莆田樓市大降？不是真跌是假摔

2012開(kāi)年，市區(qū)某樓盤開(kāi)盤依然吸引了不少看房者到現(xiàn)場(chǎng)

海都網(wǎng)—海峽都市報(bào)訊(海都網(wǎng)記者 洪德木)核心提示：2012年開(kāi)年，莆田樓市似乎略顯沉靜，莆田人的普遍反應(yīng)就十二個(gè)字：有優(yōu)惠，抓緊買;沒(méi)實(shí)惠，繼續(xù)看。郭氏集團(tuán)董事長(zhǎng)郭加迪在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，現(xiàn)在的購(gòu)房者顯得很理性，心里有自己的一筆精明賬，雖然調(diào)控持續(xù)，但如果有合適的價(jià)格，產(chǎn)品質(zhì)量以及地理位置符合心理預(yù)期的話，還是會(huì)毫不猶豫地出手?？v觀全國(guó)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)下降已經(jīng)是不可否認(rèn)的趨勢(shì)，那么，莆田市場(chǎng)是否也將引發(fā)降價(jià)潮?莆田房?jī)r(jià)的底線又在哪里?未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)是漲是跌?

市樓 新推房源紛紛低價(jià)開(kāi)盤

2011年12月之前，雖然說(shuō)全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)在暗降，5月的深圳、7月的通州以及10月的上海，都能讓購(gòu)房者感受到降價(jià)氣息，但莆田市場(chǎng)上還只是在捕風(fēng)捉影地議論，并未出現(xiàn)極大的浮動(dòng)。繼萬(wàn)達(dá)·中央華城一期以起價(jià)6800元/㎡開(kāi)盤之后，12月中旬，一則“三迪·木蘭楓丹驚爆低價(jià)房，內(nèi)部員工4888元/㎡起價(jià)，購(gòu)房者只需交付1000元現(xiàn)金并加入三迪會(huì)，在享受開(kāi)盤優(yōu)惠基礎(chǔ)上，每平方米再減去100元”的信息開(kāi)始引爆莆田樓市。

記者走訪木蘭楓丹位于最佳西方恒豐酒店的銷售中心，木蘭楓丹銷售經(jīng)理何軍告訴記者，信息一經(jīng)宣傳，每天都有不少的看房者前來(lái)咨詢，他們表現(xiàn)出對(duì)樓盤很高的興趣;時(shí)隔不久，“正榮·御品蘭灣二期5988元/㎡起接受全城預(yù)約”的信息同樣成了眾多買房者關(guān)注的焦點(diǎn)。而據(jù)莆田房地產(chǎn)管理信息網(wǎng)資料登載，在2011年8月份，御品蘭灣一期登記最低價(jià)格為6835元/㎡，成交均價(jià)為7935元/㎡，12月份低價(jià)推盤使得正榮·御品蘭灣在今年1月1日開(kāi)盤時(shí)引來(lái)了不少購(gòu)房者排隊(duì)搶購(gòu);在2011年12月份，另一個(gè)讓莆田市民興奮的信息是“擁有19萬(wàn)㎡純英倫別墅社區(qū)的歐氏領(lǐng)秀12月31日特推出G5御景高層5席4788元/㎡起的特惠房，同時(shí)還附贈(zèng)18㎡超值空間”。官方資料登載，在11月份，歐氏領(lǐng)秀住宅登記的最低價(jià)格為6504元/㎡，因此，此次4788元/㎡起的特惠房雖然僅有5套，但似乎給市場(chǎng)傳遞出一個(gè)信號(hào)，莆田樓市房?jī)r(jià)隱隱約約在透露出松動(dòng)的跡象;與此同時(shí)，仙游縣樓盤也似乎隨著這場(chǎng)“低價(jià)開(kāi)盤”的氣息聞風(fēng)而動(dòng)，其位于城市發(fā)展戰(zhàn)略中心的鯉北區(qū)域核心的安特·豪景園三期11樓也將于2012年1月1日正式開(kāi)盤，樓盤起價(jià)為3588元/㎡。與此價(jià)格形成鮮明對(duì)比的是，在仙游縣官方網(wǎng)站——仙游房地產(chǎn)信息網(wǎng)中登載，安特·豪景園12月份價(jià)格備案為：最低價(jià)為5173元/㎡，兩者相差1585元/㎡，價(jià)格回落之大，讓仙游縣購(gòu)房者為之心動(dòng)。

買家 低價(jià)開(kāi)盤只是個(gè)噱頭!

在現(xiàn)如今的莆田樓市，開(kāi)發(fā)商低價(jià)開(kāi)盤開(kāi)始受到了越來(lái)越多購(gòu)房者乃至業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，是作為噱頭炒作房源，還是正在預(yù)示著莆田房?jī)r(jià)將進(jìn)入下一輪的下行通道?抑或是在年底作為優(yōu)惠產(chǎn)品回饋給廣大購(gòu)房者?購(gòu)房者以及開(kāi)發(fā)商各有陳詞。

面對(duì)著越來(lái)越多的購(gòu)房?jī)?yōu)惠廣告，一直處于觀望狀態(tài)下的葉先生很是興奮，但在參觀完市區(qū)的某樓盤后，他卻感到“很受傷”，他說(shuō)：“之前聽(tīng)到有這么低的價(jià)格時(shí)非常高興，因?yàn)楸旧碣?gòu)房的預(yù)算并不是很高，一看到廣告，自己粗略地估算下，覺(jué)得還是挺合算的，也剛好夠得上首付，頓時(shí)感到買房有望啦。沒(méi)想到一到售樓處，售樓小姐就跟我說(shuō)，那些低價(jià)的房源都已經(jīng)賣完了，剩下的房源跟原來(lái)的價(jià)格差不多。這不是明擺著炒作嘛?！?/P>

