北漂一族家鄉(xiāng)買房記：6年至少虧了50% 還無(wú)法脫手

每年都會(huì)回去內(nèi)蒙古老家過(guò)春節(jié)，老家縣城不大，戶籍人口17萬(wàn)左右，常住人口13萬(wàn)，除了一小部分家庭條件稍好的年輕人留在老家吃公家飯或繼承家業(yè)外，大部分年輕人都出來(lái)了，我就是之一。

農(nóng)村更為凋敝，記得小時(shí)候，我所在的村莊還是一個(gè)有200多戶的大村，現(xiàn)在已經(jīng)不足50戶，而且再看不到50歲以下的鄉(xiāng)親了。由于連年干旱，農(nóng)業(yè)收成并不多，人們收入主要來(lái)自畜牧業(yè)和打工。

在老家買房有很大偶然性，2011年初，我手里有10萬(wàn)元左右，按照當(dāng)時(shí)北京房?jī)r(jià)，距離當(dāng)?shù)氐氖赘犊畈罹嗪艽螅矎臎](méi)有想過(guò)在環(huán)京地區(qū)投資。

當(dāng)時(shí)，女朋友（現(xiàn)在的妻子）的同學(xué)在老家做一個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目工程，女友說(shuō)反正在北京也買不起，錢放在手里也貶值，還不如在老家買個(gè)商鋪，平時(shí)可以出租，以后還可以養(yǎng)老。

就這樣，和女朋友帶著錢回到老家，找到她同學(xué)幫忙給留了一套上下兩層臨街商鋪，均價(jià)3000元左右，算上車庫(kù)共136平方米，手里的錢正好夠首付，當(dāng)時(shí)我沒(méi)多想，和女友說(shuō)：“你看好就買了吧！”

老家是一個(gè)典型的農(nóng)牧業(yè)縣，白云藍(lán)天是常態(tài)，全縣基本沒(méi)什么像樣的工業(yè)，2008年以后，隨著國(guó)家淘汰落后產(chǎn)能政策的實(shí)施，當(dāng)?shù)卣_(kāi)始引入河北地區(qū)淘汰下來(lái)的煉鐵廠，在縣城東部建立起一個(gè)規(guī)模很大的高載能工業(yè)園區(qū)。

一位在機(jī)關(guān)上班的同學(xué)說(shuō)，當(dāng)?shù)卣坌牟磥?lái)十年內(nèi)計(jì)劃把鐵合金產(chǎn)能擴(kuò)張到2000萬(wàn)噸左右，這對(duì)于水資源嚴(yán)重缺乏、居民生活用水尚難以保證的城市而言，意味著什么不言而喻。

買老家商鋪的時(shí)候，正是煤炭?jī)r(jià)格上行和鋼鐵產(chǎn)能擴(kuò)張的年代，在很多人看來(lái)，盛產(chǎn)煤炭和天然氣的內(nèi)蒙古是個(gè)到處埋藏著金子的地方，大批投資商和外來(lái)人口涌入，房地產(chǎn)也呈現(xiàn)出一時(shí)的繁榮。

當(dāng)時(shí)，在4萬(wàn)億投資刺激之下，房地產(chǎn)迎來(lái)新一輪行情，此后數(shù)年中，房?jī)r(jià)雖有階段性波動(dòng)，但整體一直保持上行態(tài)勢(shì)。我所在的小城也不例外，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始涌現(xiàn)。

鋼鐵產(chǎn)業(yè)、基建工程和房地產(chǎn)繁榮，大量外地商人、工人不斷涌入小縣城，這在小城歷史上是史無(wú)前例的。按照家鄉(xiāng)人說(shuō)法，那幾年做什么都賺錢，因?yàn)槿硕嗦铩?/p>

當(dāng)時(shí)也是全縣鋼鐵產(chǎn)業(yè)建設(shè)的高潮期，已經(jīng)有一些硅鐵企業(yè)建成并投產(chǎn)，還有大批新的廠房在建設(shè)中，一切都那么的欣欣向榮。按照這種勢(shì)頭發(fā)展下去，無(wú)論是1000多元價(jià)格的住宅，還是3000元的商鋪，價(jià)格似乎并不高。

