開發(fā)商，專家喊你快出貨

N本報(bào)記者 洪德木

核心提示：2月18日，中國人民銀行公布，將自今日開始下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自去年12月5日央行三年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后的第二次下調(diào)，同時(shí)也是今年以來的首度下調(diào)。那么，央行出臺(tái)這項(xiàng)措施的市場背景是什么？在“限購、限價(jià)、限貸”等“三限”之下，房地產(chǎn)市場早已經(jīng)進(jìn)入了寒冬狀態(tài)，這部分的資金流入，能否改變眼下深度疲憊的樓市格局？購房者的房貸利率會(huì)發(fā)生變化嗎？面對(duì)著存款準(zhǔn)備金率持續(xù)下調(diào)的金融市場，開發(fā)商又應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？本期房產(chǎn)?？瘜?duì)此在業(yè)內(nèi)進(jìn)行了多方面采訪。

背景經(jīng)濟(jì)下行凸顯壓力

其實(shí)早在春節(jié)前，市場上對(duì)于降低存款準(zhǔn)備金率的預(yù)期就極為強(qiáng)烈，但在當(dāng)時(shí)并沒有如市場預(yù)期的那樣，及時(shí)調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，反而是預(yù)期逐漸減弱的2月末出其不意地出臺(tái)?！斑@表明了央行對(duì)出臺(tái)會(huì)波及市場環(huán)境的各種措施還是相當(dāng)謹(jǐn)慎的?！苯煌ㄣy行金融研究中心高級(jí)宏觀分析師唐建偉在接受本報(bào)記者電話采訪時(shí)如此表示。對(duì)于為何在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)下調(diào)銀行的存款準(zhǔn)備金率這個(gè)問題，唐建偉認(rèn)為，這跟整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)下行的市場環(huán)境有很大的關(guān)系，主要表現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不樂觀、銀行間資金面持續(xù)偏緊影響到了信貸的投放以及外匯占款出現(xiàn)了多月的持續(xù)負(fù)增長等。

記者查閱國家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)了解到，1月份制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)PMI為50.5%，環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第二個(gè)月回升，但總體卻低于近年來平均水平，反映出整個(gè)經(jīng)濟(jì)景氣度仍較低的現(xiàn)實(shí)?！岸抡{(diào)存款準(zhǔn)備金率所釋放出來的資金能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展提供較為寬松的環(huán)境?！?a href="http://eduhup.com.cn/news/fj/pt/" target="_blank">莆田市區(qū)某銀行的工作人員林先生這樣認(rèn)為。

而在銀行的信貸方面，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，每年的1月份往往是銀行放貸最多的月份之一，過去幾年1月份銀行新增信貸均突破萬億元大關(guān)，此前機(jī)構(gòu)也紛紛預(yù)測1月份新增貸款將破萬億元，但事實(shí)上今年1月份人民幣貸款僅增加7381億元，同比少增2882億元，創(chuàng)2008年以來1月同期的新低，銀行間信貸增長減少間接地影響到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金鏈，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率利于緩解銀行流動(dòng)性壓力，增強(qiáng)信貸投放能力，加強(qiáng)金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持。

曠遠(yuǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)賴衛(wèi)祥則認(rèn)為，今年1月份企業(yè)貸款同比少增的部分原因是因?yàn)榇汗?jié)假日提前到了1月份，加上元旦等假期，銀行工作時(shí)間較短，信貸規(guī)模減少不可避免。但這使得不少?zèng)]有如期貸到款的企業(yè)缺少運(yùn)轉(zhuǎn)資金。“從目前市場來看，企業(yè)貸到款極有可能在2月份大規(guī)模出現(xiàn)，這也可能是選擇在這個(gè)時(shí)候下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的一個(gè)重要原因?！?/p>

而據(jù)記者了解，截至2月19日，四大行2月新增人民幣貸款投放約700億左右，“雖然四大行的新增貸款額度少于預(yù)期水平，但目前市場上中小企業(yè)對(duì)資金的需求狀況以及銀行間的存貸數(shù)據(jù)表明，2月份新增貸款相比于1月份將會(huì)有所增加，這也可能是選擇在這個(gè)時(shí)候下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的一個(gè)重要原因?！?/p>

市場本地購房者依然觀望

據(jù)了解，在今日存款準(zhǔn)備金率開始調(diào)整后，將為市場輸送流動(dòng)性資金4000億元。而這部分流動(dòng)資金也將大部分流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，“此次出臺(tái)措施意在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此對(duì)于調(diào)控行業(yè)，例如房地產(chǎn)市場受益則較小。”至于這項(xiàng)措施對(duì)樓市的影響，唐建偉說，“從目前的情況看，樓市調(diào)控政策在短期內(nèi)很難得到有效的放松，這從國家高層的多次表態(tài)上可以明顯感覺得到，而下調(diào)存款準(zhǔn)備金率不可能讓房地產(chǎn)市場的調(diào)控得到松動(dòng)，充其量只是間接地影響到市場對(duì)后期的預(yù)期信心?！?/p>