在這次的“低價(jià)開(kāi)盤”氛圍中，看房者李小姐也感到“很郁悶”，“看到廣告說(shuō)起價(jià)這么低，原本我還以為在春節(jié)前把房子確定下來(lái)有希望了呢，沒(méi)想到又失望了一次。每到一個(gè)售樓處問(wèn)，總會(huì)聽(tīng)說(shuō)這么低價(jià)格的房子就只有一套，而且已經(jīng)沒(méi)有了，著實(shí)讓人有種被騙的感覺(jué)?！?/P>

而另?yè)?jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，在現(xiàn)在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商有可能又玩起了“起價(jià)”跟“均價(jià)”的文字游戲。所謂起價(jià)，從住房來(lái)說(shuō)一般就是最便宜的底層，或者就是綜合條件最差的房子。而被開(kāi)發(fā)商用來(lái)做起價(jià)的房子一般很難滿足大多數(shù)人的需求，而且數(shù)量非常少，市民很少能夠買到，更多是被開(kāi)發(fā)商作為炒作的一種宣傳手段。在市場(chǎng)不好的時(shí)候，大部分開(kāi)發(fā)商會(huì)用低起價(jià)作為噱頭來(lái)勾起購(gòu)房者的購(gòu)房沖動(dòng)，從而營(yíng)造出一種看房者眾多的景象，實(shí)際上，除卻起價(jià)較低或者是作為優(yōu)惠房的那幾套，其他房源未必便宜多少。這位業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也建議看房者，在選房時(shí)，應(yīng)根據(jù)自己的意愿以及要求購(gòu)房，不要因?yàn)闃潜P起價(jià)低就認(rèn)為開(kāi)盤均價(jià)也肯定會(huì)低，從而被開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略誤導(dǎo)。

后市 莆田市場(chǎng)未到底線

在經(jīng)歷了一陣“起價(jià)破‘5’，低價(jià)開(kāi)盤”短暫的狂熱之后，莆田樓市又陷入了以往的觀望狀態(tài)，低價(jià)樓盤是有，但不多，而博弈下的看房者更顯得越來(lái)越理性，并沒(méi)有因?yàn)槟硺潜P起價(jià)低而買了高價(jià)格的房子。據(jù)莆田房地產(chǎn)管理信息網(wǎng)登載，在近期開(kāi)盤的某樓盤中，2011年12月整月僅銷售16套，甚至還未到總推出房源的1/10。

一位房地產(chǎn)企業(yè)老總在一次公司內(nèi)部總結(jié)會(huì)議上肯定地表示，2012年，房?jī)r(jià)肯定會(huì)降，至于降到哪個(gè)底線很難說(shuō)，但現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況遠(yuǎn)還未及底線。同時(shí)，在記者的采訪中，另一位具有十幾年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)分析人士從房地產(chǎn)企業(yè)本身的角度分析本地的市場(chǎng)狀況，他認(rèn)為，在伴隨著調(diào)控的持續(xù)深入以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸難以申請(qǐng)得到時(shí)，那些擁有多個(gè)項(xiàng)目樓盤的企業(yè)或者是單個(gè)項(xiàng)目但前期沒(méi)有充分準(zhǔn)備好的企業(yè)可能會(huì)先堅(jiān)持不住，首先表現(xiàn)在資金運(yùn)作上支持不住，在這種特殊狀況下，項(xiàng)目開(kāi)工了無(wú)法停下來(lái)，需要大量的資金投入運(yùn)作。項(xiàng)目未動(dòng)工的，也因?yàn)樵谕恋嘏馁u時(shí)的約束條件而需要盡快動(dòng)工，如若延續(xù)動(dòng)工，有可能面臨著土地被收回的風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須要有大量的資金投入到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，而在各種融資渠道趨緊的環(huán)境下，需要“以價(jià)換量”的原始形式獲得資金上的補(bǔ)充，因此，部分房源甚至是整個(gè)項(xiàng)目降價(jià)銷售以換來(lái)項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)所需要的資金，是開(kāi)發(fā)商能夠安全走穩(wěn)的一個(gè)策略。

另外一方面，對(duì)于什么樣的價(jià)格才會(huì)是莆田房?jī)r(jià)的底線，什么時(shí)候出手買房才合適，此分析人士認(rèn)為，考慮房?jī)r(jià)底線并沒(méi)有科學(xué)的計(jì)算方法，但是用拿地成本、建安成本以及各種稅費(fèi)相加起來(lái)的算法計(jì)算，也能大略估算出房?jī)r(jià)底線值。而據(jù)他給出的參考，在莆田房地產(chǎn)市場(chǎng)上，前幾年拿地的成本大約為每平方米2000元左右。當(dāng)然，對(duì)于剛需一族，他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，剛需買房并不存在“房?jī)r(jià)底線”一詞，只要市場(chǎng)上有合適的房源、合理的價(jià)格區(qū)位以及空間位置，就可以選擇結(jié)束觀望而入手樓市，因?yàn)椴还芊績(jī)r(jià)是漲還是跌，房子都是必需品。而從整個(gè)城市的發(fā)展分析，莆田城市的發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未及周邊城市，特別是房?jī)r(jià)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)地落后于周邊城市，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在這一輪調(diào)控達(dá)到效果后，莆田樓市也將會(huì)迎來(lái)新一輪的上漲周期，客觀地說(shuō)，現(xiàn)在只是因?yàn)檎叩挠绊懚怕邓俣榷选?/P>