喧囂很快陷入沉寂。隨著2012年后全國(guó)煤炭和鋼鐵價(jià)格持續(xù)下跌，家鄉(xiāng)鐵合金產(chǎn)業(yè)也遭遇波折，部分在建項(xiàng)目先后停工，到2015年前后，一些在產(chǎn)的企業(yè)也開(kāi)始出現(xiàn)停工現(xiàn)象。

與全國(guó)四五線城市房地產(chǎn)面臨的境遇一樣，前幾年，政府雄心勃勃規(guī)劃了新區(qū)，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目被開(kāi)發(fā)出來(lái)，再加上政府大量保障房投入市場(chǎng)，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡。

隨后外地人開(kāi)始陸續(xù)撤離，本地剩余勞動(dòng)力開(kāi)始紛紛出外打工謀生，小縣城又被打回原形。但這個(gè)春節(jié)，他們依舊那么快樂(lè)，吃肉、喝酒、吹牛皮，在新年氛圍中，那一切距離普通人生活似乎太遙遠(yuǎn)。

我買房那個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商不僅在本地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在內(nèi)蒙古多個(gè)城市也開(kāi)發(fā)大量項(xiàng)目。在我買房第二年，其他幾個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，在建項(xiàng)目或停工或爛尾。

所幸的是，我買的商業(yè)街已經(jīng)基本完工，沒(méi)有爛尾；不幸的是，開(kāi)發(fā)商由于沒(méi)有繳清政府相關(guān)稅費(fèi)，房產(chǎn)證至今也沒(méi)有下來(lái)，沒(méi)有房產(chǎn)證意味著無(wú)法按揭貸款。

2011年11月份網(wǎng)簽的時(shí)候，不得不把按揭改為分期付款，第二年6月份交房的時(shí)候，先后三次交清了42萬(wàn)元總房款、各種稅費(fèi)。

現(xiàn)在回頭看，如果這筆錢沒(méi)有用來(lái)購(gòu)買老家商鋪，而是投入到環(huán)北京任何一個(gè)區(qū)域，到現(xiàn)在起碼有至少兩倍以上的回報(bào)。而老家的商鋪非但沒(méi)有升值，未來(lái)幾年內(nèi)還在貶值，而且你沒(méi)辦法來(lái)止損。

2013年春天結(jié)婚后，并打算要孩子，于是我和妻子又籌錢在環(huán)京買了一套小戶型。2014年的孩子出生前一年，我倆結(jié)束了租房生活，搬離北京，住到那個(gè)距離國(guó)貿(mào)35公里的河北小鎮(zhèn)。

2015年的時(shí)候，環(huán)北京區(qū)域房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)格外明顯。我們商量著賣掉老家的商鋪，在燕郊投資一套房，并在一個(gè)新項(xiàng)目交了訂金。當(dāng)時(shí)覺(jué)得，即便老家的房子虧十萬(wàn)八萬(wàn)，只要能籌夠燕郊首付，未來(lái)肯定會(huì)翻倍賺回來(lái)。

當(dāng)時(shí)著急買房，委托老家同學(xué)貼了很多廣告，至今只接到一次購(gòu)買意向的電話，我報(bào)了一個(gè)虧損10萬(wàn)的價(jià)格，對(duì)方說(shuō)：“你鄰居26萬(wàn)出手，我都嫌貴?！蔽覇?wèn)他，你想多少錢買，他說(shuō)20萬(wàn)，分五年給，我掛斷了電話。

下半年燕郊那個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤的時(shí)候，由于湊不夠首付，只能退掉了訂金。重要的不是老家的房子虧了多少，而是因?yàn)闊o(wú)法脫手，失去了分享環(huán)京地區(qū)樓市繁榮的最后機(jī)會(huì)。而人生這樣的機(jī)會(huì)并不多。

如果這次投資置換成功了，無(wú)疑是一個(gè)完美的翻身仗，當(dāng)時(shí)燕郊那個(gè)項(xiàng)目均價(jià)為1萬(wàn)元左右，目前已經(jīng)漲到2.6萬(wàn)元左右，上漲了1.5倍。按照80平方米兩居來(lái)計(jì)算，也可以凈賺一百萬(wàn)。

再回頭看老家的房子，2011年42萬(wàn)元入手，到現(xiàn)在，如果加上通貨膨脹的因素，這筆投資至少損失了50%以上，而且無(wú)人問(wèn)津。倒是不時(shí)有人打電話要租，但年租金只有7000元，相當(dāng)于老家住宅一年的租金。