對(duì)此，賴衛(wèi)祥也認(rèn)為，這次釋放出來的流行性資金在大部分進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)之時(shí)，也有可能通過各種直接的或間接的渠道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，所以這個(gè)可以看做是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)利好的因素，但是短期內(nèi)是不是有直接的影響不好判斷。他同時(shí)也表示，從長期來看，在下調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)利好影響下，產(chǎn)生了一系列有利結(jié)果會(huì)回報(bào)到城市居民的收入當(dāng)中，這會(huì)在一定程度上增加剛需一族的工資收入，減緩這部分群體的購房壓力，從而在一定程度上緩解樓市的低迷狀態(tài)，“但從現(xiàn)在的實(shí)際市場看，此次的措施并未對(duì)莆田樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，市民觀望的情緒依然普遍存在?！?/p>

莆田市建德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工作人員黃碩亮在接受記者采訪時(shí)表示，此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率是從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的市場需求出發(fā)，緩解當(dāng)前市場上經(jīng)濟(jì)下行以及信貸偏緊的狀況，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在正處于調(diào)控當(dāng)中，雖然也需要資金，但很難從銀行貸款得到，而這種微調(diào)并不是只針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，還有很多行業(yè)同樣需要銀行資金支持，所以盡管存款準(zhǔn)備金率微調(diào)，但針對(duì)樓市的信貸政策仍然將會(huì)持續(xù)從緊。

另外，記者在走訪市區(qū)部分樓盤時(shí)了解到，從18日晚間發(fā)布消息到今天正式執(zhí)行的這周里，購房者的觀望情緒依舊持續(xù)。“這段時(shí)間，打電話進(jìn)來或者是親自到我們售樓處詢問的市民有所增加?！痹谄翁锍潜币患沂蹣翘?，一位售樓小姐告訴記者，“但他們也只是在了解市場情況，探探口風(fēng)，購房意愿上，也沒有因?yàn)榇婵顪?zhǔn)備金率下調(diào)而受影響。”

后市積極出貨才是上策？

雖然說此次釋放出來的流動(dòng)資金對(duì)樓市的影響較為微弱，但對(duì)于已經(jīng)“久旱”的樓市環(huán)境來說也可能是一場“及時(shí)雨”。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月份我國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比全部下降或持平，基本上沒有了上漲，而這樣的數(shù)據(jù)則是對(duì)開發(fā)商的一場考驗(yàn)，因此這次的措施給開發(fā)商釋放出一個(gè)積極的信號(hào)，如果再不釋放流動(dòng)性，很多開發(fā)商的資金確實(shí)已經(jīng)消耗殆盡。

當(dāng)然，企業(yè)能否長久生存，還得看開發(fā)商的市場應(yīng)對(duì)情況，對(duì)于資金鏈處于緊張狀態(tài)的中小房企，唐建偉認(rèn)為，“現(xiàn)在最重要的是在這樣的市場中能夠存活下來，迎合市場的價(jià)格需求，積極出貨才是硬道理，同時(shí)，這個(gè)時(shí)候也是配合市場調(diào)控，努力進(jìn)行內(nèi)部管理機(jī)制創(chuàng)新的極好機(jī)會(huì)?！辟囆l(wèi)祥則認(rèn)為，在這樣的市場環(huán)境中，市場的流動(dòng)資金增加，購房者的買房款也會(huì)間接地增多，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極地優(yōu)化產(chǎn)品，打造符合市場的樓市產(chǎn)品，針對(duì)細(xì)分市場消費(fèi)群體，以積極出貨的策略回籠資金。

銀行房貸利率標(biāo)準(zhǔn)未變

至于央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)購房者在房貸按揭方面有無影響，記者在近日也以購房者身份詢問了莆田市多家銀行，相關(guān)工作人員均表示對(duì)商貸利率“沒有影響”，仍然會(huì)按之前的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

莆田中信銀行個(gè)貸中心工作人員告訴記者，目前中信銀行在個(gè)人住房貸款方面，首套房是在基準(zhǔn)利率7.05%的基礎(chǔ)上上浮10%，二套房則是上浮20%。對(duì)于存款準(zhǔn)備金率下調(diào)之后利率方面的調(diào)整，工作人員則表示“暫時(shí)還未接到相關(guān)的通知”。

農(nóng)業(yè)銀行鳳凰山分理處工作人員告訴記者，農(nóng)行目前已經(jīng)暫停發(fā)放住房按揭貸款。此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)是否會(huì)重啟住房貸款，此工作人員則稱還未接到相關(guān)的文件通知。

莆田工商銀行荔城支行工作人員小朱則稱，目前莆田工商銀行荔城支行住房貸款利率是執(zhí)行首套房按基準(zhǔn)利率，也就是7.05%，第二套房則是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。是否因?yàn)榇婵顪?zhǔn)備金率下調(diào)而出現(xiàn)申請(qǐng)者增多的情況，小朱則表示，暫時(shí)還沒出現(xiàn)這樣的情況。

建設(shè)銀行莆田分行方面，其網(wǎng)點(diǎn)工作人員告訴記者，目前建設(shè)銀行莆田分行住房貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為首套房在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，第二套則上浮30%。至于是否因?yàn)榇婵顪?zhǔn)備金率下調(diào)而做其他調(diào)整，該工作人員稱，暫時(shí)還未收到其他通知。