duì)物業(yè)公司起訴，被告業(yè)主李先生答辯說，針對(duì)有爭(zhēng)議的其中9個(gè)半月物業(yè)費(fèi)，應(yīng)該依照原先1.2元的標(biāo)準(zhǔn)收取，現(xiàn)在，物業(yè)公司依據(jù)新的標(biāo)準(zhǔn)來收取物業(yè)費(fèi)是錯(cuò)誤的。

“物業(yè)要求先繳納有爭(zhēng)議的那部分物業(yè)費(fèi)，否則拒收其他費(fèi)用。”李先生說，其余無(wú)爭(zhēng)議部分的物業(yè)費(fèi)，他曾經(jīng)主動(dòng)要求繳納，但物業(yè)公司拒收。

前天，導(dǎo)報(bào)記者就此問題采訪了小區(qū)物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人王先生。他解釋說，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)合同履行期間，物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生較大變動(dòng)時(shí)，可以依法調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而在2014年，物業(yè)于調(diào)價(jià)前已經(jīng)取得業(yè)主雙過半同意，并進(jìn)行了公示，即與業(yè)主重新約定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所以，他認(rèn)為物業(yè)的調(diào)價(jià)行為是合法的。

物業(yè)公司還表示，物業(yè)調(diào)高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方案經(jīng)海滄區(qū)發(fā)改局審查核實(shí)后出具了備案證明，同時(shí)還將證明在小區(qū)進(jìn)行了公示。

對(duì)此，業(yè)主李先生反駁說，針對(duì)物業(yè)所謂的“備案行為”，他到海滄區(qū)發(fā)改局了解情況，當(dāng)時(shí)發(fā)改局回復(fù)，這一備案行為非行政許可或?qū)徟?，僅僅是信息披露，物業(yè)收費(fèi)應(yīng)由物業(yè)公司和業(yè)主進(jìn)行合同約定。“前期物業(yè)服務(wù)合同是由開發(fā)商和物業(yè)簽訂的，在合同有效期內(nèi)，任何漲價(jià)都必須由雙方以修改合同的方式進(jìn)行。沒有經(jīng)過這一程序，即使獲得發(fā)改局備案，也是無(wú)效的。”業(yè)主認(rèn)為，從發(fā)改局的《回復(fù)》可見，前期物業(yè)費(fèi)無(wú)需發(fā)改局核準(zhǔn)，所以該條款是無(wú)效的。

目前，此案還在審理中。

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不滿物業(yè)漲價(jià) 業(yè)主狀告物業(yè)

前天，維多利亞小區(qū)物業(yè)公司向?qū)?bào)記者提供了一份判決書。這一場(chǎng)官司，也是物業(yè)費(fèi)糾紛，不過并非物業(yè)狀告業(yè)主，而是業(yè)主狀告物業(yè)“多收物業(yè)費(fèi)”。最終，這一場(chǎng)官司以物業(yè)勝訴告終。

判決書顯示，2014年7月，維多利亞小區(qū)業(yè)主謝先生以物業(yè)公司違規(guī)多收取其物業(yè)費(fèi)為由，將物業(yè)公司告上法院。

原告訴稱，被告從當(dāng)年3月起，擅自將物業(yè)費(fèi)從每平方米1.2元上調(diào)至1.9元，僅經(jīng)過發(fā)改局備案，未進(jìn)行合同變更，收費(fèi)不合法，應(yīng)當(dāng)退回四個(gè)月來多收取的389.2元。

被告物業(yè)則辯稱，調(diào)整經(jīng)過“雙過半”調(diào)查，并到發(fā)改局備案，調(diào)價(jià)合法有效。

此案歷經(jīng)兩審。最終，廈門中院終審判物業(yè)公司勝訴。判決認(rèn)為，物業(yè)公司調(diào)整后的收費(fèi)經(jīng)過有關(guān)行政機(jī)關(guān)備案通過，調(diào)整后的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦經(jīng)過公告，其調(diào)價(jià)行為應(yīng)認(rèn)定合法。法律并未對(duì)調(diào)價(jià)前的事前公示程序作出明確規(guī)定。雖然物業(yè)公司提交的公示照片不能直接反映調(diào)價(jià)行為經(jīng)過征詢業(yè)主提價(jià)的程序，但相關(guān)機(jī)關(guān)審核后出具了備案證明，同時(shí)還將備案證明在小區(qū)進(jìn)行了公示，足以表明有關(guān)事項(xiàng)已取得雙過半業(yè)主的同意。而且，現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主均按調(diào)價(jià)后的標(biāo)準(zhǔn)來繳納物業(yè)費(fèi)。

因此，法院終審判決駁回謝先生的訴訟請(qǐng)求。

專家說法

漲價(jià)要公示 還要“雙過半”

廈門大學(xué)法學(xué)院黃健雄教授認(rèn)為，如果小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

如果前期物業(yè)服務(wù)合同期滿但未成立業(yè)主大會(huì)的，則必須經(jīng)過雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)重新約定。合同履行期間，物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生較大變動(dòng)，如要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況進(jìn)行公示，并經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主（雙過半業(yè)主）同意。

因此，調(diào)漲物業(yè)費(fèi)須以修改合同方式進(jìn)行，如果沒有經(jīng)過這一程序，即使獲得發(fā)改委備案，也是無(wú)效的。如果合同無(wú)效，收取滯納金就沒有依據(jù)了。

律師說法

服務(wù)有瑕疵 收費(fèi)要“降價(jià)”

最近，廈門法院受理了多起業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的官司。其中，不少業(yè)主因不滿物業(yè)公司的管理服務(wù)，所以拒絕交物業(yè)費(fèi)。

對(duì)此，廈門資深律師林敏輝認(rèn)為，當(dāng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定差別明顯時(shí)，業(yè)主可以要求減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。也就是說，當(dāng)物業(yè)服務(wù)有瑕疵時(shí)，業(yè)主請(qǐng)求降低物業(yè)費(fèi)用，應(yīng)予支持。

最高人民法院相關(guān)的司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了服務(wù)，但未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，法院應(yīng)根據(jù)具體案情酌情減少業(yè)主欠交的物業(yè)費(fèi)。

林敏輝提醒說，遇到類似物業(yè)糾紛，業(yè)主可以選舉合格的業(yè)主委員會(huì)，通過業(yè)委會(huì)解決。如果業(yè)主委員會(huì)協(xié)商不成的，只要過半數(shù)的業(yè)主同意，可以解聘物業(yè)公司并另行選聘新物業(yè)公司。