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繼上半年成功引入700億戰(zhàn)投后,恒大第三輪引戰(zhàn)再度獲得大型投資者熱捧。

11月6日,中國恒大(03333.HK)發(fā)布公告稱,其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議,合共引入投資600億(人民幣,下同),遠(yuǎn)超此前其公告的300-500億規(guī)模,創(chuàng)下國內(nèi)房企單筆股權(quán)融資最高紀(jì)錄。

近年來,通過“三高一低”發(fā)展模式推動(dòng)高增長,讓恒大登上國內(nèi)房企“一哥”寶座。然而,今年以來許家印大刀闊斧啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,核心之一便是降負(fù)債。從贖回1129億永續(xù)債到引入三輪合計(jì)1300億戰(zhàn)投,恒大的負(fù)債率以超預(yù)期的速度下降,投資者正看到一個(gè)截然不同的“新恒大”。

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或提前兌現(xiàn)降負(fù)債承諾

去年,恒大以3734億的銷售額一舉奪得房地產(chǎn)銷售榜桂冠。然而,在超常規(guī)發(fā)展的背后,恒大也因偏高的負(fù)債率引發(fā)部分投資者對其經(jīng)營穩(wěn)健性的擔(dān)憂。

對此,恒大總裁夏海鈞在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上坦言,恒大多年來都是追趕者的角色,把規(guī)模擴(kuò)張作為公司發(fā)展的首要戰(zhàn)略。負(fù)債率不高,公司沒有錢,就不可能發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模。“恒大用高負(fù)債換來的高速發(fā)展,牢牢抓住了中國房地產(chǎn)的黃金20年,才能成就恒大的龍頭地位。”

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期,企業(yè)經(jīng)營更需要在增長與穩(wěn)健之間取得平衡,恒大適時(shí)啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。今年開始,恒大從以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變,目標(biāo)就是大幅降低負(fù)債率。

引入第三輪戰(zhàn)略投資者,是恒大降低負(fù)債率的重要舉措之一。以恒大2017年中報(bào)公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬測算,引入600億戰(zhàn)投后,其凈負(fù)債率將大幅下降近四成。今年以來,在引入1300億戰(zhàn)投及一系列降負(fù)債措施推動(dòng)下,恒大凈負(fù)債率較去年年末大降超六成。

除了引入戰(zhàn)略投資者,恒大還正實(shí)施多項(xiàng)舉措,推動(dòng)負(fù)債率持續(xù)下降。比如土地儲(chǔ)備負(fù)增長,即土地儲(chǔ)備每年下降5%-10%,相當(dāng)于每年減少1000到2000萬平米土地儲(chǔ)備,以降低土地費(fèi)用支出;以及擴(kuò)大盈利規(guī)模,進(jìn)一步增加凈資產(chǎn)。

根據(jù)恒大此前公布的降負(fù)債率目標(biāo),其資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)劃到2019年末下降到55%左右,凈負(fù)債率計(jì)劃到2020年6月末下降到70%,這也是恒大上市以來第一次就負(fù)債率指標(biāo)對投資者作出的承諾。

花旗銀行董事總經(jīng)理蔡金強(qiáng)在最新發(fā)布的研報(bào)中表示,隨著新一輪戰(zhàn)投資金到位,恒大凈負(fù)債率將繼續(xù)大幅降低。據(jù)其測算,恒大可能提前超額實(shí)現(xiàn)未來三年降負(fù)債目標(biāo),資產(chǎn)負(fù)債表的改善也將進(jìn)一步降低未來的融資成本。

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“一增一降”打開上漲空間

除了引入戰(zhàn)投降低負(fù)債率以外,此次公告還顯示,恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年凈利潤分別為500億、550億、600億,三年合計(jì)1650億,遠(yuǎn)超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤,Winds統(tǒng)計(jì)顯示,這也是A股有史以來最高的利潤承諾。

事實(shí)上,恒大利潤呈現(xiàn)爆發(fā)式增長有跡可循。恒大中報(bào)顯示,上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤超231億,同比大增224%,實(shí)現(xiàn)核心業(yè)務(wù)利潤273億,同比大增249.6%。考慮到房地產(chǎn)是恒大的核心業(yè)務(wù),意味著恒大地產(chǎn)已基本完成去年公布的2017年243億承諾利潤。

資料顯示,截至去年年底恒大已售未結(jié)算收入為1924億,今年銷售突破5000億幾無懸念,這意味著到年末其已售未結(jié)算收入將達(dá)6924億。若以中報(bào)14.5%的核心凈利潤率估算,已經(jīng)鎖定1000億左右的凈利潤,占到承諾利潤1650億的約六成,兌現(xiàn)承諾幾無壓力。

花旗在研報(bào)中指出,得益于恒大強(qiáng)勁的銷售增長(2014年-2017年銷售年均復(fù)合增長率達(dá)57%)、可持續(xù)的高利潤(30%以上毛利率和15%以上凈利率)、以及大幅節(jié)約利息支出,三年1650億利潤承諾是完全可以實(shí)現(xiàn)。

在強(qiáng)勁的利潤增長支持下,恒大地產(chǎn)本輪引戰(zhàn)獲得多家行業(yè)巨頭熱捧,其中正威集團(tuán)在世界500強(qiáng)中位列183位,蘇寧為中國電子商務(wù)零售巨頭,山東高速則是特大型國有企業(yè)集團(tuán),恒大地產(chǎn)投前估值也增至3651.9億。

利潤高增長與負(fù)債率大降,恒大受到投資者熱捧,公司股價(jià)從年初的約5港元漲至最高32.5港元,漲幅達(dá)550%,市值接近3400億,成為國內(nèi)市值最高的上市房企。德意志銀行、花旗銀行、野村證券、摩根士丹利等國際大行也于近日發(fā)布研報(bào),紛紛給予恒大“買入”評級。

“雖然恒大股價(jià)今年走勢強(qiáng)勁,但估值仍有較大上漲空間”,一位證券分析師認(rèn)為,恒大投前估值已達(dá)3651.9億,第三輪引戰(zhàn)后估值已超4250億,折合成港幣則超5000億,而中國恒大目前市值僅約港幣3800億,未來仍有巨大的上漲空間。

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責(zé)任編輯:唐秀敏

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