一個(gè)做工程的同學(xué)說(shuō)，他給政府做了8年工程，政府累計(jì)欠他700多萬(wàn)，他欠別人200多萬(wàn)。每年過(guò)節(jié)的時(shí)候，他會(huì)拿到一部分工程款，留一部分家用，剩下的還債。

再次回到那個(gè)小城，年味漸濃，大街上到處都是節(jié)日的氣氛，晚上吃飯的時(shí)候，一個(gè)同學(xué)問(wèn)起我的商鋪出租了沒(méi)有，我說(shuō)房租太低，不打算出租了。他說(shuō)，留著吧，以后那一片肯定能繁華起來(lái)的。

為什么北上廣的人趕不走 三四線城市卻多空房？

文/江瀚 來(lái)自公號(hào)：江瀚視野觀察

又是一年春節(jié)時(shí)，每到年節(jié)時(shí)分，中國(guó)最有特色的無(wú)疑是中國(guó)人每年一次的人口超規(guī)模遷徙，幾十億人次的遷移無(wú)論在任何一個(gè)國(guó)家看來(lái)都是一種空前盛況，瀚哥自然也是中國(guó)春運(yùn)大軍中的一員，從自己平時(shí)工作的大都市回到老家，將身份從丹尼爾回歸到二狗子，在筆者春節(jié)的觀察之中有一個(gè)平時(shí)習(xí)以為常的現(xiàn)象，卻讓筆者陷入了深思。

在上海這樣的大都市中，多少年輕人擁擠在狹窄逼仄的老公房，用高價(jià)租住在所謂的老破舊里面，但是在大多數(shù)的縣城，房地產(chǎn)卻存在著嚴(yán)重的空房現(xiàn)象。即使是人口回歸最多的春節(jié)，在瀚哥自己老家的縣城里，還是大量的房子呈現(xiàn)出空置的狀態(tài)。根據(jù)最不精確的統(tǒng)計(jì)辦法，連續(xù)幾天數(shù)燈的結(jié)果，可能這些三四線城市房地產(chǎn)的情形還是不容樂(lè)觀。不過(guò)我們今天主要討論的話題是，為什么空房這么多，年輕人卻還是愿意在大城市呆著呢？

一、大城市的集聚效應(yīng)

根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)理論，隨著經(jīng)濟(jì)地不斷發(fā)展，人類生活的供應(yīng)會(huì)變得越來(lái)越重要，而城市作為人口的集聚地，由于人口的集中需求形成了規(guī)模，自然而然的就讓生活變得更為方便，這就是人口集聚從聚落發(fā)展成為鄉(xiāng)村，再?gòu)泥l(xiāng)村發(fā)展成為城鎮(zhèn)的基本邏輯。因?yàn)榧酆芏嗟臇|西都變得更加方便了，比如說(shuō)生活必須的水電煤、寬帶如果在人口稀疏的農(nóng)村是很難建設(shè)的。但是在城市的話，這一切都會(huì)變得很簡(jiǎn)單，基礎(chǔ)設(shè)施更為便宜，物流、交通也都更為發(fā)達(dá)。而且越大的城市，其基礎(chǔ)設(shè)施的條件就越好，其服務(wù)水平就越高基本上是中國(guó)的一個(gè)共識(shí)了。

而人口的聚集直接會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)的聚集，產(chǎn)業(yè)的聚集帶來(lái)工作崗位的聚集，從而創(chuàng)造了就業(yè)與收入，并且人口再形成循環(huán)，衍生出更多的崗位與工作，舉例來(lái)說(shuō)，如果你不在城市，你需要吃頓飯可能要走20公里的山路，但是在城市可能就在你家門口，更為簡(jiǎn)單的甚至你可以用餓了么、美團(tuán)外賣等軟件讓人送上門。

但是，隨著城市規(guī)模的不斷增加，城市的人口容納限度卻是有限的，人越多人均可以使用的城市公共服務(wù)就會(huì)越少，等人口超過(guò)了其承載水平之后，很快就會(huì)出現(xiàn)人口生活質(zhì)量下降的問(wèn)題，最為簡(jiǎn)單的情況就是人口太多，到哪都需要排隊(duì)，交通變得極為擁擠，房租、房?jī)r(jià)等居住成本不斷提升，最終讓生活變得更加不易，于是人口的回流開(kāi)始出現(xiàn)了。

