政策加碼 房地產(chǎn)金融調(diào)控升級

在“房住不炒”的基調(diào)下，涉房貸款調(diào)控力度持續(xù)升級。銀保監(jiān)辦公廳近期發(fā)文表示，將在32個城市開展包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策執(zhí)行、房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、個人住房貸款管理情況等方面銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作。與此同時，央行日前也要求銀行進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，“點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多。

根據(jù)近期密集披露的A股上市銀行中報，銀行對涉房貸款普遍持較為審慎的態(tài)度，不僅個人住房貸款上半年增速同比普遍有所下滑，而且房地產(chǎn)開發(fā)貸款也均在實施較為嚴(yán)格的名單制，在擇優(yōu)選擇授信對象的同時，進(jìn)行限額管理。根據(jù)各家銀行的表態(tài)和業(yè)內(nèi)人士的分析，受制于監(jiān)管政策持續(xù)收緊，下半年銀行涉房資金端口將進(jìn)一步扎緊，相關(guān)業(yè)務(wù)增速將持續(xù)放緩。

銀行涉房貸款穩(wěn)中有降

銀行涉房貸款主要涉及個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩方面。從A股上市的大行及股份行數(shù)據(jù)來看，個人住房貸款增速整體已出現(xiàn)下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，上半年上述銀行個人住房貸款與2018年末相比增速為6.4%，低于去年同期近7%的增速。

Wind數(shù)據(jù)顯示，四大行個人房貸上半年增速多數(shù)穩(wěn)定在7%左右，其中建設(shè)銀行增速僅為4.3%。股份制銀行中，個人住房貸款增速已出現(xiàn)明顯分化。中信銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行、華夏銀行與去年末相比，個人住房貸款增速均在10%以上，分別為14%，13.1%，11.5%和10.7%。而平安銀行、民生銀行、光大銀行分別為3%，4.8%，3.5%。不過，即便是超過10%的銀行，增速普遍較去年同期也有所降低。

而在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，目前大部分銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的授信都較為審慎，并實行十分嚴(yán)格的名單制，以控制相關(guān)的業(yè)務(wù)風(fēng)險。

根據(jù)建行披露的數(shù)據(jù)，上半年其房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速同比下降6.55個百分點。與此同時，建行審慎擇優(yōu)開展房地產(chǎn)開發(fā)貸款，今年0.81%的不良率比年初下降0.3個百分點。

招商銀行副行長王良在2019年中期業(yè)績電話推介會介紹稱，招行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款在總行層面一直以來都是采取限額管理，即每年的增量貸款不超過一定數(shù)額，今年還會繼續(xù)堅持限額管理的策略，預(yù)計下半年投放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)量會非常少。

一位股份制銀行信貸審批部門相關(guān)人士對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)一直是其所在銀行重點監(jiān)測的授信對象，該銀行一直對房企的杠桿率進(jìn)行實時的監(jiān)測，并根據(jù)杠桿率動態(tài)調(diào)整授信審批的白名單。

房地產(chǎn)金融政策持續(xù)從嚴(yán)

銀行審慎穩(wěn)健的房地產(chǎn)貸款政策和整個國家層面“房住不炒”的政策基調(diào)不無關(guān)系。最近監(jiān)管層再次密集釋放出多個信號，預(yù)計后期房地產(chǎn)金融政策將會更加嚴(yán)格。

繼7月窗口指導(dǎo)要求部分銀行控制房地產(chǎn)貸款增速后，日前銀保監(jiān)會再次下發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知，重點檢查32個城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，提出銀行在信貸管理方面，要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，包括要加強集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等。8月30日，銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于對部分地方中小銀行機構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報》中，再度提及地方中小銀行機構(gòu)存在違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項目提供融資、違規(guī)向關(guān)系人發(fā)放信用貸款等問題。

央行也在銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上，“點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用較多的信貸資源，并提出對房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域的具體要求。同時，在新的房貸利率對標(biāo)LPR之時，央行就已明確強調(diào)房貸利率不下降。

新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼對記者表示，總體而言，從房地產(chǎn)金融角度看，目前調(diào)控已經(jīng)并且將繼續(xù)從三個方面實施：一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，比如提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項目，比如對房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”；三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴(yán)控個人消費貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。此外，還可能從嚴(yán)監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦也對記者表示，從各監(jiān)管部門的表態(tài)來看，目前涉房金融監(jiān)管全方位從嚴(yán)，銀行信貸、信托、基金、保險都迎來了全面的把控。

銀行涉房資金端口將再扎緊

伴隨著監(jiān)管政策的趨嚴(yán)，多家銀行表示將加強對涉房融資業(yè)務(wù)的全面管控，不論是個人房貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)，還是相關(guān)的債券承銷以及理財融資等業(yè)務(wù)，都將進(jìn)一步嚴(yán)格準(zhǔn)入，以及加強風(fēng)險管控。李萬賦也表示，下半年銀行涉房貸款融資必然收緊，房地產(chǎn)開發(fā)貸增速將會有所回落。

招商銀行中報指出，下半年，預(yù)計在居民杠桿水平升幅較快及房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策約束下，個人住房貸款增速較上半年將有所放緩。王良也表示，招行下半年會對房地產(chǎn)貸款采取更加穩(wěn)健、審慎的投放策略，這既包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款，也包括住房按揭貸款。

農(nóng)行副行長王緯表示，將嚴(yán)格個人住房按揭貸款審核，落實好最低首付款比例、收入償貸比等指標(biāo)，加強借款人資質(zhì)審核以及首付款來源收入真實性核查，嚴(yán)防虛假按揭和個人消費貸款挪用于購房。他還稱，穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)企業(yè)債券投資、理財融資、債券承銷等領(lǐng)域的類信貸業(yè)務(wù)，加強項目合法性、資金用途的核查，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

業(yè)內(nèi)人士表示，銀行收緊涉房資金端口一方面是落實國家政策的需要，另一方面也有利于加強自身業(yè)務(wù)風(fēng)險控制。有銀行中報已經(jīng)明確點出“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險有所上升。”

“針對像地方政府隱性債務(wù)、房地產(chǎn)和產(chǎn)能過剩行業(yè)等重點領(lǐng)域，我們會持續(xù)保持風(fēng)險排查，持續(xù)摸清底數(shù)。同時對于大額潛在風(fēng)險客戶，逐戶定策、明確責(zé)任，及時跟蹤，把潛在的風(fēng)險提前化解。”中國銀行風(fēng)險總監(jiān)劉堅東表示。

董希淼也表示，在政策框架之內(nèi)的個人住房貸款利率調(diào)整應(yīng)該交由商業(yè)銀行決定。但也要看到，近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快，潛在風(fēng)險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負(fù)債成本有所下降的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)該保持清醒認(rèn)識，審慎經(jīng)營個人住房貸款業(yè)務(wù)，不向市場發(fā)出錯誤信號。這既是防控自身經(jīng)營風(fēng)險的需要，也有利于穩(wěn)定家庭部門杠桿、抑制房地產(chǎn)市場泡沫。