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2018年,可謂北京樓市限競房銷售元年。這一年,在北京新建住宅(普通商品房住宅+別墅)新增供應中,限競房占據(jù)了幾乎一半天下。

《證券日報》記者根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心和地產(chǎn)營銷人提供的數(shù)據(jù)獲悉,2018年1月份-11月份,北京住宅(普通商品房住宅+別墅)新增供應37787套,同比上漲56%;成交22014套,下降3%;成交面積290.78萬平方米,下降14%。

“2018年,北京樓市只能用‘蕭條’來形容,限競房供應井噴,樓市成交頹廢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,當下整體市場處于低迷狀態(tài)中,二手房和新建住宅成交均高位下調(diào)。

另有業(yè)內(nèi)分析人士則表示,當北京進入政策性住房為主的市場格局后,龍頭民營房企在北京的市場占有率將下挫,開發(fā)商在北京樓市的銷售榜席位近兩年將會有大調(diào)整。

成交均價不足5萬元

據(jù)上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2018年1月份—11月份,北京新建住宅成交均價為49439元/平方米,上漲10%;成交金額為1437.59億元,下降5%;目前存量67947套,同比上漲28%。

值得關(guān)注的是,單盤成交金額超過15億元的項目共有25個,其中5個位于昌平,4個位于通州,4個位于豐臺。榜首項目為中海寰宇天下,成交金額為85.66億元。

有業(yè)內(nèi)人士稱,在今年限價政策執(zhí)行之前拿到預售證的項目基本都嘗到了甜頭,跑得非???,比如位于通州的首開萬科城市之光,簽約金額達20億元。而在此之前拿證的同樣位于通州的K2十里春風項目單盤簽約額也超過了15億元,實際銷售額則更高。

據(jù)記者了解,K2十里春風項目體量達40萬平方米,位于通州“生態(tài)科技小鎮(zhèn)”板塊,該板塊距離北京副中心、新機場和國貿(mào)CBD均為30公里,是首都東南向出京的重要門戶。該項目以高層和別墅業(yè)態(tài)為主打產(chǎn)品,實際銷售已達千套。

“總價低,品牌口碑、園林打造、產(chǎn)品升級和周邊綠化環(huán)境有優(yōu)勢的新房去化率較高。”上述業(yè)內(nèi)人士表示,K2十里春風今年4月份入市,周邊23號地鐵線2020年建成,加上其前期所推高層房源總價控制在200萬元-300萬元之間,近期推出的聯(lián)排別墅產(chǎn)品單套總價也在478萬元起,價格優(yōu)勢明顯,因此反倒突破了通州雙限情況下的銷售瓶頸。

據(jù)了解,2017年受到北京限購和通州限購的雙限制約,石榴集團2018年迅速調(diào)整了策略,打開東區(qū)樓棟以高性價比入市的局面,快速吸納客戶,完成快速周轉(zhuǎn)。K2十里春風方面人士向《證券日報》記者表示,“購買我們項目的客群年齡層多為31歲-41歲,偏向于年輕化,購買人群也多為個體經(jīng)營者和在通州工作奮斗的人群。”

“今年上半年即啟動低開高走跑量的房企,現(xiàn)在看都贏了。”上述人士進一步稱,今年一季度未快速拿到預售證銷售的房企,拖至二季度以后拿證銷售,銷售價格受到嚴重限制,而且三季度開始限競房大量入市,給整個市場都造成很大沖擊,但K2十里春風項目仍是以月銷百余套的業(yè)績成為通州翹楚。

多個限競房滯銷難解

據(jù)上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在北京成交金額TOP20的樓盤中,僅有兩個限競房項目,瑞悅府和華潤理想國,簽約金額分別為30.44億元和16.89億元。目前來看,限競房的銷售呈現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)狀,熱銷樓盤排隊等搖號,滯銷樓盤降價數(shù)十萬元仍難有買家入場,甚至還有退房現(xiàn)象發(fā)生。

“這周到訪量和成交量都沒有什么變化,基本和以前幾個月的情況差不多。”一位限競房銷售員向《證券日報》記者透露,目前有些房源的售價已經(jīng)低于最高限售價格了,但市場接納度似乎并不高,依然沒出現(xiàn)降價能夠跑更多量的預期現(xiàn)象。

張大偉表示,截至目前,北京限競房入市31個項目共40期房源,合計入市18814套,已經(jīng)占今年北京樓市新建住宅供應的近一半了。但網(wǎng)簽比例不足19%,雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性,但實際銷售也僅有三成左右。

在張大偉看來,限競房扎堆供應,市場分化明顯,開始出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。此外,限競房單套總價多為400萬元—600萬元之間,而同一區(qū)域的二手房總價也在不斷下行,兩者爭搶客源的競爭非常激烈,也加重了限競房的去化壓力。

上述人士也稱,相比限競房激烈競爭的紅海,北京周邊總價低,升值空間預期較高的房源成交量反而更有優(yōu)勢。比如,現(xiàn)在只要有燕郊等環(huán)京購房房票的人,似乎都認為入場的時間已經(jīng)到了。

責任編輯:唐秀敏

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