二、人口的幾度反復(fù)

面對(duì)著一二線城市日益高漲的生活、居住成本，于是很多人提出了逃離北上廣的想法，然而逃離了之后卻又逃了回來(lái)，幾番反復(fù)下來(lái)，中國(guó)的城市出現(xiàn)了明顯的兩級(jí)分化，最為明顯的就是，一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格很高，但是人卻絡(luò)繹不絕，三四線城市房?jī)r(jià)不高，但卻沒(méi)什么人購(gòu)買。

這是為什么呢？前面我們總結(jié)了人口為什么會(huì)集聚，現(xiàn)在我們?cè)賮?lái)分析為什么大家都不愿意走：

一是大城市擁有著大城市的多元生活。相比于大城市，小城市的生活非常的簡(jiǎn)單，甚至是一種一望就可以到頭的生活方式，這讓人有一種窒息的感覺(jué)，一旦年輕人習(xí)慣了大城市多元化的生活方式，他就難以再適應(yīng)小城市單調(diào)乏味的生活。理論上說(shuō)，只有人口達(dá)到五百萬(wàn)以上才能夠支撐起一家以演出西洋音樂(lè)為主體的音樂(lè)廳。也許在大城市讓大家習(xí)以為常的酒吧，夜店，音樂(lè)廳，博物館，展覽館在小城市卻是幾乎難以找到的奢侈品，生活方式的貧瘠讓人難以忍受。

舉個(gè)最為簡(jiǎn)單的例子，當(dāng)年2008年金融危機(jī)的時(shí)候，很多在東部沿海打工的年輕人選擇返鄉(xiāng)，但是一段時(shí)間之后卻都回來(lái)了，回來(lái)的原因其實(shí)都很簡(jiǎn)單。男生會(huì)說(shuō)，在小城市我的手機(jī)連4G信號(hào)都沒(méi)有，女生會(huì)說(shuō)，我甚至連一家會(huì)做頭發(fā)的發(fā)型店都找不到。誠(chéng)然，就是這樣的生活方式讓我們更加明白，也許不是因?yàn)樾〕鞘胁缓?，而是已?jīng)有了習(xí)慣的生活，習(xí)慣不了單調(diào)。

二是大城市擁有更多的可能。由于人口集聚與集中，很多的產(chǎn)業(yè)和機(jī)會(huì)由此產(chǎn)生，有人曾經(jīng)和瀚哥說(shuō)過(guò)，在他老家的小城市，基本上可以選擇的生活方式就是公務(wù)員、老師、個(gè)體工商業(yè)者，可能找遍了城市都找不到什么像樣的企業(yè)或有激情的工作。但是，一個(gè)人的發(fā)展需要的是更多的機(jī)會(huì)和可能性，在小城市貧瘠的機(jī)會(huì)面前，很多人都會(huì)選擇離開(kāi)。

三是大城市擁有更加開(kāi)明的文化。中國(guó)是一個(gè)人情社會(huì)，這是很正常的事情，我們大到國(guó)家，瀚哥讀書(shū)的時(shí)候，法學(xué)院的墻上就掛有清朝刑部的一塊匾額，上面寫(xiě)著“天理國(guó)法人情”，可見(jiàn)在國(guó)家層面依然會(huì)將人情作為一個(gè)非常重要的東西。那往小了說(shuō)，無(wú)論是家庭還是企業(yè)，都是無(wú)處不在的人情世故。但是，小城市由于缺乏變化，往往會(huì)更加重視人情，更加輕視規(guī)矩。在大城市可能只要你按照規(guī)矩辦事，基本上都可以輕易的辦成事情，但是如果在小城市，極有可能是不找人你將舉步維艱。

于是，我們看到，雖然在有些時(shí)候，受到國(guó)家政策調(diào)控的變化，某個(gè)小城市的房地產(chǎn)會(huì)有某種程度上的瘋漲，但是這種上漲卻缺乏真正的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房子建成之后，有價(jià)無(wú)市就成為了必然的結(jié)果。

所以，一線城市只要有其吸引人的地方，那么他就具有著小城市無(wú)法具備的優(yōu)勢(shì)和實(shí)力，源源不斷地吸引著年輕人前赴后繼的進(jìn)入其中，生活或者發(fā)展下去。